机构：长江证券

报告要点

 粤港澳横空出世，大湾区区域风起

《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布，其中以港、澳、广、深四大中心城 市为发展核心引擎。香港定位为巩固和提升其国际金融、航运、贸易中心和国 际航空枢纽地位；澳门定位为建设世界旅游休闲中心；要求广州充分发挥国家 中心城市和综合性门户城市引领作用，着力建设国际大都市；深圳为发挥全国 性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市。

 产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足

广州与深圳截至 2017 年实际 GDP 三年复合增速分别为 7.9%和 8.9%，领先京 沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与 广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的 优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至 2017 年常住人口三年复合增速 分别为 5.14%和 3.49%，户籍人口三年复合增速分别为 9.38%和 2.15%，较其 他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳 2017 年为 34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。

 深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出

至 2017 年末，深圳市国土开发强度接近 50%，已基本没有可供成片开发的土 地；2017 年全年仅成交 2 幅宅地，总规划建面约 23.92 万平方米；若以每套 90 平计，全年供地仅可提供 2658 套住房。2013 年住房调查显示，深圳 5.2 亿 平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超 2.6 亿平，而商品房不足 1.2 亿平，供应结构矛盾突出。广州 2017-2021 年住房建设计划安排 75 万套， 年均约 15 万套，假设每套住宅 3 人居住，则供应住宅用地年均可解决约 45 万 人居住问题；2017 年广州常住人口新增 45.49 万人，供给仍不充裕。

 广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益

招商蛇口禀赋优势明显，至 2017 年末，公司在深圳拥有约 368 万平土地储备， 约占总土地储备的 11%；公司的园区土地储备丰富，其中约 531 万平位于深圳 （截至 2017 年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区， 重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。 合景泰富集团广州、佛山土储占比分别达 22.0%和 9.5%，公司另在深圳坂田及 香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018 年中期按权益合并核心利润率为 19.3%，与 去年同期比较上升 3.9 个百分点，激励变革背景下经营或持续提速。

风险提示： 1. 区域规划推进或不及预期，影响地区发展进度； 2. 调控政策及流动性变动或对行业产生一定影响。