原创：溜爸

众所周知，青羊二区和锦江二区是成都最好的学区，集齐了小学五朵金花本部中的四朵以及479三小联中。

但谁更好？

这能扯上个三天三夜。

成都本地论坛上，常常有家长或者房产中介针对这个问题撕逼、相互攻击：

实小泡小房子即老又破...

蜀华学校以前是垃圾学校...

东城根街划片太大爆仓严重...

七中水井坊师资流失、摇号比例下降...

17中作为坑校摇进去就是悲哀...

龙王庙个村小也被吹成了五朵金花...

偶尔高新区家长、房产中介嘀咕几句：“高新区的生源更好...”但基本都湮没在青二、锦二谁更好的口水战中。

至于武侯、金牛、成华？

只有默默地围观...

常看我文章的读者知道，我常常会推荐青羊二区的学区房，对锦江二区的评价却是：过誉。

过誉的百度百科解释：过分的称赞。

这是我在否定锦江二区的学区价值吗？

明显不是。

锦江二区的好毋庸置疑，但我还是善意的提醒不知情的家长，锦江二区炒作的有些过火。

当然，我这个论点还是被很多喷子喷的狗血淋头，尤其是被锦江二区的房产中介们。

学区的概念其实和高房价一样，从来都是超大城市的衍生品。

众所周知，土著溜爸公众号的主业是研究成都学区房，2012年以前，成都基本没有太多学区的概念，当然，那个时候以及更早的成都，也还是赵雷口中“阴雨的小城”。

我们只会议论北京、南京、成都等超大城市的学区房，却不会去关注宜宾、张家界、宝鸡。。。

随着“国家中心城市”的定调，成都这几年的跨越式发展有目共睹，同时主管部门义务制教育100%就近入学的严格执行，导致学区房的房价水涨船高也是自然而然。

话题扯远了，说回锦江二区。

从2016年学区房概念的逐渐兴起，锦江二区的房产中介算是最早觉醒的，之后就在各大论坛异常活跃，手段包括假扮家长发帖、罗列学校升学数据、诋毁其他区域...办法还真有用，把锦江二区的房价生生炒作成了锦江区乃至全市的高地，甚至编出了锦江区小学四大天王的说法。

始作俑者是谁，已经无法求证，不过在这一条利益链上的中介、家长们，自然就把四大天王的说法传开了，甚至名不见经传的龙王庙正街小学都被吹成了“五朵金花”之一。。。求龙江路小学的心理阴影面积。。。

我的公众号是去年5月底开通，当时读者咨询我，我就回复锦江二区“过誉”、当然就指过分炒作、房价过高，买了很容易被套。

现在过了快一年，中途又经历了最严苛的房产515新政，我们看看交易数据。

先以天涯石小学为例：

红星国际小套一40余平的挂户房，2018年2月，最高冲到了单价3.7万，而12月份的成交价是2.7万，单价足足折损一万！

一辆benz E300大半年就没了...

再看盐道街小学本部：

锦江明珠小套一50余平的挂户房，2018年4月，单价最高冲到了3.6万，而今年2月份最新成交单价2.9万，单价折损7千！

再看看成师附小本部：

财富中心29平的小套一挂户房，2018年3月底单价已到4.5万，而今年一月份最新成交单价3.5万，同样单价折损1万。

溜爸，你为啥不挑大房子对比？

全部选的套一挂户房？

这是我公众号文章的一贯观点，学区房的价值，体现在房产+学票。

如果选择大的套二、套三甚至套四来看，那么决定房价的因素太多，例如房龄、电梯、小区环境、周围配套等等，不便于直观对比。

而这些套一，相信90%以上的购房者，都是买了就出租，不会用来居家，那么自然而然，这样的房子，就只具备学票属性。

这样的房源，更多时候应该关注总价，而不是单价。

这也是为何我刚才选择对比的户型尽量选择面积一致的房源。

像这笔交易，今年2.14号情人节这天成交的房源，别看单价已经4万，但总价才73万。

仅仅73万入读成师附小本部，没有比这再划算的买卖。

可能房东还觉得很开心，大行情不好都可以卖4万单价，而且才18个平方。。。哈哈哈。。。

殊不知这样挂户的小房子最该对标的是总价而不是单价。

买房千万条

学区第一条

不懂挂户房

卖房两行泪

那，锦江二区过誉的结论到底如何而来？

我们对比下青羊二区泡桐树小学的挂户房：

泡小本部套二的老房子，去年4月最高到3.8万单价，今年2月15日最新成交单价3.3万，看着似乎折损了5千单价，但你再看看总价？

即便经历了515最严苛的政策，泡小本部房源价格也都仅仅微跌，而不像锦江二区这样大起大落；之所以大起大落，就是因为前期炒作过头了。

随着青羊二区的升温，锦江二区的降温，我也逐渐开始建议读者两个区的房源都可以选。

然而，问题又来了，去年十月开始，我就一直在呼吁，关注学区房的家长，务必在今年三月之前要买定离手了。

三月已经来临，你买了吗？