千万别低估国人购买力，大妈军团也曾影响国际金价......

这买买买，其中肯定也包括房产。

不知道什么时候起，东南亚这个不起眼的小国逆袭成为一片房地产开发投资的热土。

据说建房和买房的都是中国人。目前华人开发的地产项目也不怎么用实地到国内的城市来做宣传推广，因为到当地旅游的中国人就自带流量，很多人旅游之余都顺带把房就给买了……

“今天你要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边，闭着眼睛买地做住宅都没问题。”这是去年7月份，万通集团创始人冯仑在微头条上发布的话。

今天地产派小编就通过一个真实的案例，告诉你，他们为什么要去柬埔寨金边买房。

出国旅游，顺带买房

这样也行

我们的主角吴姨，真的是出国旅游一趟，顺便就把房子买了的那种。

退休在家老广吴姨，跟其他出了名喜欢到处旅游的广东人一样，闲来会跟亲戚朋友组团到处旅游。因为也有不少海外亲戚，没事到东南亚走走也稀松平常。

至于买房，则是受到身边另外一位亲戚的带动。

吴姨虽说是土生土长的广州人早就完成了自家的房屋置换，有房住也有房收租，但跟“大妈炒房团”却是两回事。

而吴姨的哥嫂一家却是比较典型的改革开放先富起来的那部分人。在化工业赚到第一桶金后，到了上世纪九十年代，由于国家政策收紧，吴姨的哥嫂把工厂关掉以后，就把资金用来买房。

2010年以前，广州没有限购政策。哥嫂一家现在没有十几栋房子，但十几套是有的。

在吴姨嫂子看来，现在国内的房地产很多城市都进入下半场，但国外一些经济正处发展阶段的城市则相对来说还是上半场。

而吴姨理所当然的只是跟随已经具备了丰富买买买经验的亲戚出手而已。

表面的理由是亲友的关联带动：“他们除了在国内、在国外也有不少购房经验”；更加实在的原因是明算账，投入不多，但房子的租金收益已经可以抵消月供的支出，并有盈余！

“老妈去了一趟旅游就买了套房，事先都没有跟我们说过，首付十万是自己的私房钱，只是买完房回来月供也预了我一份而已！”吴姨的儿子小吴如是说。

当地月收入约3500  一份午餐30元

 房价约2万多/㎡

柬埔寨位于中南半岛的最南边，与泰国、老挝、越南接壤，全国人口约1500万，作为1998年才真正结束国内战争的国家，百废待兴。

有人形容，目前金边的城市面貌很大程度上也只相当于国内九十年代的小县城。当地人月收入相当于国内的三四线城市，消费水平则与北上广相当。

那么金边，真是的情况到底如何呢？

据“过来人”吴姨介绍，很多人把眼下金边形容为一个大工地，但实际上金边除了最核心的大皇宫和政府机构所在的地区外，很多地方的市容市貌绝对是比较落后的。

很多当地人居住的还是土屋、木屋。甚至距离市中心几公里以外，就已经是另外一幅景象。

当地人的月收入大概500美金（约3500元），不过一般华人去消费地方，吃个早餐要2美金，吃个中饭要5美金。相对当地人的收入来说，何尝不是拿着杯水车薪，用于国际化的消费呢。

不仅物价国际化，日常消费花的是美元（本国货币瑞尔只是作为用于支付美元零头的点缀），当地人消费观念也相当国际化。也就是说每月拿到手的薪水月头的十几天可能就会消费完，剩余的日子就完全靠挨穷啦。 

因此也很容易理解勤奋的国人会是目前金边房地产的开发者和拥有者。

租金回报率没有10%这么高 

但6%以上有保障

回归主题，近期柬埔寨甚至成为东南亚置业一颗炙手可热的新星，风头甚至盖过新马，到底魅力何在？

“我2017年年底买的小公寓就在市中心最繁华的地段，对面就是中国大使馆。”吴姨这样介绍说。

傍着大使馆意味着什么？安全。这与很多人选择柬埔寨而不选择其他的东南亚国家一样。毕竟是在海外，政治安全也是考虑的一个因素。中柬友好给了民众信心。

同时，柬埔寨无外汇管制，购房手续与在国内差别不大，根据购房者个人的情况，首付可以做到一到三成不等。

在国内住建部还在就商品住宅是否实行以套内面积代替建筑面积计价征求意见时，柬埔寨和其他的东南亚国际一样，实行的就是以套内面积计价了。

吴姨购买的也是属于华人开发商的楼盘，2400美金/㎡。一个套内面积23㎡的单身公寓总价约5.5万美金，折合人民币38万元不到。内套单价约1.6万元/㎡，如果折合成建筑面积约2万元/㎡。

这是2017年买入时的价格水平，目前该楼盘仍有公寓在售，但面积更大一些，50㎡起。折合建筑面积的单价要去到两万多。

由于目前金边正处于大开发时期，有众多的外来人口有居住需求（不少为华人），再加上也是比较国际化的消费和租金水平，当地普遍一个单间的租金要达350美金，一房一厅约600美金，两房则高达1300美金起（折合人民币八九千元）。

吴姨所购买的单间在收楼后，就以每月350美金（约2400元）的价格租给一个来柬工作的华人居住。 

如果满打满算，房屋的毛租金回报率达到7.5%以上，即使扣除目前吴姨每年一个月租金作为中介代收租金等的代管费，投资回报率也能到达6.9%。

目前有部分为当地物业投资助热的报道称，租金回报率高达10%，显然是夸大，但实际上6%-7%是比较稳妥。

对比目前国内的一线城市，一般只有2%左右的水平，更是妥妥地秒杀啊。

吴姨说：“由于购买的是现房，简单装修后即可出租，物业持有成本也相对较低。”

还会购买第二套吗？

答案是NO

从吴姨这个无心插柳柳成荫的投资案例，可能也使很多人有了一个以小撬大的投资新视角。

不过地产派小编在采访的最后问吴姨，反正首付投入也就十万左右，这样的一笔资金目前在国内已经是很难能再跟房产投资沾上边，并能收获如此高的租金回报的了。

那么是否还会考虑再买多一套？拥有双份租金收益？

吴姨则很实在的地说：“那就不会考虑了。毕竟物业也是在国外，还是不比得国内眼见为实的。”

她的话也是“投资有风险、投资需谨慎”的最朴实写照吧。

采写 by花木蓝 大熊

编辑 by 大熊