房企的古龙式江湖:融资还债生死劫

几乎每个男人都有一个江湖梦。小时候笔者钟爱古龙,向往“仗剑天涯,快意恩仇”的武侠世界。 当时觉得小李

几乎每个男人都有一个江湖梦。小时候笔者钟爱古龙,向往“仗剑天涯,快意恩仇”的武侠世界。

当时觉得小李飞刀是个浪人,浪迹天下,与寂寞为伍,有伴时一同喝酒,孤身时一人月下独酌。一入江湖,便如此。

在狄龙版《多情剑客无情剑》电影开头,李寻欢用一把“例不虚发”的飞刀终结了企图偷袭阿飞的诸葛雷。出手后,李寻欢在打开扇骨的一刹那,衬出了其“李门七进士,情谊走天涯”的风姿,而正反扇面上“小李飞刀,例无虚发”八个字更是将小李飞刀的快、准、奇阐述得淋漓尽致。

“快”也成了古龙对天下武学招数的理解,并将此精髓不仅狠生生地刻在了自己的每部作品里,也烙在了自己的生命里。

古龙的武侠风格,也被后世竞相模仿。在古龙离去的二十年后,星爷在《功夫》中,再次将“天下武功,唯快不破”的武学经典带到了银幕上。在影片中,一身市井气的火云邪神,穿着白背心,翘着二郎腿,趿拉的人字拖,坐在临时扯来的四脚椅上,徒手抓子弹,让人叹为观止。奈何如此惊天地的手法也没能快过一身白衣,爱踩脚趾的街头混混。

论快,一山更比一山高。

江湖还是那个江湖,只是身处江湖的人却换了一茬又一茬。不过无论是何种江湖,古龙江湖中的快一直延续着,房企的江湖也不例外。

“天下武功,唯快不破”更成了房企高速发展的心法秘籍。

房企疯狂高周转扩张

近两年,头部房企一边快速瓜分市场份额,一边将高周转的企业运营模式发挥得淋漓尽致。不论是之前被万科摒弃的高周转5986模式,还是碧桂园极力奉行的456模式,在当时都给相关房企带来了巨大的销售额,扩大了房企的规模和市场占有率。不止如此,像泰禾、新城、阳光城等高周转模式拥趸的上市房企,也在资金高周转的运行下,实现了跳跃式发展,成功跻身全国一线房企行列。

说到高周转,闽系房企当仁不让。闽系房企是中国地产行业的独特存在,他们始终走在“高杠杆”、“高周转”、“激进”的路上。

近年声名鹊起的闽系房企,像世茂、阳光城、泰禾、融信等,倚靠着高杠杆快速扩张路数,在头部房企中已经占据了一席之地。特别是作为闽系的老大哥,曾经高光时刻TOP8的世茂,更是打算和“质押股权梭哈”的泰禾强强联手,希冀实现今年世茂掌门人“去年是11名,还能不能往上走,我相信应该吧”的目标。

相较于高周转的闽系日益强大曾扛起行业品质大旗的浙系却在行业规模飞速提高的当下,业绩掉队严重,甚至出现了被边缘化的情况。浙系老大哥绿城在去年经历一场换帅风波后,房地产开发合约销售额为1012亿元,代建销售额552亿元,代建规模占比房地产开发规模超过一半。在业绩不理想,盈利也堪忧的情况下,四面楚歌。

而同出江浙地区的房企新城控股则凭借着高周转的疯狂拿地扩张,在2018年成功跻身房企TOP8,耐人寻味。

在疯狂的市场下,房企对品质已经不买账了,快和多才是王道。可亮丽的去化,诱人的销售额却难掩工程质量上的尴尬。

拿郑州为例,常西湖新区明星盘,闽系开发商项目——融信奥体世纪,上个月开盘去化86%,成绩良好。

可去化再好,也没有夯实工程建设的高质量。

据了解,4月8日上午10时左右,融信望湖宸院项目(融信奥体世纪项目备案名)发生工程坍塌事故,死亡2人。详见言之有屋往期文章:《》。

无千亿,不闽系。

融信在2016、2017年的销售规模分别为246、502亿的前提下,高举“高周转”、“高杠杆”的大旗,2018年的销售额在1218.8亿元,最终以跨越式的发展达成了其“三年破千亿”的梦想,可是融信奥体世纪的安全事故问题却震撼人心,警钟长鸣。

近年来,在建楼盘坍塌的新闻屡见不鲜,连续暴露的知名房企建设工程质量问题,背后的主要推手就是“高周转”。

特别是2018年7月26日后,以高周转为傲的碧桂园发生了接二连三的工程坍塌事故,其精心打造多年的品牌形象一朝崩坏,这也是为何在出现一系列楼盘安全事故后,众多房企纷纷公开表态要降低周转,回归理性。

但是之前作为诸多房企的宣传亮点,高周转已成为资本市场判断房企盈利强弱的重要指标,岂能说放下就放下?

