石景山是北京六个主城区之一，最东端距距天安门14公里，总面积84.38平方公里。石景山，顾名思义，因山得名，自古就是京西历史文化重镇。区域内多山，山地面积占23%，城市绿化覆盖率为47.09%。

石景山区辖9个街道，常住人口61.2万人。9个街道分别为：八宝山街道、老山街道、八角街道、古城街道、苹果园街道、金顶街街道、广宁街道、五里坨街道、鲁谷街道。9个街道可以看作是9个片区，除了五里坨和广宁片区，其他7个片区都比较集中，也是石景山人口聚集，相对成熟的地段，如下图所示。

石景山2035分区规划

今年1月11日，《石景山分区规划（2017年—2035年）》草案正式公布，按照规划草案，到2035年，石景山区将实现首都城市西大门的复兴建设，实现多元文化交融、山水城市相融、产城发展共融，成为生活方便、生产高效、生态优良的生态宜居典范城市。

定位：建设国家级产业转型发展示范区

石景山区的功能定位确定为“国家级产业转型发展示范区、绿色低碳的首都西部综合服务区、山水文化融合的生态宜居示范区”。

石景山区的发展目标为建设自然生态的海绵城市，建设资源节约型城市，建设创新引领、生态宜居、区域协同、多元文化交融、山水城市相融、产城发展共融，具有国际魅力的首都城市西大门。

根据规划，石景山将形成“一轴一带、多点支撑、组团协同”的城市空间结构。

“一轴”指长安街及其延长线；“一带”指西山永定河文化带；“多点”即重要城市功能节点，包括保险产业园、石景山园、新首钢园、长安金轴等。“组团”指东、中、西部组团，将以优化首都功能、延续历史格局和面向未来发展为重点，突出各组团功能侧重与职能定位，实现组团协同发展。

石景山区的生态特色将进一步强化。规划草案显示，将依托石景山自然山水、城市绿地和城市格局，形成“山环水绕、绿轴穿城、绿链串园”的绿色空间格局，建设一批高品质、特色鲜明的公园绿地。

在产业发展上，北京银行保险产业园、中关村石景山园和新首钢高端产业综合服务区是高精尖产业结构构建的主要功能地区。

在历史文化上，将完善对永定河、八大处、模式口、首钢、八宝山五个文物集中分布区的保护与利用，挖掘历史文化内涵，保留城市历史风貌。

在2035分区规划的框架之下，石景山区未来几年的重点在于冬奥会的规划建设，以及新首钢三年行动计划。

我们以前也谈过，冬奥会是个短期的盛会，不要期望以后带来多么长远的效应。真正的看点在于，为了准备冬奥会，基础设施和城市环境的彻底改变，包括地铁建设，公园绿化，奥运场馆，棚户改造等等，这些是长期的改变。而且对于石景山来说最好的一点是，冬奥会只有3年时间了，所有这些相关的规划和计划都必须在3年之内完成，这可比那些纸面上的长远规划要实在多了。于是我们看到，今年2月份，北京市又推出了《新首钢三年行动计划》。

新首钢规划

首钢在石景山历史上地位太重要，甚至可以说以前石景山就是首钢的地盘。首钢搬迁之后，原厂区仍然位于石景山的核心地段，现在重新规划新首钢高端产业综合服务区，对于石景山意义重大。

北京市政府2月13日发布《新首钢高端产业综合服务区行动计划(2019年—2021年)》。新首钢三年行动计划，包含了38项重点任务、90个重大项目，计划完成后将彻底改变首钢地区的现状。

未来三年，新首钢地区将严控建设规模和人口规模，落实减量发展路径，锁定吸引国际高端要素聚集、冬奥服务保障、传承工业文化、绿色生态修复四大目标，未来将把新首钢地区打造成为北京城市治理先进理念和大国首都文化自信的新地标。

《行动计划》显示，未来新首钢将打造成“一轴、两带、五区”：一轴为长安街首都功能轴；两带为永定河生态带、后工业景观休闲带；五区为冬奥广场区、国际交流展示区、科技创新区、综合服务配套区和战略留白区。目前，市政府已审议通过首钢北区、东南区详细规划，首钢南区规划成果正在修改完善，即将上报审批。

交通规划

两大枢纽：《行动计划》明确今年石景山区将打通多个交通大动脉，北辛安、苹果园两大交通枢纽今年将初具规模，形成京西最大交通枢纽群枢。

三条轨道线路：新首钢地区将规划建设M11、R1、S1三条轨道线，轨道交通750米覆盖率达到98%。

M11线冬奥支线预计年底前实现开工，冬奥会之前开通。

长安街西延跨永定河大桥将于年内建成通车，届时长安街西延全线贯通。原来长安街到首钢东门就断了，2019年长安大桥开通后，长安街将穿越首钢厂区、跨越永定河大桥，一直到门头沟。永定河跨河大桥正式命名为“新首钢大桥”。

