来源 | 地产视界观（lanchoubudongchan）

来源 | 王迪

喜欢跑马拉松的陈卓林曾经说，想要雅居乐成为“善跑者和领跑者”，2018年终于跑进千亿房企阵营的雅居乐，在3月20日公布了2018年的财务数据。

据凤凰网房产了解，雅居乐集团（03383.HK）2018年房地产项目之累积预售金额为人民币 1026.7 亿元，较去年增长 14.5%，与2018年销售目标相差74亿元；累积预售建筑面积为798万平方米，较去年增长8.4%。

千亿门线刚刚撞过，不过距1100亿元的销售目标尚有一步之遥，雅居乐的年报数据给予市场一种还未尽兴的感觉。与此同时，公司将2019年预售目标定为1130亿元，仅较2018年增长10%，略显保守。

3月20日的发布会上，雅居乐集团董事局主席陈卓林坦承了目前影响企业提速的因素，“海南区域影响了2018年公司消化，今年（2019年）我们肯定很保守。”

既要“领跑”也要“善跑”，过去的雅居乐可能将更多关注点放在跑的速度上。现在，放慢速度、优化节奏会逐渐成为公司高层更关注的领域，理由在于在多个场合，雅居乐都在强调，“我们不会去地产化。”

凤凰网房产注意到，“1+N”多元化布局战略之下，雅居乐在2019年开始将目光聚焦主业。“2019年全年投资资金大概是500亿左右，房地产方面的投资预算在400亿元左右，其他产业则是100亿元。”陈卓林说。

降速的逻辑

正如陈卓林坦承的，海南的全域限购深刻影响了这家曾经“华南五虎”之一的领跑节奏。

凤凰网房产查阅公司过往财务数据发现，2017年，海南市场持续上行，当年雅居乐全年销售897.06亿元，同比上涨52.36%。作为对比，2018年，海南市场只贡献了约100亿销售额，大幅下滑。

海南，以及海南清水湾项目，是雅居乐始终绕不开的一个话题。

2005年，雅居乐在香港上市，次年，陈卓林拿下海南万亩清水湾项目。2010年，海南清水湾项目开盘，雅居乐实现销售金额323亿元，同比增长42.9%，那是属于雅居乐的高光时刻，行业排名第11位。而清水湾的销售额更是占集团总销售额的31%。

即便到2017年，清水湾项目单盘依然实现了178.9亿元销售，占公司全年业绩的五分之一。

原本想要乘胜追击的雅居乐于2012年将惠州、文昌、陵水、瑞丽、腾冲5宗地块收入囊中。

按照陈卓林的构想，他试图将清水湾的模式复制到云南和马拉西亚，但是文旅产业周期性长、去化慢、资金沉淀大、地域性强等特点，这条异地复制道路知易行难。

雅居乐注重二线乃至三线城市的价值以减低土地成本，这与彼时碧桂园重仓三四线城市的做法颇为相似。不过，文旅产业布局同时过于集中于云南、海南等地，增加重仓风险的同时，也错失了短时间迅速规模扩张的时机。

2018年，海南全域限购对雅居乐海南业绩亦造成了一定的影响。数据显示，截至2018年12月，海南区域销售业绩超130亿元，占整体业绩的比重下降至12%。

据年报显示，雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元，较去年分别增加 8.8%及19.3%。净利润为人民币 83.58 亿元，较去年上升 23.3%。股东应占利润为人民币 71.25 亿元，较去年增加 18.3%，虽然盈利有所增长，但“掉队”已成为不争的事实。

将雅居乐的业绩进一步按照时间横轴展开，2013年至2016年，雅居乐销售金额分别为403.4亿元、441.6亿元、442.3亿元及528.2亿元，同比增长为9.4%、0.2%、19%，2010年至2018年雅居乐年化复合增长率仅为15.6%。

虽然雅居乐地产2017年实现全年合约销售金额897.1亿元，同比增长69.8%，但是，彼时达到千亿的房企已经达到17家，而2018年年底千亿新军已至30家。

多元化纾困

2016年，在房企更名潮、去地产化背景下，雅居乐启动多元化发展战略，公司名称改为“雅居乐集团控股有限公司”，将业务延展至物业、环保、教育等。

去年2月，雅居乐成功实现物业分拆上市，雅生活集团登录香港联交所主板实现上市，成为中国首家红筹分拆H股上市的物业集团。背靠雅居乐及绿地两大地产商的雅生活第一份年报也颇为亮眼。

