个盘销售的异常火爆，你很难说是好事还是坏事。

一方面，这给了准购房者带来紧迫的心理，他们可能会尽快下单；另一方面，这种异常的火爆和炒作，背后的原因也值得思考。

壹

如果说这周时间你在微信朋友圈里没有看到咸阳某盘上演几千人连夜排队抢房的照片或视频，这说明你跟西安地产圈还有一定的距离。

7000名中介销售人员拓客、半夜12点半开盘、数千人连夜排队抢房、现场甚至出现秩序混乱……这种现象过去几年在很多一线城市、二线城市并不陌生。

但这一次，是在咸阳。

GDP2376.45亿元、全市居民人均可支配收入20868元、全市常住人口比上年末减少1.01万人、全年商品房销售面积150.95万平方米……这组数据是2018年咸阳的部分经济指标。

虽然说2017年下半年到2018年，咸阳的房价基本翻倍，但也没看到如此火爆的开盘现象。反而是在2019年初市场开始回归理性时，个盘突然出现这种异常火爆。

这个时候，如果要我给一个答案，那就是：八九千块钱就能买到公园旁、精装修、RC、带学位的房子，有钱不买是傻子啊？

要知道这个价格目前在咸阳也就能买到一个本地普通开发商的普通楼盘的房子。而此盘此前的售价基本在10500元/㎡，这意味着直接降价1000-2000元/㎡！

或许，这是2019年咸阳楼市降价第一枪！或许，这是2019年咸阳楼市火爆的前兆！

贰

如果要寻找这种专场优惠开盘背后的原因，其实也很简单。

作为一个主城区人口100万左右的三四线城市，咸阳本地的购买力这些年已经被洗的差不多了。也许有人觉得可以吸引周边县城的购买力，其实周边县城已经被洗了10年以上了。

再加上这座城市目前的常住人口呈现负增长，纯属流出状态，新增市场需求就更无从谈起。

这个时候，唯一的机会就在于：老破小改善型需求，以及城改棚改的货币化安置。

而对于咸阳市场上任何一个开发商，都明白2019年剩下的这三个季度会面临怎样的市场竞争。

除了渭河南岸沣西新城在售的万科、新城项目，以及市区的恒大、荣盛发展项目之外，碧桂园、龙湖、绿地、天地源、领航等开发商新盘在未来几个月的入市，市场需求有限的环境下必然展开一场厮杀。

更重要的是，与2018年咸阳房地产开发投资同比增长13.5%、房屋施工面积增长5.5%相比，2018年咸阳全市商品房销售面积却下降了14.3%。

这意味着，市场供应在增加，但市场需求却在下降。

抢跑成为必然。

这种抢跑给自己带来的是大量的资金回笼，给竞品则带来的是提前洗去大量客户！要知道咸阳每年全市的住宅成交面积也就1万套出头，而抢跑者用几天时间则干掉了全市全年成交量的将近1/10。

压力在未来几个月会留给友商。

叁

回到第一部分的最后一个问题：这到底是2019年咸阳楼市第一降，还是2019年咸阳楼市火爆的前兆？

这个问题目前还很难给出答案。

有人会说：西安房价已高，咸阳不限购、房价比西安低，住在咸阳工作在西安是趋势。

对于这个观点，我们还需要重新审视。

一方面，当咸阳房价已经八九千、甚至多个楼盘已经在万元左右的时候，咸阳房价与西安房价的差距正在缩小，只有两三千块钱的差距。但为了这两三千块钱的价格，住在咸阳工作在西安是要付出更长的交通时间成本的，并且是两座城市的配套差距。你愿意吗？

另一方面，有个现象大家可以关注：每天早上上班时间，从西安到咸阳的城西快速干道，从东向西堵车非常严重；下午下班的时候，则是从西向东堵车非常严重。这个现象有点意思。

肆

都说“背靠大树好乘凉”，但这放在咸阳与西安这两座城市上，则很难让人说清。

客观的讲，今天的咸阳其实非常尴尬。

2017年初当很大一部分区域交由西安代管之后，目前咸阳真正管辖的范围进一步压缩。

目前的咸阳发展无非集中在三个区域：

第一个区域：市中心老城区，通过工厂的外迁，城市更新提供发展机会；

第二个区域：咸阳高新区，依托彩虹新厂等项目的产业带动，走产业带动城市发展的模式；

第三个区域：文体功能区，市民中心、奥体中心已经建成，环境很美，但这里距离咸阳市区8公里左右，完全属于两个板块，距离会是一个问题。

相对来说，老城区拥有完善的配套，再加上本地人的情怀，风险较小；其次是高新区，毕竟与主城区相衔接，再加上产业的带动，未来也应该差不了；至于奥体板块，得用10年作为周期来思考这个地方未来会怎么样。

对于本地人刚需、自住来说，随时都得买。而对于投资客来说，未来谁来接盘必须思考清楚。

二手房市场的增长，依赖于当一座城市可供开发土地越来越少、新房市场供应已经无法满足市场需求之时，才会发展为二手房市场主导的楼市格局。这一点，咸阳需要等待多少年？

当然，也许大家在赌一个预期：西咸合并。