一.
该来的只会迟到，不会缺席。
这几天，黑龙江东北部的四线小城市鹤岗因为城市房价暴跌火了，你所看到的“4万9、6万、3万7、3万2、1万9...可不是单价哦，而是总价。
那套最便宜的 55㎡才1万9，折合下去345元/㎡，论斤卖，一公斤房子大概是8毛多钱，这真印证了最近因“996”深陷舆论漩涡的马爸爸，前几年引发众议的那句——“房子如葱”。
一直被高房价狠狠吊打的“三无人员”打开房产网站，看到这么美丽的价格，感激涕零，翻遍中国地图，终于有我买得起的地方了。走！走走！！走走走！抄底鹤岗去！
屁！我只想说：这样的城市，只怕你最后抄得连底裤都不剩！
虽然说图片中这些低总价房源，基本都是棚改补偿的房子，不是开发商建造商品房，品质和后期升值肯定不如一般商品房，但房子毕竟也是需要建安成本，在钱如此不值钱的今天，一套房子，连几车砖头钱都抵不过，也真是令人咂舌。
首先，我们来了解一下鹤岗这座无名小城。
鹤岗市位于黑龙江东北部，旁边就是俄罗斯穷乡僻壤的西伯利亚，曾是国家重要煤炭基地之一，是东北重要的老工业基地，煤炭开采最早可追溯到1914年。
就是这么一个曾在共和国历史留下辉煌一笔的城市，怎么今天就成了房价暴跌、无人接盘的惨状了？
二.
1. 房地产长期看人口，人口净流出严重
东北人口净流出也不是什么大新闻了，历史早已证明，人口集中在“胡焕庸”线东南边，投资不过山海关，是不可逆转的历史趋势。
据鹤岗统计局数据，2017年鹤岗常住人口100.9万人，较2015年减少近4.7万人。
虽然看着数量不大，但一算比例，短短两年，人口净流出率高达4.7%，这可不是闹着玩。
（你别看还尚存将近百万人口，其实都是在外打拼，把户口留在老家居多。）
在2007年-2016年这10年间，中国有80个城市的人口在流失，位于图片东北角的鹤岗尤其扎眼。▼
吴康（2017）/利用2007-2016中国城市建设统计年鉴发现的收缩城市地图
而且鹤岗的人口老年化非常严重。
作为东北老工业基地，现在国企退休人员多，而年轻人又外流严重，社保也常年亏空，而且亏空会越来越严重，因为老龄化还在不断加剧。
早在去年7月，哈尔滨社保局就曾发文，养老金推迟发放。省会城市尚且如此，更别提边缘城市鹤岗了，所以目前鹤岗的社会养老负担非常大，整个城市完全丧失活力。
2012年，鹤岗市参加城镇基本养老保险9.9万人，比2011年增长12.5%。养老保险金征缴额为6.7亿元，增长30.2%。
其中，历年陈欠2.4亿元（含五七工和家属工0.7亿元）。养老金月人均发放额为1179元，增长7.6%。失业保险参保人数达10.2万人，失业保险基金征缴额0.5亿元。
人口净流出严重，老龄化严重，连养老金都发不出，没有充足且有上升空间的就业机会，更没有包容开放的社会环境，这样衰败的城市能留下年轻人？
最近，鹤岗还因为要给警察“送房送车”来留住人才，上了头条。
3月5日，黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布《鹤岗市公安局关于2019年度招警优惠政策》提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠：即价值在10万元以内的汽车，以及建筑面积在50-90平方米，房源位于市区内的住房。选房顺序按照按照公安联考分数或公务员考试成绩从高到低排列。
此外，统招本科及以上学历，并取得一定资格的人员，也可享受“一车一房”待遇。鹤岗市公安局还提到一项条件，即在鹤岗市公安局最低服务7年。
你看，在小城市，这种铁饭碗的公务员是要抢的，而鹤岗为了吸引年轻人来工作，除了一般的工资收入，还给房给车，条件就一个，在公安局工作满七年。
毕竟城市本身无法吸引年轻人，那就只能靠物质诱惑了。
年轻人才是支撑一座城市楼市最切切实实的刚需，只有有年轻人持续流入的城市才有源源不断的二手房交易。
至于鹤岗，连土生土长的本地人都抛弃的城市，这样的城市，注定没有房地产。
