一直以来有误区：返乡置业的家乡人，已经不是家乡人了！
关于返乡置业，有个问题一直以来被忽视，即【返乡置业的消费群，到底算哪一种人群？】
有人说：他们当然算原籍，但他们对家乡已不再熟悉，和留守的本地人有差别；
当然，把他们归于打工城市的新移民，更不能服众，因为“没有成为新移民就是城市的过客”，否定项好像更加有说服力。
为什么要在这个问题上纠缠，因为这个命题的含糊不清（事实上这个问题永远也不可能界定清晰），所以这类客户其实本质上属于两者兼而有之——他们返乡置业的目的、购买力、要求、用途，一切都是由此而展开的。
一、 现状为逆：也不是一天冷却的
（一）2008年，就有返乡置业了
08奥运那年，有个身边的真实案例：某媒体同行毅然决然，辞去上海主流媒体的主编职务，和女朋友回家乡买房结婚。
这件事情，当时在圈子里的骚动，满满的“我们又相信乡情了”。
的确，放弃在上海经过奋斗的职位、待遇、生活环境，回家重新开始第二段人生，这种勇气值得我们钦佩，也祝福他过得好。
后来也偶尔有联系，但一对一的真心话并不正能量：“阿哥啊，回了家乡才发现，已经适应了上海的生活，没有24小时便利店的日子真难熬”。
而真实的返乡置业动能，也只能私下说说：“上海房子太贵了，回家才能买房”。
这个案例说明两点：
1、 返乡置业不是近年来才出现，只是因为数量催生的规模效应而已
2、 返乡置业若成了第一居所，两地生活的落差需要重新适应。
又回到开篇那个问题：在外多年的人，即使回家之后，他从大城市带回来的改变，还是让他“需要重新适应家乡”。
不是大城市教坏了消费者，更不是大城市娇惯了他们，返乡置业的开发商，要正视这种【原籍和眼界两分】的现实，在产品和营销端口，才能精准（成就）竞争。
（二）冷却，源于内外合力的作用
2019年的春节档期数据显示，返乡置业大幅度冷却，这个原因要综合来看：
一方面看市场：
1、高铁的四通八达，客观支持了“环都市圈”居住的理念，就像地铁效应一样，在高房价面前，很多消费者选择了“以时间距离代替空间长度”的自我安慰说，三四线城市（与一线城市）的房价剪刀差，推动外溢置业，也包括返乡置业；
2、由于返乡置业成了规模成了气候，导致三四线城市的房价开始飙升，飙升的结果就是拉进了其和二线城市之间的距离，原来的级差边界在拉进在模糊，便宜已经不属于返乡置业了。
另一方面看购买力：
1、 从最早的“赚钱回家盖房子”→“进城争取（买房）留下来”→“赚钱回家卖房子”，这个看起来的轮回，其实是螺旋式上升，定义已经完全不同；
2、 这几年实体经济的增速放缓，大城市生活成本的上升，看起来外出务工者的工资稳步有升，但大城市“赚钱回家买房”的经济支持力度其实在递减；
还有一种叫做不确定性，来自于返乡置业的客户群体：
（1） 要不要继续留在大城市？
（2） 要不要放弃大城市回家？
2019年春节，返乡置业的业绩大幅度滑坡，正是从外而内的严峻，让“返乡置业”这个理想主义情怀名词的被打回原形。
二、 需求为正：返乡置业的操作守则
市场严峻，但再严峻的市场也要继续做下去。
（一）心态、心态，还是心态
正如开篇所讲的消费客群属性问题，这些客户若果需要被教育，第一堂课就是心态回归问题。
这或许也是一个客观命题：家乡级别的购买力，遇到了大城市级别的品质要求，当然也不能将其归罪于——都是眼界开的错。
返乡置业中一个矛盾核心，就是开了眼界的消费者，用家乡价格的有限溢价，就像实现北上广深的生活品质，美其名曰：习惯了。
这当然会遭遇杯葛，谁都没有错。
大城市寸土寸金，所以可能在绿化率、车位配置、栋距和采光等指标方面显得捉襟见肘，但大城市商业配套的发达、便捷、选择余地，给予业主的生活品质，是返乡置业不能同步要求的苛责；
