原标题:get到了!2019年买房三要素：龙头区域+轮动+中心论

2018年12月以来，深圳、广州、珠海、菏泽以及衡阳、合肥等多地楼市陆续都开始放松，种种迹象表明，楼市已经进入一个密集的政策高发期。

壹地产认为，2019年楼市，可能还会有降准、降税、基建等其它稳定经济政策陆续出炉。

12月29日下午，深圳壹地产总编辑陶文杰，在壹成中心花园做了一场主题为“预见2019——楼市大变局与财富机遇”的跨年演讲！演讲现场近200名粉丝到场聆听，还有不少粉丝全神贯注地认真笔记。

 活动现场

NO. 1｜壹

具备龙头+轮动效应的房子

今年房价都涨了

2018年是1901年以来最惨烈的一年，全球90%以上的资产是负收益。1990年以来，汽车每年都是增长的，但是今年是负增长，汽车行业是28年以来首个负增长。因此相比于股票、理财、P2P、黄金和石油，房地产稍微稳一点，尤其是深圳的房地产。

万科郁亮曾说，2018年是最不可预测的一年。但是万科大喊“活下去”，不是真的因为他们活不下去了，只是因为万科有忧患意识。

2018楼市分化明显，有些房子在大趋势下仍能上涨。

例如，南二外的学位房，2017年1000万可以买三房，现在只能买两房了。

 

2017年7月份，1000万可以买滨海之窗100平的三房，2018年7月份同样的钱却只能买86平的两房。

为什么2018年这些房子会涨？

 

一、龙头和轮动效应，这些房子位于龙头区域，龙头区域往往是比较新的板块、热点区域和关注度比较高的区域。而且龙头区域会带动周边的区域补涨，这就是轮动效应。

 

二、这些房子周边都有较好的规划，例如写字楼、人才公园，未来更具备想象力。

 

三、这些房子所在的片区居住氛围好，符合现代人的需求，有大型城市综合体，有喝茶、跑步和购物的地方。

 

四、这些房子有学位加持。

因此，对于购房者来说，要学会掌握比价效应和轮动效应。实际上，买房首先要找龙头，然后再找到龙头效应下被低估的轮动区域。

 

例如2017年的深圳湾和环深圳湾，一路之隔，房价却差6-10万/平。正因为价差太大，根据轮动效应，购买力自然而然会转移到周边区域。

 

NO. 2｜贰

优惠逐渐消失

明年房价不降反升

 

2018年9、10月是深圳楼市最冷清的时候，某些楼盘开盘只卖了几套，非常冷清。

 

现在情况完全就不一样了，例如11月共成交了近5000套房，由此可以看出深圳楼市确实在回暖。

 

价格方面，年底，开发商们都有业绩任务，需要回款，因此现在的折扣比较多，比较大，价格也比较优惠。

 

但是，开发商会根据自己的销售进度，逐渐减少优惠力度，例如可能会取消0.5个点、1个点或者2个点的开盘折扣。据了解，现在已经有部分项目取消了开盘折扣。

陶文杰认为，预计到明年春节后，大部分的项目都会取消优惠政策。现在的价格，明年应该不但不会降，反而会往上升一点。因此，买房要抓紧年底这个好时机。

 

买房应该怎么选？最好的投资方式是从自住需求出发，也就是要考虑发展趋势、价格、学位，从自身的居住体验和接盘者的体验去选物业。

 

现阶段，龙华值得购房者重点关注，有以下几个原因：

一、规划三级跳：龙华的发展历程是从远郊-后花园-近郊-深圳中心区的一部分-深圳副中心-未来会是深圳核心区的一部分。2019年有可能会公布，深圳2019-2032年的城市总规划，届时龙华的地位会再次提升，提升为核心区的一部分，未来和福田是同等地位的。

二、龙华的趋势是豪宅化，一些著名的开发商在龙华陆续开发新物业，未来龙华会向福田和南山靠拢，慢慢变成豪宅化。

三、龙华处于深港中轴，大湾区规划最核心的是深港融合，未来会逐步深港同城化。深港融合的第一个区域就是龙华和福田CBD，因为有地铁4号线和广深港高铁。

四、龙华旧改潜力大，壹成中心花园总建面是320万平，周边还有中洲、海岸城、卓悦等等大型开发商的旧改项目，未来龙华的城市面貌会随着旧改推进而发生巨大的变化。

 

NO. 3｜叁

2018年在收缩

2019年会扩张

 

决定房价的因素非常多，比如经济、人口流入、人口年龄结构、楼市供求、商业、学位、地铁等等。

 

但是，决定楼市短期走势的基本因素是货币政策和楼市调控政策，“货币+政策”是决定短期房价的最核心因素。

 

至于什么是货币？就是银行贷款好不好审批、银行利率高不高、银行首付高不高。

 

还要看楼市的政策，例如限购、限贷、限价。楼市政策紧缩情况下，会导致短期房价涨不动。

 

陶文杰认为，为了刺激经济发展，为了稳房价，货币政策明年会更加宽松，楼市政策明年也会更加宽松。但是基础性的限购、限售政策不会变，极大可能在利率、税费等方面进行调整。

 

NO. 4｜肆

买房尽可能靠近中心

 

现场提问：预算足够的情况下，在壹成中心花园应该投资大户型还是小户型？

 

陶文杰：投资来说，个人认为应该选择中小户型，当下的年轻人比较偏向于80-100平的中小户型，而壹成中心花园是一个未来商业非常繁华的地方，将来会吸引更多的年轻人来此置业，因此未来中小户型会比较受欢迎，单位面积涨价也会较大。

 

现场提问：龙华老城和观澜对比，未来哪个区域升值空间更大？

 

陶文杰：在支付能力允许范围内，选择离中心更近的地方，因此龙华老城升值空间更大：

一、城市的发展是一波一波的往外推进的。

二、“中心论”：买房应该要选择距离中心最近的物业，生活方便，资源密集。从“中心论”的角度来说，龙华老城距离福田CBD、深圳北站和前海都比观澜更近一些。

三、龙华老城极有可能会成为龙华的双核之一。因为龙华老城有超大体量的商业和旧改。而观澜不具备大体量商业的可能性。

未来的购房者比起好山、好水、好风景，可能更加喜欢大商业、好学校、便捷的交通。

 

现场提问：壹成中心花园周边的旧改，大概什么时候能够成熟？

 

陶文杰： 涉及住宅的旧改会相对较慢一些，以工业厂房为主的旧改会相对较快，基本上现在深圳的旧改，三五年内完工是比较困难的，最好按照十年周期来进行规划。

壹成中心花园

壹成中心花园位于深圳市龙华区梅龙路与工业路交汇处，共分12区开发，目前住宅9区、5区、6区、7区已经入伙，项目舒居大城形象彰显。

作为百万体量大城社区，壹成中心花园旗舰商业集群——壹方天地，分为 A、B、C、D、E五大主题商业，目前A区、E区已经开业，B区也已经启动招商工作。待全部商业正式运营后，壹方天地将打造为新一代龙华商业中心。

项目示意图

目前壹成中心花园已经进入万象兑现期，超体8区，建面约75-115㎡现楼单位发售中，恭迎品鉴！