越是在融资压力大的情况下,房企就越会强调高周转。特别是在前两年房地产市场疯狂发展的催化下,房企为了市场的快速扩张和品牌的发展前景,一边高喊高周转、高杠杆,一边又承诺保证质量。其实我们都知道,在巨大的利益面前,有几个房企会心甘情愿放弃之前的甜头?不过是调侃购房者的措辞而已!

房企高周转为上的本质是资金的高周转,核心是提高资金的使用率。现金流就像是企业的血液,而提高资金使用率就相当于提高供血量。说白了,房企高周转、疯狂扩张的背后需要雄厚的资本、大量的财力支撑。

房企疯一般的融资

雄厚资本、大量财力共同打造的资金流就成了房企赖以生存和发展的先决条件,是刻在灵魂深处的烙印。为了确保资金的高速周转,融资就成了房企“活下去”的主要手段。

今年二月份从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看,融资环境并不宽松。2019年,企业盈利能力预期下降,短期偿债压力加大,再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。在境内融资不畅的时候,更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。

三月后,海外美元债券市场成了内地房地产企业筹资的常用渠道,伴随着“旧债”还款日及付息日的临近,多家内地房企开始扎堆在海外启动发“新债”的计划。

4月9日,融创中国公告称,发行本金总额为7.5亿美元的票据,发行价将为本金额的98.891%,按年利率7.95%计息,利息将由2019年10月11日起,每半年支付一次。发行票据所得款项拟主要用于为集团现有债务再融资。

4月8日,中国恒大集团公告称,发行3笔合共20亿美元的优先票据。其中一笔为12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据,4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据,以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。票据所得资金将主要用于现有债务再融资及用作集团资本支出,剩余部分用作一般公司用途。

3月29日,碧桂园公告称,将发行15亿美元(折合人民币约为100.66亿元)优先票据,其中,15亿美元中的5.5亿美元将于2024年到期,利率为6.5%;另外的9.5亿美元将于2026年到期,利率为7.25%。所得款项主要用于现有境外债项的再融资。

3月25日,华远地产拟发行2020年到期的5亿融资券,发行利率3.94%。据华远地产公告显示,本次融资券拟补充营运资金1.5亿元,偿还到期债务3.5亿元。

除了上述房企外,在2月份以来,当代、华夏幸福、正荣、奥园等多家房企为了现有债务的再融资,疯狂进行融资。

借新还旧、以债抵债

房企的再融资行为也昭示了从今年起房企债务迎来的到期高峰。

从2016年开始受房价疯涨影响,在过去的三年间,各大房企不断通过融资扩大企业规模,据统计未来五年房企国内债券到期规模达2.14万亿元。其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元,2021年债务偿还规模更是达到7155.06亿元。

为应对债券到期的高峰,避免自身在房地产市场成为暴雷,不少房企不得不选择进行“借新还旧”、以债抵债的再融资方式。

据了解,目前绝大多数房企依靠发行美元优先票据筹资,大都会直接表明,所得资金将用于“现有债务再融资”,即借新还旧。这也意味着,在2019年,房企债务高峰同时,其仍会选择保持较高的负债率运行。

而让市场和房企神经紧绷的不止是即将迎来的债务洪峰,还有自2018年底以来频繁爆发的债券违约事件。

2018年11月22日,中弘股份累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元,被勒令退市,成为A股首只因股价跌破面值退市的个股。

2018年12月24日,银亿股份宣布,因短期内资金周转困难,“15银亿01”未能按时足额偿付2018年的回售债券本金2.997亿元。

2019年3月28日,镁刻地产一日6只违约债券“18国购01”、“18国购02”、“18国购03”、“18国购04”、“17国购01”、“17国购03”,金额合计近24亿元。

房企借新还旧、再融资不断攀升,也造成一部分房企的再融资利率相应的水涨船高。比如目前最高年利率为当代置业的2亿美元优先票据,已经创下了目前中国乃至亚洲企业融资的最高峰,融资利率为15.5%。面对如此高额的成本,回款一旦不利,很容易造成当代置业的债务违约,进而形成新的债务风险。

房企融资——“拆了东墙补西墙“的办法,总有捉襟见肘的时候。届时,有多少房企能够扛过这一轮的债务危机呢?