石景山还将加快推进苹果园综合交通枢纽、S1线金安桥至苹果园段建设工程，建成永引渠南路、古城南街等道路，高井规划一路、北辛安路南段、锅炉厂南路东段力争年内开工。

未来苹果园地区正在建设西部的大悦城，包括苹果园交通枢纽上端物业的开发，最终将整体连通首钢北区。

住房方面

周边集中连片棚户区改造全部完成。

今年以疏解整治促提升为抓手，尽快启动新首钢地区西北部1603街区、南部南坑地区更新改造；

继续推进北辛安、衙门口棚户区改造。

产业方面

《行动计划》明确高质量建成首钢滑雪大跳台和国家体育总局冬季训练中心，完善住宿、餐饮、停车、无障碍等配套设施。

利用新建体育设施和工业遗存空间，打造一批具有国际影响力的文化节庆赛事活动；

利用秀池和群明湖周边的炼铁厂、动力厂和电力厂区域改造为冬奥广场区;

打造国家体育产业示范区;

将机械厂、特重车间改造为城市织补创新工场，建设科创孵化器和加速器，发展科技研发、人工智能等高精尖产业;

将二炼钢、联合泵站改造为前沿科技引领区，承载科技龙头企业总部，科技独角兽企业和科技金融服务;

通过将三炼钢、线材厂、型材厂等大尺度工业厂房建筑改造为国际交流展示区，承载国际化文化创意和国际商务服务功能;

依托中关村相关分园、北京“侨梦苑”等国际化创新资源，搭建国际性创新交流平台。培育壮大首钢城市综合服务业。统筹建设海外高端人才的创新创业载体，搭建科技成果转化中心、国际科技文化交流等多种类型的人才服务平台。

首钢北区规划

首钢北区将规划冬奥广场区、首钢工业遗址公园、石景山景观公园、城市织补创新工场、公共服务配套区。

首钢东南区规划

首钢园区东南区地位于位于古城南街以东，总用地面积约103.36公顷，规划总建筑规模约127万平方米，将规划为居住、商业金融、多功能等等形态。

石景山房地产市场

石景山过去十年商品房土地供应极少，区域二手房以老旧小区为主，高品质次新小区很少见。这就造成了一个情况，次新小区的价格远高于老旧小区的价格。典型的就是远洋沁山水，2017年初一度最高价高达9.5万/平。

鲁谷地区是石景山最成熟的板块，既有一号线地铁沿线，也是石景山区政府所在地，配套相对最完善。2003年的小区远洋山水价格在6.6万/平米，而2008年建成的远洋沁山水现在的价格是8.5万/平米左右。

我们可以看一下链家上鲁谷片区的房价分布，唯一的次新高品质小区远洋沁山水一枝独秀，其他的老旧小区价格大多在5～6万左右。（点击可以放大图片）

同样，在古城片区，大部分小区也是老旧小区，价格在4.5～6万之间不等。次新小区仅有中海金石公馆和中海金玺公馆等极少数的几个小区，价格基本在7万左右。（点击可以放大图片）

此外，杨庄，八宝山，八角，金顶街，苹果园片区的二手房情况也基本差不多，二手房小区主要是老旧小区，均价在4.5～6万，高品质次新房非常罕见。

石景山在售的新房项目很少，一共只有4个纯住宅项目在售，三个在五里坨，一个在金安桥。五里坨区域现在配套较弱，发展需要较长时间，目前几个限竞房项目（西府海棠，五里春秋，翡翠山晓）限均价在5.2万，周边没有次新小区可以参考。除了五里坨的三个限竞房项目以外，目前北辛安和古城一带只有唯一的商品房项目-中海寰宇天下。中海寰宇天下的价格跟古城的次新二手房价是倒挂的。中海寰宇天下均价6.3万，而中海金石公馆，中海金玺公馆成交均价在7万左右，挂牌价基本都在7.3万左右。

在石景山踩盘的过程中，我们发现，中海地产在石景山的开发介入非常之深，与石景山的合作范围很广。中海不仅开发了上面提到的中海金石公馆，中海金玺公馆，还承担了整个北辛安地区棚户改造的重任，同时在金安桥一带建设中海科技金融城，并开发高品质配套住宅商品房项目中海寰宇天下。在古城区域，新的限竞房项目“长安云锦”也是由中海地产开发的。一家开发商在北京有这么大的开发体量很罕见，充分体现了这家大国企的实力。

首钢东南区规划了不少住宅用地，未来新房供应会逐渐增加。比如限竞房“长安云锦”，就位于古城的首钢东南区。“长安云锦”限均价是5.88万/平，很显然参考了周边的次新二手房价价格，比如同区域的2010年次新房小区融景城，链家上的二手房价就是5.9万/平米。

我们认为石景山目前最有价值的区域在金安桥至苹果园一带，配套正在快速完善中，交通发达，3年之后就能与鲁谷区域类似，有些方面比如生态绿化比鲁谷更好。这个区域既具备轨道交通枢纽的优势，同时商业配套也将比较完善；加上石景山规划的高端产业区都分布在这一带，包括保险产业园，中关村石景山园区，中海科技金融城，所以未来也是石景山高端人才聚集的地方。综合上面的规划信息来看，这一带将是石景山未来发展最快的区域。