又要大城市的24小时商业便捷，又要环境实现家乡的有山有水，价格差还偏执地以“一折起”要求，消费者在为难开发商，而忽视城市级差的客观现实。
误伤开发商的最终兜底接盘者，其实还是消费者自己，因为“先想明白了的”底部介入，已经让“终于想明白了的”进一步心里不平衡。
（二）没有答案，只有方法
媒体也帮着出主意，于是关于返乡置业的话题，居然以数学的方式被跑出来，要求以标准回答甚至量化回答来帮助消费者，而事实是——所有方法论都是物理。
继续站在“返乡置业人群不是土著人群”的立场上，对最熟悉的陌生人提供以下遴选步骤：
1、 了解城市发展的规划
因为三四线城市的市中心有限，当然市中心容量更为有限。
隆隆而起的新城再造，是这些城市的城市化进程的必然道路，了解城市发展的走向，以提前占位，不仅是正确也是省钱。
也因为其和大城市“可以兼容三到四个城市副中心”的做法不同，区域就是项目价值乃至未来升值的最大背书。
今天的返乡置业，有几个是即买即住绝对地自住型？
多多少少还带有投资功能，这是中国房地产消费的共性，返乡置业也不能免俗。
2、了解高铁沿线的规划
高铁，看起来带来的是便利，但便利背后是价值兑现，说白了就是价格。
就像前文所言，今天的消费者接受了【时间距离代替空间长度】，其借助的唯一杠杆就是高铁。
高铁到达或规划到达，不仅是回家的时间成本，其背后是家乡和大都市的粘性指数，也就是返乡置业所能分享到的环都市圈外溢价值。
自住者回家的便利，在投资者眼中更加存在。
3、品牌房企优先
这个观点好笼统，但是建立在相对概率之上。
品牌房企就不会质量不过关？当然不（绝对）
但相对而言，品牌房企经过多年的开发经验之后，其标准化程度保障了开发合理、安全、品质的概率。
这个观点，品牌房企自己当然也知道，也认同。
所以，品牌房企的房子就是比非品牌房企高15%以上，奈何？！
选择，是选择者的墓志铭。
4、 避开文旅、投资、商办集中的区域
相对而言，文旅、投资、商办等物业，受到城市吸附背景的拖后腿，往往主观意愿在实战中出现了“第二悲半价”的不如人意。
（1）三四线城市的文旅，本地人不稀奇，“跟开发商无关的配套跟不上”又让外来人不来，文旅往往成了空城，当然不能做空城的邻居；
（2）投资性物业，因为入住或入驻率低下，导致设想中的配套停下来入坑的冲动，想要“配套带人气”的住宅消费底层逻辑，也就推演不下去了；
（3）商办物业，更多依附于城市的宏观背书之下，动不动就一个CBD，没个十年八年的孵化，楼书不是保证书。
5、 选择本地人集中的区域
离家之后的返乡置业人群，毕竟在信息获取相对闭塞的三四线城市，网络未必跑得过传说，土著的信息渠道优势，是一块难以名状的暗礁。
选择和本地人就近，就是和一种家乡文化的回归，否则返乡置业就成了“人在心不在”，那些北上广深办公室的杰克和萝丝，既然回家就卸妆吧！
相对而言，本地人集中的区域，在民生需求方面的现实矛盾和存在，也会产生聚合效应，所以配套的到位和保障，也是有保障的。
居住在外来人口集中的家乡楼盘，这本来就是一个伪命题。
6、 通过网络收集负面评论并正向过滤
都说“好事不出门&坏事传千里”。
网络雇佣水军，为自己楼盘唱赞歌，诋毁竞争楼盘的事情，我们都曾呵呵。
但必须承认，网络发达带来的信息相对透明，就算是诋毁也有则改之无则加勉。
看看网上的评论，可以了解楼书、广告和置业顾问之外的第四种声音，也是一种信息采集渠道，多看看多听听甚至优于多跑跑，因为人性就是“说别人都是被直面的凌冽鲜血”。
返乡置业的成交在下降，从另一个纬度来看，预见了未来返乡置业的竞争在加剧。
竞争加剧，是同行之间的产业发展，却也带来了消费者难搞的直观命题。
大城市都走过的道理和梦想，三四线城市也必将历经阵痛，而后生。
最熟悉的陌生人，到底是熟人，还是陌生人？