近期，都在解读楼市回暖，有很多人的直观感觉是：都没有跌多少，怎么这么快就要回暖了？

那这一轮房价下跌，跌了多少？

相比最高峰，

北京跌了15%，二环内的热门学区房大概从7万多滑落到5.5-6.5万/㎡。五环的新房冲高之后又回落了大概10%。

上海跌了15%，内环的豪宅因为限价，都回归到2017年上半年的水平，主城区的老破小也是基本是折价15-20%成交。

广州跌了15%，主城区的二手房，成交周期差不多要3个月，楼梯楼折价20%，电梯楼折价15%。郊区的新房，开发商通过特价房、“2万抵10万”的优惠，让利走量，相比最高峰，折价15%。

深圳跌了10%，二手房的砍价空间不大，因为有坚定看涨的预期，所以，价格相对坚挺，相比房价最高峰时回调了10%。而新房因为限价严格，且半年内变动幅度不能超过5%，所以价格都相对扎实。

而二线城市，杭州南京苏州郑州合肥基本回调到位，跌了15%，而武汉成都西安在探底确认，在房价轮动之下，再过几个月，待市场消化之后，基本就差不多到位了。

15%，这个数字扎眼又真实。

在这一轮行情，一线、强二线城市基本都涨了50-100%，三四线城市基本也有50%以上。

而这一轮行情也非常客观地体现目前中国房地产的特点：螺旋式上升——涨多跌少，涨是几个月内报复式上涨，跌是长达半年的阴跌，然后就横盘个几年。

2018年年中，是本轮房地产周期的最顶点，也称得上是康波周期的最高点，然后便保持慢牛行情，保持温和上涨。

其中，由于人口和产业的聚集，核心城市圈的房价还会继续保持上涨活力，而非核心城市圈将进入新一轮房地产周期的蛰伏期，然后静待下一轮需求的爆发期。

不管是宽松的货币政策还是松弛的楼市政策，都将在横盘的这几年里充分酝酿蛰伏，然后等待一个时机来引爆下一轮行情。

虽然是螺旋式上升，但是楼市也是有周期的，不是直线上升。

所以，其实我们一直提到的房价下跌，在一个短周期里，它是正确的，因为它就是在回调，但在长周期来看，“房价下跌”就是一个伪命题。

在过去20年的商品房历史中，只要你不是买在温州鄂尔多斯这些个别城市等高点，你买在其他城市的热门区域，在房价普涨的行情和天量货币的带动下，基本就没有亏的。

而你现在买在一线城市、强二线城市，在一个长周期中（5-10年），大概率你也是赚的。

所谓的房价下跌，从短周期来看，无比正确。

而你来说，在一个长周期里，跌，并没有特别明显的影响。

长周期来看，一方面，是房价跌不了，另一方面，房价是不能跌。

任何事物，我们读懂它，只需要关注它的底层逻辑，巴菲特的底层逻辑是价值投资，腾讯的底层逻辑是链接，得到APP的底层逻辑是知识服务，而中国房地产的底层逻辑是制度设计。

在这个制度中，

——土地是国家的，地方政府是土地财政的执行者，房价一旦降，地价就得跟着降，政府不允许房价跌。

——房贷是大部分是由国有银行放贷的，一旦房价形成惯性下跌或者是有连续下跌的预期，就可能引发弃房断供，更不利于金融稳定和社会维稳。

楼市链条上的每一个人，基本都不允许房价下跌，大家都被绑在这条船上，稳定、温和上涨，是共同的诉求。

让房价涨幅在经济向前发展、社会财富增加中消化，这是大家共同的目标。

前阵子，赣州闹出的“降价未遂”事件，本质上就是政府不能容忍房价跌地价跌的最好例子。

世界上其他经济体房价泡沫破裂的历史也向我们证明了这一点——所谓的房价下跌，在长周期来看，就是伪命题。

☉1994年，日本因信贷收缩导致房价破裂，差不多击垮了整个日本。

当时的报纸还出现“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住”的言论，楼市由东京向全国蔓延，全面垮塌，最后在泡沫破裂的阵痛中难复元气。

而随着内需的拉动，2008至今，日本房价一直都保持着不错的涨势。即使像日本这样泡沫破裂的国家，房价依然是长线看涨。

☉1997年亚洲金融危机开始，到2003年，香港因为经济动荡、信贷危机，房价持续暴跌了65%。

但在2013年，香港房价又重回1997年的巅峰，最近虽然有所回调，但长周期来看，依然有向上的动力。

☉2008年世界金融危机后的5年，2008-2013年，美国楼市达到冰点，房价基本大跌了40%之多，但随着美国经济的复苏，目前美国的房价早已超过了2008年的房价水平。

其实不管是日本香港还是美国，引起房地产破裂，都是因为爆发了重大的金融危机。

而他们也都用历史证明了：从短周期来看，房价不可避免地存在短周期；而在长周期来看，房价下跌就是一个伪命题。

中国的经济环境都一直相对稳定，房价也有着扎实的基础在支撑，大跌的机率不大，而且也会吸收其他国家的教训。

从长期来看，只要以下3点一直都在，中国房价就有上涨动能。

1. 中国的经济持续向好

我们一直都坚定不移地看多中国，经济是房价最好的支撑，经济发展，大型基础设施修建、地铁轨交修建、产业园建设如火如荼、社会财富在在经济的推动下继续膨胀，这就是房价上涨的动力。

2.纸币时代必然伴随的高通胀

随着疯狂的印币扩张，未来一定是高通胀时代，通胀提升了商品价格，增加了收入，房产作为日常生活中的必需品，通胀也将加快刚需跑步入市，也间接助涨了老百姓大量投资房地产的需求。

而且当钱变得不值钱，老百姓都会倾向于通过购买优质不动产来抗通胀。

3. 城市化向前发展之下，人地矛盾尖锐，商品房稀缺

人口和产业向大城市集聚，这是任何人为力量都无法更改的历史大趋势。

未来，还有大量人口要进城，外来人口本地化，必然会带来大量的购房需求。

各城市拼命控制用地规模，卡死用地指标，土地资源的稀缺性和不断增长的城市人口，商品房在供需紧张之下，从而带来房价上涨。

在接下来的城市化中，低端制造业逐渐从主城区向郊区转移，而前景好、利润高的服务进驻城市中心，享受这个城市的便捷交通、成熟配套、资源继续，从而形成高收入人群的集聚，这也是房价上涨的动力。

读懂了以上三点，你就会明白——房价下跌，就是一个伪命题。