年报数据显示，雅生活2018年收入约为人民币33.8亿元，同比增长91.8%。集团毛利约为人民币12.99亿元，同比增长118.4%。年度利润为人民币8.1亿元，同比增加170.1%。股东应占利润为人民币8.01亿元，同比增长176.5%。

2018年来自物业、厂房及设备,转移至投资性房地产的公允值净额2.6亿元，而2017年此项数据并未披露。事实上，物业板块的拓展确实为其提升了部分价值浮动空间。

雅生活服务CEO刘德明也曾制定雅生活的5年规划：到2020年，实现年收入100亿元，其中，来自雅居乐自营物业、对外拓展物业、收购兼并物业的收入，分别为40亿元、20亿元、40亿元。

如若按此增速，雅生活的发展仍需疾步向前。只是，上市不足一年,2016年加入的雅生活服务CEO刘德明变提出辞职，而在去年11月雅生活也出现过法人变更、又被撤回的“乌龙”。

物业之外，雅居乐的另外三大多元化业务分别是环保、建设、房管。据年报显示，2018年环保业务新增的危险废物处理项目达11个，每年最高危险废物处理规模超过270万吨。建设业务方面，业务经营范围现已扩展至24个省、直辖市，以及70多个城市，承接工程组团数量约300个。房管业务在2018年新成立，只是并未披露其盈利具体金额。

按照陈卓林此前对投资者的讲述，环保产品业务亦在组建团队预计在2021年分拆上市，通过收并购进行快速的规模扩展，或许已经成为雅居乐的下一步重点。

多元业务布局之下，伴随物业、环保板块的上市，雅居乐的营运风险将会降低，这解决的是这家企业能跑多远的问题，能否实现“领跑”，依然需要房地产这一板块的发力。

在3月雅居乐媒体交流会上，雅居乐控股品牌总经理周骁勇也曾表示，雅居乐不去地产化，雅居乐的战略是1+N，围绕地产主业这个1，去做产业链上下游的N，不冲刺，将企业的发展看做长跑。

陈氏平衡术

如果按照陈卓林曾经的设想，雅居乐要用5年左右时间实现非地产业务的收入占比达到50%，这条道路仍然任重道远。

而土储是其中关键所在：一是土地的量，二是土地的结构。

凤凰网房产注意到，2018年公司在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等9大城市群增添30个新项目。新增土地的预计总建筑面积达1,111万㎡。

截至2018年12月31日，雅居乐在65个城市拥有预计总建筑面积达3,623万㎡的土地储备，其中位于“粤港澳大湾区”的土地储备占比近30% ，平均地价为3300元/㎡。

根据雅居乐年报描述，雅居乐将旧改拓展作为深耕一二的重要基石，计划战略开拓4+13重点城市的机遇。所谓4个积极开拓城市为中山、深圳、珠海及东莞；13个机遇城市为广州、北京、武汉、成都及西安等。不难发现，在旭辉、阳光城、新城控股等多家已经公布年报的房企业绩会上，各自高层都作出类似的承诺。

可以预见，2019年以一二线和核心三线为主的土地“战场”争夺战即将拉响，这将进一步拉高雅居乐在相应区域拿地的成本，并可能进一步提高企业的现金压力和负债水平。

据年报披露及凤凰网房产计算，目前公司负债总额为1754.64亿元，同比增长约47.3%；非流动负债借款为531.96亿元，同比增长53.9%；流动负债中的合同负债为254.9亿元，总负债约为1754.64亿元，总资产为2304.45亿元，负债率为76.12%。

此外，融资遇阻也成可能成为雅居乐的“灰犀牛”。在去年10月13日，据上交所信息披露，雅居乐拟非公开发行的80亿公司债券遭到终止。

可期的一面是陈卓林已经决定迈出海南，不过过往的经验也在不断提醒这位当家人，平衡力往往比魄力更重要。

他们曾默默无闻，他们曾偏居一隅。在规模化竞争的后半场，他们最终拔地而起，跻身千亿房企行列。

通往千亿军团的道路并不相同，有的是凭借精准的战略布局，有的是高杠杆激进拿地，有的是积蓄已久，有的甚至是运气使然，但不管怎样，他们取得了参与后期豪门竞争的门票。

凤凰网房产推出千亿新兵观察系列报道，聚焦在近两年跨入千亿门槛的新贵。他们为什么能够成功实现跨越？他们的公司发生了哪些变化？他们正在思考哪些问题？他们如何看待下半场的规模竞争？

• 确定了！3月份后，一二线的楼市下半场或将全面开启

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