春节过后，天津楼市“跑步”入春，看房量、成交量大幅增长。

据市住房城乡建设委数据，节后两周，天津市房屋交易量同比大幅增加。

其中，新房共成交约30万平米，较去年春节后两周增加约48%；二手房共成交约29万平米，较去年春节后两周增加约60%。

也就是说，今年节后楼市比去年节后多卖出了五六成！

另据贝壳找房数据显示，仅五天时间已经卖出623套，平均一天约成交125套！并创了自去年6月4日以来的峰值。

再给大家举一个真实的案例：

有个群友有一套南开老破小，去年516行情时标价120万，当天就有人要买，结果他临时坐地起价涨到了128万。

谁成想，516行情如“昙花一现”，到6月份时，房子的标价从128万降到了126万，又降到了124万，最后又回到了最初的120万。

虽然房子一直挂着，但去年年底看房的电话都很少，有看房的出价都低于110万。而今年春节后每天至少能接到5个电话，上周有人出价116万，他没有卖，因为他已经有预期了。

其实，这位群友的案例并不是个例。诸葛找房显示，涨价房源最新已经突破400套了。

天津卖的最好二手房有两种，一个是市区老破小，另一个就是环城次新房。详见《在天津，这个指标决定了70%的二手房走势！》

今天我们就拿环城“老大哥”西青区做个样本，来详细解读下。

01

随着城市外扩和房价高企，很多买房人把目光转向了离市区不远、价格又低的环城区域。

距离市区最近的西青区，自然也是买房人心中的首选。

且西青区也是天津市规划的“西部新城”的核心区域，并与南开水上、河西梅江两大土豪板块“依山傍水”。

所以西青区不仅新房成交火热，连二手房市场也十分活跃，成为市区改善及刚需外溢的承接地。

据贝壳找房数据统计，西青区二手房无论是挂牌量还是成交量，以及房价，都排在环城四区的首位。

甚至与市内六区相比，西青区依然很受关注。它的挂牌量居市区+环城第四，成交量也远在和平区之上，房价则几乎与“下三区”齐肩。

分板块来看，最为活跃的当数中北镇和张家窝，挂牌量和成交量都排前列。

这主要是因为有地铁、起步早，且有很多知名开发商进驻，配套成熟。

但西青房价的高点却是李七庄和侯台板块。侯台板块全部在外环线与快速路之间，且守着水西公园，城市界面好，发展潜力大。

而李七庄是一部分在外环线以内，它房价居高主要是因为梅江富人区的拉动。

下面我们挨个来了解下。  

02  

中北镇是环城板块中资质最老的“前辈”。

如今经过十多年的发展，各方面已经很成熟，进驻的大牌房企也最多。从早期的万科、乐康、富力到中期的旭辉、金隅、正荣再到现在的华侨城、龙湖等等。

板块认知度和城市界面、配套指数在环城中都首屈一指。可以说，中北镇是天津城市外扩、刚需外溢最理想的居住板块。

中北镇以南运河为界，分为南、北两大区，即中北居住区和新中北CBD。

南面的中北居住区，是中北镇的发展起点，这里生活配套全，居住氛围浓。

无论是第一批的假日风景、大地12城、水语花城、华亭国际，还是后来的万科假日润园、天津富力湾，或者是之后的万科朗润园、假日盈润园，以及霞飞路63里弄、旭辉御府、雲锦世家、金隅满堂等等，都位于该板块。

