作者：包希仁

日前，“文旅大亨”华侨城（000069）正式发布了2018年财报。作为文旅地产界的“带头大哥”，华侨城去年的业绩无疑是优秀的。可这份优秀却不是来源于文旅地产，而是来自毛利最高的住宅物业，这一点似乎已经背离了华侨城最原始的“初衷”。

房地产毛利率近70%，干旅游不如干地产来钱快

据其财报显示，去年华侨城总营收为481亿元，同比增长13.7%；净利润为106亿元，同比增长22.52，首次突破百亿大关。

而在这“牛气冲天”的财报中，笔者却发现一个有趣的变化。那就是华侨城已开始背离自身的“初衷”，毕竟华侨城在证监会行业分类中，明确被列为旅游业的。

众所周知，作为亚洲第一、世界第四的主题公园运营商，华侨城最初是搞旅游开发的。从1991年成功推出第一台大型旅游文化晚会《艺术大游行》以来，华侨城已累计演出6.4万多场次，累计接待观众近7700万人次，旅游演艺的整体规模居全国第一。

可就是这么优秀的旅游公司，却经不住房地产带来的“诱惑”，毅然决然地开搞房地产。

从2009年开始，其房地产逐渐取代旅游，成为该公司第一支柱产业。那年，华侨城房地产营收占比只有约29%，旅游营收占比约65%。等到2018年，这些数据就变成房地产营收占比约58%，旅游营收占比却跌至40%。特别要说明的是，其去年房地产业务的毛利率约69%，这一数据在整个百强房企中也是名列前茅的。

由此可见，还是搞房地产来钱快啊，否则干靠文旅业，华侨城要想年赚百亿，估计还要很长时间。

总负债九年增11倍，去年现金净流出268亿

然而，房地产虽说来钱快，但与之同行的负债来的也“快如闪电”。

自2009年以来，华侨城资产负债率一路上涨，最终从最低时期的63.41%上涨至73.77%，负债总额也从193亿上升至2170亿，九年增长11倍，年均负债增长率高达125%。巨额举债的后果是财务费用不断攀升，其财务成本由2017年的15.98亿元上涨至20.65亿元。

除此之外，去年华侨城经营活动产生的现金流量净额却为-99.84亿元，同比下降26.15%，投资活动产生的现金流量净额为-168.27亿元，同比下滑80.27%，华侨城表示，这主要是因为去年投资收购股权太多所致。

事实上，据业内人士分析，因为华侨城持有的项目，开发与销售的周期较为漫长，项目运营周期也较长，从而导致了回款的周期被拉长，影响了其现金流量。

而现金流量负增长，可能会造成华侨城项目资金链断裂，出现延迟施工或者停工等风险，导致项目资金回流周期再被拖长，并陷入恶性循环。

资金紧张，倒逼南京欢乐谷开发“步履维艰”

然而华侨城到底有没有出现项目延迟或停工的情形呢？答案是肯定的，尤其是华侨城第八个欢乐谷项目—南京华侨城欢乐谷。

据说，该项目曾是南京经济开发区重点引进的大型文旅娱乐项目。相比已经开放的其他7座欢乐谷，南京欢乐谷无论在单位面积投资额还是项目总投资，都是升级豪华版的“欢乐谷”。

该项目可以说是南京的一张新名片，此前更被列为江苏省“十三五”旅游业重大重点项目，将创想文化与南京韵味相结合，打造一个集聚“旅游小镇、文创社区、风情绿谷、欢乐海洋”等多项功能的全域旅游目的地。看看这规划，多科学多靠谱，可结果怎样呢？

结果就是还没结果！从2015年7月正式签约起，至今已过三年零八个月，若从它拿地之日起算，也已过去两年零三个月。当时南京开发区要求华侨城在取得相应用地建设许可后，一个月内开工建设旅游项目，两年内建成开业。同时，还要求项目首期开业后两年内，项目二期旅游项目建成开放。

（高大上的效果图）

而与之相左的却是，该项目地块依旧是“平坦开阔、沃野十里”。值得注意的是，该项目曾在南京相关政府部门官网上明确指出，华侨城欢乐谷项目预计2019年6月建成并开业。也就是说还有不到仨月的时间，南京人就可以在家门口体验超大型的主题乐园了。

可惊奇的是，华侨城该项目的负责人却对此矢口否认，并声称：“我们从来没有承诺过这个欢乐谷会在2019年6月份开业。”

难道是政府部门在以此来“欢乐”群众吗，还是又有某位临时工发错信息了？

当然不可能，南京的政府部门办事效率那是非常值得称赞的，绝不会犯如此低级错误。

那只能说明华侨城的某位负责人在隐瞒真相。笔者猜测，这个真相就是华侨城现金流紧张了，毕竟该项目总投资超过200亿。

事实上，若要在短时间内解决资金问题，实属不易。再加上前文所述的华侨城净现金流大跌，负债剧增，所以南京欢乐谷项目进展逾期也是迫不得已之事。哪怕华侨城是个央企，它也有“断奶”之时！