2. 产业衰败严重，经济基础薄弱
东北之所以能辉煌一时，成为“共和国长子”就是因为自然资源丰富，曾经东北有丰富的煤、铁、石油、森林等自然资源。鹤岗这座东北资源型小城，以前也是靠卖煤赚得盆满钵满。
在大家的常识中，自然资源丰富不是更能带动经济发展吗？
英国历史学家艾瑞克·霍布斯鲍姆，在研究了世界上各大重要工业发展区之后，在他的著作《资本的时代》中提出一个名词——“资源的诅咒”，指的是当一个地区的自然资源特别丰富的时候，地方经济便会对资源产生严重依赖，进而阻碍创新能力。
经过多年大量不合理的开采开发，九十年代以来，鹤岗的煤炭几乎已告枯竭。
而且因为常年开挖煤矿，没有组织复垦重建，环境污染越来越严重。
因煤炭而兴的城市，城镇化率更是高，过度开发，白山黑水，满目疮疤。
而环境破坏之后想要复垦又需要投入大量的资金治理，产业衰败的城市明显没有富余的资金，只能任其发展，主政者换了一任又一任，原来煤矿区的杂草疯长，也无法把环境治理提上日程。
东北三省的城镇化率都非常高，过度开发严重▼
当全国其他城市都在轰轰烈烈地大搞科技金融等第三产业的时候，鹤岗还挣扎在产业转型的剧痛之中，而且几乎完美错过了近年来所有国家规划的重磅利好。
鹤岗在传统产业衰落之下 ，虽然也探索过发展石墨新材料产业转型，但一没技术，二没人才，三没营商环境，这样的城市，如何能应对大时代下轰轰烈烈的城市竞争和产业竞争？
特别是营商环境不好，吃拿卡要很普遍，所以既无法培育企业，也无法吸引企业入驻，更加速了年轻人外流，简直就是恶性循环。
连没有企业，鹤岗怎么会有蓬勃发展的经济呢？怎么撑得起房地产？
3.气候非常不宜居，加速人口外流
鹤岗年平均气温为3.8℃，极端最高温度为37.7℃，极端最低温度为-34.5℃。鹤岗冬季寒冷漫长，春季少雨多大风，气温变化剧烈。
气候寒冷，非常不宜居，这也怪不得东北人离开家乡，用钱投票，扎堆海南买房。
4.人口坍缩，却在城市扩张，大造新城，房地产过量供应
作为一个人口坍缩的收缩型城市，鹤岗却在大搞城市扩张。
鹤岗的城市规划，是要打造“三地一区”，“三个基地”分别是现代煤电化工生产基地、石墨新材料产业基地、“两江一岭”绿色食品加工基地，“一个集合区”就是“龙江三峡”中俄犹文化旅游集合区。
就这么一个人口坍缩严重、产业衰败的四线小城，竟然还学那些家底深厚的大城市造城市，鹤岗规划了新城，然后新城内除了房子什么都没有。
在“卖地-炒高房价-卖地”这条中国绝大多数城市在走的造新城的路线中，看似完美，循环往复，但只要一点不达标，全玩完！
那就是促进经济发展，一旦没有经济托底的房价，看似身处高位，实则久病成疾，全TM是炒概念，全TM是不落地，可劲儿造城。
却愣是把房价炒高到11000多高位，这样的城市，不是在玩火吗？
而在该城市最高级的项目的房地产工作人员的工资非常低，当地购买力非常羸弱。
这样的就业环境，你一不能吸引外来人口就业，二不能留住本地年轻人，还可劲造新城炒房地产，不是更加把小城市里的人往外赶吗？
家里没几个钱，就安安心心把旧城改造做好就行了，非得打肿脸充胖子。
2017年房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，商品房销售面积13.3万平方米。
卖的没有建得快，这样过量供应，市场又支撑不起这个需求，这样大量供应住宅，房价不崩、杠杆不爆才怪？！
三.
在中国房地产越来越分化之下，没有人口、产业、不宜居、房地产畸形的鹤岗，房价崩塌，只是未来无数东北西北三四线小城的缩影。
未来，会有越来越多的“鹤岗”，因为房价暴跌而被人熟知。
未来，优秀的人、聪明的钱都会往东、往南走，这是不可逆的时代趋势。
未来，也将有大量的房子建筑垃圾，沉沦在三四线城市，无人接手。
所以在买房之前，一定要先想好，过几年后谁来接手你房子。
那些不可居、不可租、不可售的房子，不折价卖掉，难道留着来收房地产税吗？