而南运河以北是近些年刚起来的，目前只有正荣润璟湾、天津东方环球影城等几个为数不多的二手房。

但该区域距离地铁更近，且有永旺购物、环球购物中心、新城市中心、宜家等很多城市级配套。

从挂牌情况来看，中北镇二手房的挂牌量最高，超过了1400套，等同于红桥整个区挂牌量的一半。

这是因为第一批进驻的刚需已经随着需求升级开始出走。有的回流到华苑、王顶堤买学区房，有的急需换了个大house改善下。

所以也导致中北镇顺挂比较严重，也就是说，当下在中北镇买房，买二手房比新房合适。价格大多在2万左右，以大两室和小三室居多，一套大概200来万。

从成交情况来看，卖的比较好的还是大牌房企建的房子，房龄大多在10年左右，也有不少次新房，比如正荣润璟湾、雲锦世家等。

而燕宇花园，一个17年房龄的小区，之所以成交活跃，是因为这个小区是西青产权、南开户口。至于万科朗润园房价3万6，则是因为这是个别墅区，刚需还是绕道吧。

假日风景花园也是万科房子，万科物业，但该小区有一个硬伤，没有地下车位，停车比较混乱。

相比来说，富力湾、澜湾花园、雲锦世家、大地12城三四期比较不错，价格大多在2万出头。

富力湾小区环境很好，只是地下车位管理比较混乱。雲锦世家和澜湾花园价格稍微高一些，一般人承受不起。 

大地12城是个很庞大的“家庭”，包括翠杉园、碧湖园、枫桥园、枫香园、清枫园、枫桦园6个小区。

（原来体量更大，12个小区，后来转手卖了，纯新盘中北祥雲就是收购的大地12城的地块。）

其中，三期枫桥园和四期清枫园比较好，小区洋房多于高层，物业也不错。一期距离菜市场比较近，有点乱。  

03 

张家窝板块，起步晚于中北镇，但发展势头猛。

一个地铁，一个高铁，就给张家窝插上了腾飞的翅膀，房价翻番涨，也正因此，张家窝又名“涨价窝”。 

张家窝板块也有老城和新城之分，二者各有优势。

老城配套成熟，人气足，小区多，比如津尚花园、地丰里、星河一二期、宝庆里、摩卡假日、中交樾公馆、保利罗兰公馆等都位于老城。

价格也相对比新城便宜，但房龄较老，且“鱼龙混杂”。有一些小产权的房子，比如家兴里、家合里等一般带“里”的以小产权居多，购房时一定要慎重。

地丰里是有一部分是小产权，有一部分是商品房，中间有栅栏隔开。其中16-28号楼为70年大产权商品房，户型为97-99平米H户型，缺点是房龄老，绿化老，洋房没电梯。

天辰里是经济适用房，已超过5年可以上市交易。但购买过户时需要多缴纳1个点的土地出让金，且小区以102-130平米大户型为主，总价高。

宝庆里主推的小户型，两室七八十平，以5-7层洋房为主，顶楼带露台和阁楼，缺点是房龄老、无电梯，不适合老人居住。

星河荣御、摩卡假日、保利罗兰公馆都是近5年内的次新房，其中摩卡假日最便宜，但小区以高层为主，车位少，人车不分流。

星河荣御的户型不太好，保利罗兰公馆是个高端小区，有洋房有叠拼，洋房带电梯，人车分流，但房价高，面积大，最便宜的也得200多万。

对于刚需落户客群来说，津尚花园性价比更高一些。主推90平米两室和100平米三室，经典H户型居多，小区中心还有公园和健身娱乐设施等。

新城区有颜值、有潜力，进驻的都是大品牌开发商，还有一个逸阳文思国际小学已经开始招生。

最值得一提的是，这里有大规划——南站科技商务区。南站科技商务区规划总用地约10平方公里，总建筑面积731.35万平米。

空间上形成科技服务区、研发创新区、宜居生活区三大功能分区，未来可容纳15万人口在此生活就业。目前已经开始施工和卖地了。

另外，张家窝的大型商业配套也集中在新城区。社会山广场建面5.5万平米，是张家窝首个综合性购物中心。

未来，华侨城地块将建8万平米的商业，体量堪比南开大悦城。天津南站鹏瑞利国际大健康城总建筑面积超过330万平方英尺，预计于2022年起分阶段开业。

可见，未来新城的发展定能超过老城区。但缺点是新城房价高。

万科四季花城均价2万2，社会山南苑2万，中交樾公馆2万，保利金融街诺丁山2万1，君悦花园1万9……

卖的最好的是万科四季花城。从上表也可以看出，排名第二的津尚花园连万科四季花城的零头都不到，价格也差了三千多。这就是品牌效应。

上图为万科四季花城2016.07-2018.12成交散点分布图。

从图上可以看出，万科四季花城低部区20000-22000元/平米，高部区24000-26000元/平米。大比例都在2万2-2万4之间，成交占比51%。目前仍处于低部区。

现在热卖的大多是四季文园，去年刚交房，挂出很多房源，90平米小三室，成交价最便宜的也在190万左右。

04  

精武镇新房是当下环城最热的板块， 但二手房却并不活跃。要么是小产权房子，要么是小开发商。

恒益隆庭大部分是大产权，但有一小部分是小产权房，有纠纷，购买需谨慎。

板块内大房企开发建设的小区也就两个，一个旭辉燕南园，一个中骏柏景湾，高层价格1万7左右。

旭辉燕南园是高层和洋房，高层最小82平米两室，适合刚需客户。中骏柏景湾是中骏来天津的第一个项目，高层、洋房、别墅都有，户型相当不错。

李七庄板块房价梯度较大。

外环线以外，2万1-2万2。五矿榕园最近成交一套均价22603元/平米；宏城御溪园最近成交价21542元/平米。

卫津南路与外环以内区域，价格大多2万5上下。

天房美域豪庭25471元/平米、朗庭园25409元/平米，松江城武台馨苑23677元/平米、金厦新都庄园涵溪园27245元/平米……

而梅江片区价格更高，最便宜的也得3万+。体量最大的是富力津门湖卖了十多年了还没有卖完。现在新房高层30000-33000元/平米。

大寺板块卖的最好的是远洋万和城，5年内次新房，大房企开发，知名度高，房子质量不错，环境也好，有绿地、有儿童游乐和健身设施，小区附近还有永旺、梅江会展中心等。

小区以小两居和三居为多，房型不错，再加上总价适中，适合做婚房。

梅江康城和洛卡小镇房龄较老，有些配套跟不上，房子外观也看着老旧。龙居花园更老，20年的房龄了，没电梯，砖楼。渤海天易园是限价房。

侯台、杨柳青、西营门的二手房市场都没有什么存在感。

侯台、杨柳青三个月才成交五六套。小区大多房龄偏老，开发商没有知名度。

不同的是，侯台在环内，距离市区近，交通方便，各方面配套好；而杨柳青则比较封闭，完全靠自生需求消化。

西营门板块别看成交量高，但板块内不是限价房就是还迁房。不建议选择。

注：文章表格中数据来自贝壳找房；关注“天津365淘房”微信公众号tjdcjjw即可获得干货满满的天津购房大地图和《购房指南》杂志