来源：凤凰网房产

火红的背景色配上醒目的白色字体，站在立板前的就是阳光城(000671.SZ)“星光熠熠”的明星经理人团队。

3月14日下午，阳光城在上海召开业绩发布会。执行董事长兼总裁朱荣斌带领着全新高管团队交出了履职后的第一个完整财年成绩单。

“2018年是我们阳光城全新管理团队组建以来，面临的第一个完整的财年。这一年，我们克服了重重困难，实现了千亿的跨越。”

提及2018年，朱荣斌无限感慨。阳光城是在争议中度过了艰难的2018年。股份质押、资金问题、负债高企、利润率低等一系列问题缠绕不休。

如今，阳光城试图在解决这些麻烦。不管“双斌”是否承认，过去一年的阳光城在风格上更像碧桂园，在接下来不确定性较大的时间，他们开始试图让这家企业看起来更像中海。

业绩高增 负债仍居高位

财报数据显示，朱荣斌交出了一份颇为亮眼的“期末成绩单”：2018年全年实现全口径销售金额1628亿元；营业收入565亿元，同比增长70.28%；合并报表净利润39亿元，同比增长75.30%。

其中，内地和长三角成为了阳光城的主战场。从销售结构来看，内地区域、长三角区域和大福建区域分别贡献36.9%、28.4%、20.0%的销售金额。2018年，阳光城累计土地储备4418万平方米，货值5494亿元，一二线占比85.8%。

此外，阳光城的各项财务指标均有所好转。负债方面，扣除预收账款的资产负债率为60.84%，同比下降6%；有息资产负债率42.75%，同比下降10%；净负债率同比减少70个百分点，降至182.22%。

现金流方面，阳光城2018年的平均回款率达到80.05%，期内经营性净现金流入218亿元，同比增长147.55%。报告期内，账面货币资金为378亿元，占比总资产14.36%。

虽然业绩高增，财务指标也有所改善。但是，阳光城的负债率和净利润率仍不容乐观。182.22%的净资产负债率仍居高位，远高于行业水平；净利润率6.92%，虽然相较于去年的6.22%略有提高，但与行业10~12%的平均净利润率相比仍有一定差距。

对此，主管财务的执行副总裁吴建斌表示：“2019年将争取将净负债率回到150%，希望2020年净负债率降到100%之内。”

关于利润率，朱荣斌则坦诚的说，6.9%的净利润率确实有点低，没有达到预期，主要是因为过去的项目基础确实比较差。

翻看阳光城的年报可以发现，阳光城的销售、管理、财务费用均大幅增加。这无形中吞噬了阳光城的利润。其中，销售费用、管理费用分别同比增加82.90%、34.06%，财务费用更是同比增加了379.76%。

财务费用的增加主要系新增较多债券融资、使得相关承销费等相关费用记入财务费用、及其他融资利息费用化增加所致。截止至2018 年底公司的综合融资成本为7.94%，较2017 年底上升0.86 个百分点。

吴建斌对此并不满意：“从公司长远来看这样的融资成本一定是不好的，将来肯定要下降。”他表示，2018年下半年无论是内地融资，还是境外融资成本都在飙升，导致公司融资成本接近8%。阳光城接下来力求提高在内地和香港资本市场的评级，而且今年整体融资形势要比去年好很多，相信公司今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。

安全第一 目标设在1800亿

“2018年阳光城的基础确实不太好，到了2019年，我们就从容很多了。”朱荣斌在业绩会上表示。

正如朱荣斌所说，2018年的阳光城确实诸多问题缠身，所以“安全”就成了朱荣斌在业绩会一提再提的关键词。“2019年将是公司项目竣备交付的大年，面对不确定性极大的房地产市场，安全运营为公司的重中之重。”朱荣斌表示。

“安全”策略体现在阳光城2019年的经营计划上。营销方面，阳光城奉行“底线管理、积极进取、有效供货、保证回款”十六字原则；运营供货不再作为强制性标准，以销定产，弹性供货，控制库存；财务方面，增权益、降负债，2019年争取完成调升3A评级，有效降低融资成本。

如何对待高企的负债率，吴建斌也作出了表态：“今年阳光城的净负债率目标是争取控制在150%以内，希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。”

除此之外，目标的设立也打出了“安全牌”。朱荣斌为阳光城定下2019年销售目标为1800亿，仅比2018年高出10.53%。“管理层对于目标不是看得很在意，今年的策略是弹性供货，一切根据市场变化会随时调整，同时也不会放弃增长的机会。”

而且，阳光城明显放缓了拿地节奏。华创证券统计，2018年阳光城拿地金额560亿元，同比减少35.2%，其中权益比例55%；拿地面积1333万平方米，同比减少54.1%。

朱荣斌表示，2018年5月，针对市场可能出现的下行，我们有预见地放缓了投资的节奏，在7月份更是踩了一次刹车，把公司前期通过评审的项目统统重新评估一次。年底判断市场可能形成回暖，集中在一二线城市，以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。

朱荣斌对于拿地策略有一套自己的主张：“如果土储的规模跟公司的去化开发能力不匹配，再加之融资成本那么高，房价不维持每年高增长的话，库存大不见得是好事，可能还是包袱。”

对于未来的土储计划，副总裁徐爱国表示，阳光城会主要投资于一二线城市，对三四线城市会保持适度地关注。今年投资规模原则上会按照行业正常比例，即销售回款的55%。具体会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

有意思的是，“并购”方面一直是阳光城的特色。朱荣斌在业绩会上透露：“不出意外的话，最近我们会有大动作。”

碧桂园路线or中海路线？

朱荣斌与吴建斌身上有共同的标签，他们的职业生涯都从中海开始，曾在碧桂园重聚，又在阳光城相逢。

业绩发布会现场，在被问及阳光城对标的企业时，吴建斌的回答是：我们的管理层多半出自于中海，我们学的是中海。

朱荣斌则坦率地表示：“碧桂园、万科、中海、龙湖都是我们学习的榜样，高周转是房地产企业都追求的共同目标，碧桂园是这方面的楷模。”

吴建斌的《我在碧桂园的1000天》一书透露，他对薄利多销的高周转模式抱有怀疑，曾试图将碧桂园带上融资成本更低、财务更加健康的状态，最后发现这是与企业掌舵者经营理念的南辕北辙。

“双斌”重聚阳光城，曾经的对高周转模式的迟疑必须要转变为坚定的执行。相较已经成为巨轮的碧桂园，阳光城对规模拥有更大的渴望。

从阳光城过去一年居高不下的净资产负债率看，吴建斌深知，规模与稳健，哪一项才是阳光城目前所需要的。

在模仿中海之前，阳光城先要模仿碧桂园。

虽然阳光城目前的土地储备中，一二线土储占比达到85.8%，但是“双斌”执掌后的2018年，阳光城拿地主要下沉到了三四线。

阳光城2018年共以权益对价306亿元合计补充土地储备约1333万平方米。具体来看，在大福建区域拿地多位于南安、龙岩、晋江等三线城市；在贡献较大的内地区域和长三角区域拿地多位于上饶、赣州、梁平、乌鲁木齐、张家港、慈溪等三线城市。

朱荣斌提到，2018年阳光城突破了规模，2019年更想要的则是品质，“安全有序”便成为了阳光城的指导思想。

这像是一次闯关，朱荣斌带领他的团队在高负债的基础上闯过了规模关，在不确定的2019年，他想为不确定性做一些准备。这也许是从碧桂园路线到中海路线的转变的开始。