众所周知，由于行政面积小、山地面积占比超过20%，近年来，石景山的土地供应尤其是住宅用地供应紧张。不过近两年，石景山五里坨板块几宗限房价项目用地的集中出让以及开盘入市，改变这一供应短缺的局面。

去年10月1日，板块内的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋同时取证入市，由于同在一个区域，享受到的区域配套基本相同，且3项目部分产品相似、均采用精装交付，因此竞争激烈，展开“肉搏”战，除了通过不同的精装、室内设计细节来提高自家竞争力外，优惠折扣招数更是不断。

填补区域刚需、首改产品空白

石景山位于长安街以西，由于面积不大，整体距离北京中心城区距离不远，但是长期以来，住宅用地处于短缺状态，也使得该区域新增住宅类型匮乏。合硕机构首席分析师郭毅表示，从历史来看，石景山是北京供应最低的区域，在之前的七八年时间，石景山只供应了六个商品住宅项目，房源供应量只有4200套，仅相当于朝阳区热度高时一个月的供应量。

石景山住宅土地供应明显增多，源于五里坨板块土地的开闸入市。2017年11月，绿城和万科先后拿下五里坨建设组团用地，两宗地块总建筑规划面积近70万平方米，体量较大。在拿地近一年后，位于五里坨板块的三个限房价项目于2018年10月1日取证入市，获准入市住宅房源共计2066套，创下了近年来石景山区域新建商品住宅供应的高峰，弥补了石景山市场供应空缺。

更为重要的是，三个项目填补了区域刚需、首改产品空白。据了解，在产品上，由于受到“7090”政策限制，三个限房价项目70%的产品为90平方米以下的中小户型，限售均价均为52024元/平方米，最高限价不高于54625元/平方米。郭毅表示，石景山在售的几个项目要么是高端改善要么是改善型产品，最缺乏面向刚需人群、首改人群的产品，这三个项目恰好弥补了空缺。

优惠折扣力度有所减少

值得关注的是，由于限房价，房企利润有限，目前北京已入市的限房价项目中，大多都是毛坯或简装交付，而上述三个项目均为精装交付，交付标准中包含橱柜、抽油烟机、马桶、花洒等内容。

竞争的另一个点是优惠不断，尤其是去年10月份开盘时，折扣力度最大。据了解，卓越万科翡翠山晓90平方米三居室曾有7万抵30万的优惠活动，绿城西府海棠曾推出过折扣房源，远洋五里春秋的特价房源，最低达到392万，折合单价为4.4万元/平方米左右，比52024元/平方米的限售均价低了6000元左右。

不过，随着时间推移，现在3个项目的折扣力度都有所减少，卓越万科翡翠山晓销售人员表示，除了7万抵15万外，如果7天内付清40%的首付，可以享受总价9.9折优惠。远洋五里春秋销售人员表示，此前的特价房源已经售完，现在的价格稍微贵点，但是如果付款好的话会有折扣，诸如能在7天内付清40%，部分项目成交总价能低至410万元之内。绿城西府海棠也是7天内付清40%能享受总价9.9折的优惠。

绿城西府海棠 配套较优，户型偏大

事实上，远洋五里春秋与绿城西府海棠背后有着共同的投资主体。绿城在获取五里坨地块后先后引入“合伙人”，变成绿城、远洋、新城、平安及实兴腾飞等企业联合开发。目前，该地块由绿城和远洋分别操盘，绿城操盘的是西府海棠，远洋操盘的是五里春秋。

记者实地探盘中发现，两个项目并不在一起，远洋五里春秋与卓越万科翡翠山晓为邻，绿城西府海棠则独自位于隆恩寺路和秀府路交界处的东北侧。在区位和配套上，绿城西府海棠优势明显，项目300米处是北京中杉学校，500米处是北京师范大学附属中学（京西分校），600米处是由万科“还建”的商业中心。

相比于卓越万科翡翠山晓和远洋五里春秋洋房与叠拼的产品组合（由于限高，并非高低配），绿城西府海棠所有产品均为5-8层花园洋房，主力户型为90-135平方米的3-4居。绿城西府海棠首期准许销售面积约为6.24万平方米，其中获准入市住宅房源456套。截至2019年2月20日，北京中原地产数据显示，该项目网签92套。

在产品设计上，绿城西府海棠90平方米的小三居有两种户型，三室两厅一卫和三室两厅双卫。绿城西府海棠销售人员曾表示，相比之下，两卫的户型去化要慢一点，卫生间压缩了次卧的面积，“如果仅一个次卧面积小一点还好，两个都小，有人难以接受。”

远洋五里春秋 创新收纳空间

远洋五里春秋共33栋楼，一梯两户，5层洋房共15栋楼，4层上下叠拼共18栋楼，洋房产品为90平方米三室两厅两卫和130平方米的四室两厅三卫。2018年10月1日，远洋五里春秋获得预售许可证，准许销售面积约为9.47万平方米，其中获准入市住宅房源642套。截至2019年2月20日，北京中原地产数据显示，该项目网签101套。

据了解，在产品设计上，远洋五里春秋进行了大胆的创新，诸如90平方米的三室做出了两厅两卫，且次卫生间干湿分离，较人性化。事实上，90平方米的三室做出两卫，这在市场上较为少见。据上述销售人员表示，随着孩子的成长，家庭对于卫浴的需求将增多。但是，多出的一个卫生间挤压了卧室的面积，户型中两个次卧面积较小，影响居住的舒适度。

值得关注的是，该项目在收纳上聘请日本设计师进行设计，在玄关处做了一个0.8平方米左右的储物空间，满足家庭日益增多的收纳需求。

卓越万科翡翠山晓 二三期产品以叠拼别墅为主

卓越万科翡翠山晓是2017年11月14日，由万科旭辉卓越联合体以总价78亿元摘得，建筑控制规模34.65万平方米。其产品分为三期开发，以洋房和别墅为主，一期取证的产品，主体户型以90平方米以下的小三居为主。销售人员表示，二三期产品以叠拼别墅为主。

去年的10月1日，卓越万科翡翠山晓取得预售许可证，准许销售面积约为17.05万平方米，其中获准入市住宅房源968套，截至2019年2月20日，北京中原地产数据显示，该项目网签204套，也是3个项目中去化最好的。

卓越万科翡翠山晓位于石景山·石门路东约500米处，与远洋五里春秋相邻，距离绿城西府海棠直线距离不远，但由于受区域内浅山影响，实际路程在3公里左右。值得关注的是，由万科“还建”的商业中心，就在绿城西府海棠附近，与北京师范大学附属中学（京西分校）为邻。销售人员表示，未来可能会开通一条从项目到商业中心的道路，距离将大大缩短。在户型设计上，卓越万科翡翠山晓在售的90平方米三室两厅一卫，南北通透，户型方正，明厨明卫。客厅部分，3.7米的面宽，在90平方米的中小户型中，已算宽敞。此外，该项目卫生间干湿分离，解决了小三居中卫生间早晚高峰期的使用痛点。