站在辉煌的顶点，谁也想不到未来的路，竟是如此艰难。

那是在2015年的1月，当时的万达正如日中天。

万达商业刚刚完成了香港上市，估值超过2000亿，募集313亿港币，成为全球最大房地产IPO，也是香港2014年最大IPO。

而持有万达大部分股票的王健林，则轻松干掉马云，登顶福布斯“中国首富”。

这时，距离王健林与马云，关于“电商能否取代传统店铺”的“一亿豪赌”，才刚刚过去两年，王首富干掉马首富，胜利似乎就在眼前。

那个喜气洋洋的1月，首富在武汉包下威斯汀、瑞华、嘉华3家酒店，召开万达集团2014年工作总结会议，大宴宾客，盛世欢腾。

会议上，王健林照例发表了2014年工作总结及2015年工作安排，信息量很大，成果和展望都极其牛逼，不仅刷屏当时的地产圈，即使放在今天看也是实力强劲：

1、2014年集团资产5341亿元，同比增长34.5%；收入2424.8亿元，同比增长30%；连续第9年保持30%以上的增速。

2、商业地产合同收入1827.3亿元，同比增长25.7%；其中房地产合同收入1601.5亿元，同比增长26.8%。

3、新开业24个万达广场，累计开业109个，总租金收入116.8亿元。

4、新开业18家五星级酒店，累计开业71家酒店，总收入45.9亿元。

5、文化集团收入341.4亿元；AMC收入163.9亿元；新开业影城40家；旅业收入75.1亿元；制作发行6部电影，票房收入14.85亿元。

6、与百度、腾讯合资成立飞凡网，联手打造全球最大的O2O电子商务公司。

7、收购马德里、芝加哥、洛杉矶、黄金海岸四个海外项目，全部是城市地标。

当年的万达，住宅、商业、酒店、文旅、影业、电商、海外全面开花，成为一个无所不包、无所不能的存在。

那一年，万达与万科、绿地位列行业三甲，人们都在讨论，下一个超越万科的，会是绿地还是万达？

然而，命运的交响曲在高潮处戛然而止，地产行业新一轮的颠覆却刚刚拉开帷幕。

在那个意气风发的时点上，张玉良和王健林都不会想到，自己离万科的距离会越来越远，而万科也更不会料到，两年后干掉自己的，竟然是恒大和碧桂园。

在预测未来这件事上，房企从来就不是互联网公司的对手。

2014年，马云在清华演讲时说：

永远相信你的对手不在你边上，在你边上的人，都是你的榜样。

而王健林在清华演讲时说：

清华北大，不如胆子大！

后来发生的事证明了一切，胆大的王健林怎么都想不到，突然击垮万达的不是地产圈的对手，而是无形的调控之手。

在2015年的工作安排中，王健林隆重宣布万达的第四次转型，也正是这次转型埋下了未来的祸根。

历史上，万达曾有过三次转型。

第一次转型是1993年走出大连，由地方企业向全国性企业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础。

第二次转型是2000年，由单纯住宅向商业地产转型，这次转型创新了万达商业模式，使万达商业地产在中国一骑绝尘。

第三次转型是从2006年，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。

2015年，王健林带领万达开始了第四次全新转型，分为两方面：

1、从空间上看，从中国企业转型为跨国企业；

2、从内容上看，从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。

当时确定了三个具体转型目标：

1、到2020年资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业；

2、到2020年服务业收入、净利占比超过65％，房地产销售收入、净利占比低于35％；

3、到2020年海外收入占比超过20%。

当年的任何人，都不会怀疑万达转型的正确性，及其实现目标的能力。后来的万达，也确实沿着这条“正确的路”走出了一段高光时刻。

然而，成也萧何，败也萧何。

谁也不会想到，这次转型之中的“海外”二字，竟然成了导致后来万达变卖家产的导火索。

马云又一次说对了：干掉你的，往往不是你的对手。

从我们今天马后炮的视角看，2015万达的转型，一半做错了，一半走早了。

做错的一半，是太凶猛的国际化，忤逆了当时外汇管制的方向。

走早的一半，是太快削弱房地产板块，虽然商业地产大方向没问题，但却错过了2015-2017房企业绩爆发的三年。

如果没有2015的这次转型，万达还是踏踏实实沿着以前的老路造房子、盖商业，不去冲海外，今天的行业前五，必然还应有万达的身影。

早在2000多年前，哲学家庄子，曾说过这样一句话：

山木自寇也，膏火自煎也。

意思是：山上的树木被做成斧手，反过来砍伐自己；油膏引燃了火焰，结果将自身烧干。

涛哥帮大家翻译成大白话——人，都是被自己给折腾死的。

2018年，万达服务业收入1609亿，占总收入的75.1%，房地产收入540亿，仅占总收入的24.9%，提前完成了房地产占比低于35%的目标。

在这一年的总结会议上，王健林这样说：

万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？

因为房地产行业有两个比较大的缺陷：

一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。

二是房地产现金流不长远，房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。

国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的，但是市场销量萎缩后，行业里的企业数就会大幅减少。

这段文字被很多人转发，欢呼叫好，但是涛哥觉得这里有一个Bug。

房地产市场确实存在瓶颈，房企大鱼吃小鱼，数量大幅减少也是必然。

但是，以万达的体量，本来你可以做这个行业的一条大鱼，可以成为一家万亿级的企业。

你不能因为自己出了问题，就来唱衰整个房地产市场。

2015年时，万达提出到2020年资产1万亿，收入6000亿，净利润600亿，在那个时间点上，房地产应该还是万达版图中重要的一环。

沧海桑田，昨日红花已成今日落叶。

房地产也从胸口的朱砂痣，变成了墙上的蚊子血。

曾经的王，不知您还记得，

西子湖畔的杰克马，和那豪赌商业地产的一个亿吗？

涛哥，著有多篇地产职场10万+热文，关注地产行业趋势，解答职业发展困惑，欢迎交流。

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