低价营造的回暖神话

在房企需求充足的资金流背景下,我们最不能忽视的,便是房企用降价的营销策略所制造的楼市回暖现象。

从三月份的开盘数据来看,郑州平均去化率在78%左右,着实抢眼。

其中碧桂园双湖城、碧桂园国控天誉、碧桂园中央公园3个项目均取得了100%的超高去化率;融信奥体世纪、富田城九鼎公馆、正商家河家也都取得了不错的成绩,去化率分别为86%、93%、96%。

但这看似前景大好的房地产市场,实则暗流涌动。

碧桂园三个项目在上月去化率达到了100%,着实令人心惊。其实除了碧桂园双湖城外,其余两个项目推出房源较少,且价格在同区域之间有一定的优势,因此和长久的蓄客期相比,去化100%也在情理之中。而碧桂园双湖城位于地铁二号线双湖站附近,并且去精装后,售价维持在8000左右,与周边10000左右的项目相比,在价格上优势很大。加上碧桂园狼性营销手段在业界是出了名的彪悍,哪怕口碑江河日下,只要项目地段可以,未来可期,其去化成绩总是能够名列前茅。

而常西湖新区14200的融信奥体世纪,在面对一路之隔去尾盘的汇泉西悦城以及14500的永威西郡,户型选择更为多样,这也是购房者考虑的主要问题。并且签约郑州外国语小学,也为该项目加分不少。

正商家河家在精装变毛坯后直接触到了惠济区的底价,并且其临近的地铁2号线延长线预计今年年底通车试运营,其12500开盘自然能够吸引不少的刚需购房者。

富田城九鼎公馆对外释放均价14500,相比于鑫苑国际新城,在价格相当的情况下,三地铁口、开发商口碑等有一定的优势,并且蓄客期较长且推出的房源较少,去化情况相对较好。

不过各区域、各楼盘的去化情况也出现了严重的两极分化。像去化率13.7%的高新区金科城、25%的中牟县亚新美好天境以及56%的常西湖新区世茂璀璨熙湖,上述项目的开盘数据简直没法看。

面对房企债务高筑、购房者购买力下降、去库存缓慢的房地产市场,楼盘同质化日益严重、趋向于高周转的开发商,只有通过“低价走量”才能刺激一部分等待观望的购房者,希冀通过此等方法打破楼市横盘的坚冰,营造“金三银四”回暖的神话。

在风险与利益共存的市场下,2019年房企或许会更关注资金链安全和经营风险,预计拿地将会更加谨慎,比如房地产土地购置面积下降34.1%,将不会再出现震撼人心的地王三连炸。并且资金情况不佳的中小房企或被并购,或破产,而大型房企可能因发债环境较为宽松,可以通过质押股权、回收股份等方式实现再融资情况。

房企债务迎来到期高峰,“借新还旧”和“加快销售”成为2019年上半年的市场趋势,如果在“楼市回暖”期,依旧没有达到房企的资金要求,那么接下来各大房企很可能会捏着鼻子过活,之后的2019年也可能不会再出现“高谈阔论”、“百家争鸣”的局面了。

写在最后

总之,在2019年房企债务缺口需求务必要填满的时间节点上,大型房企因为有品牌和影响力的支撑,在融资和销售额方面会有所放缓,压力还是有的,但还未到见血的地步,它们可以拆东墙补西墙;对于中型房企而言,前两年为了扩大企业规模,疯狂借外债拿地,到了今年后,就注定是一个不平凡的日子;小型房企由于融资条件的限制,反而比中型房企要活得更好一点,更安全一点。真应了那句老话,“淘汰的总是高不成低不就的。

春江水暖鸭先知,市场冷暖房企先知。

在融资渠道逼仄,还债压力迫近的形势下,还债高峰、高负债已经成了压垮房企的最后一根“稻草”。在规模与利润的争相竞逐之下,大房企谋求速度和规模,中小房企需要生存和发展,皆需要充足的现金流。

其实“快刀斩乱麻”的古龙式武侠招式已经不能顺应这个江湖的发展了,众多房企应该停下一味用“快意恩仇”喂招的方法,学习体会金庸老爷子书中那“包罗万象”的浩瀚内功,只有内外兼顾,性命双修,才能成为顺应这个时代的真侠士。

江湖梦,何时醒?


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