地盘说

2019年，港区多个纯新盘上市，港区曝光度增加，到港区看盘的人数有也增加，这部分看房人中有刚需客也有投资客。

港区真的适合他们吗？

■ 撰文 | 王语嫣 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

2019年开工之后，楼市渐渐变天。

最近，各地土拍市场有上扬趋势，各地楼盘也均有涨价的消息爆出，不少人不是在看盘，就是在看盘的路上。

2019年，港区也加入到了抢客源的行列。

从土拍开始，港区的热度陡增，另有多个纯新盘上市，港区曝光度持续增加，到港区看盘的人数有也稳中有升。

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逐渐熟化

港区也是真正的洼地

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郑州航空港区位于郑州东南方向，规划面积415平方公里，北距郑州市区20公里，是首个国家级航空港经济综合实验区。

从2013年港区正式确立前，区域已经开始建设了。中建、豫发、万科、正弘、永威、和昌、绿地、瀚海、融创等陆续进驻开发。

©港区北部主要房企布局示意图

港区居住区分为南港和北港，北港房价为领头羊，得益于港区的快速建设成效，经过2016年的大行情，北港的房价已经从6000元/m²多涨到了10000元/m²，以永威南樾为例2015年房价6500元/m²，如今已经12000元/m²了。

目前，北港均价稳定在10000元/m²左右。

港区楼市市场上还主要以北港为主。

©规划较早的北港配套也最成熟

2019年3月开始，北港的兴港和昌云著、御品蔚蓝云城、融创空港宸院等新项目陆续面世，从兴港和昌云著前一段的开盘数据来看，93%的去化率显示情况还是很不错的。

当下的港区正蓬勃发展，产业、人口和基础设施建设都在快步推进，地铁、高铁、公园、学校、河流生态都有了，甚至连原本规划到滨河的使馆区也挪到了港区，不少人对港区看涨合情合理。

©北港区域市政配套布局示意图

南港开发相对较晚，楼盘一直不多，但基础设施建设方面走在前列，其路网、管廊和景观绿化等，均是大手笔。

区域内。和昌盛世城邦2016年高层均价5000元/m²左右，如今小高层8500元/m²，也有不小的涨幅。

最近拍出的一些热点土地也在南港，建业、招商、永威、远洋等大品牌房企均已进驻，片区内群雄并起的格局已现，也将会陆续给大家带来新的惊喜。

港区尽管魅力无限，对不同的人来讲，选择的目的和意义大有不同。对有自住需求的人来说，港区现在适合买入。

©气势如虹的双鹤湖

第一、港区均价相对较低，好上车。

在“一城一策”的楼市风向标之下，郑州楼市稳中有升，港区亦是。现在几乎所有人都在后悔房子买晚了、买少了，没有人后悔房子买早了，买多了。

事实上，早买早住，不住也可以出租，用负债抵抗通货，用房租冲抵月供。现阶段，房子一定意义还是比较好的投资品，有升值价值，这也就是刚需必须要早上车的主要原因。

早两年买房就少交两年房租，享受两年房子的自然增值，即便以后想住好房子改善一下，也可以通过置换实现。再加上，港区的产业规模和产业结构优势，未来的人气不用愁，无论南港北港，都值得期待。

©航空港区公共配套规划布局示意图

在郑州，没有几个人首套房就能买到北龙湖。大部分人的置业之路，都是从主城区老破小到新区改善，从边远环外到便利环内，几经周折一路披荆斩棘才挪到北龙湖。

放眼整个郑州市区，目前均价15000元/m²，而港区均价只有10000元/m²左右，适合上车，而且越早越好，早买，早受益。

©北港区域部分楼盘价格示意图

第二、买进以后，房子已经具备了基本的居住配套。

沃金商业广场，锦荣悦汇城购物中心提供集中商业服务，还有丹尼斯在规划中；英迪国际学校，育人国际学校以及规划在建的郑州一中实验高中也是区域乃至郑州比较优质的学校；省立医院、儿童医院也陆续投入使用了。

南港的双鹤湖公园早已美得不要不要的，周末去游玩的群众络绎不绝，再加园博园、苑陵故城等，片区已成气候。另外，一些学校医院等正在快马加鞭、如火如荼……

©南港市政配套示意图

城际轻轨和城郊线早已通车，2号线二期和17号线在建，今年10月双湖大道枢纽通车，高铁南站通车……

预计南站通车时，草案中提到的南四环至郑州南站城郊铁路工程应该会随着这个“亚洲第一高铁站”一起开通运营，据了解2018年11月份郑州南站地铁9号线车站主体工程就全部完工。

同时，由于南站同时还是9号线与13号线的换乘点，南站的建成也有望将13号线的建设提上日程。

©南站交通接驳设施布置方案示意图

可以看到，这些城市基建正稳步推进，片区的成熟能亲眼看到，所以买进的人幸福感会逐年上升。

所以，基于自住的前提和自住的逻辑，港区的房子可以买。

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从投资逻辑分析

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如果要投资，那么又是另外一套逻辑。

在投资逻辑之下，区域规划、产业基础、配套、公园生态等等几乎都失效。最需要关心的其实就一个数字：投资回报率。

买房的成本=本金（首付）+借贷30年（一般都是30年）的负债和利息

卖房的回报=N年间的房租收益+N年后房子卖出的总价

这两个数值的差额，就是买房时的投入和N年后卖房的差额，是衡量买房到底值不值的关键。

©投资房产性价比是重点

事实上，90%的人都知道，房产投资收益差额在房地产上行周期上90%的概率是划算的。

在通货膨胀的情况下，房子的负债每年都在贬值，房租却每年都在增值，房产投资收益差额也会增大。

但其实，这只是一个绝对回报率。

一个合格的投资人在投资之前，除了要认真估算下绝对回报率，更要比较相对回报率。

国内房租的收益相比房价都不算高，房子的相对回报率主要指的是房子的增值，是剥离通货膨胀之后房子增值的部分。

©各城市住宅租金回报分析

砖头、钢筋、水泥这些盖房成本，30年前和30年后会有显著不同，成本不同导致房价也会不同，但是这是经济通货膨胀带来的。

剥离通货膨胀之后的房子增值，主要体现在房子居住属性之外东西的增值，例如所在城市提供的交通，学校教育，医院，商业，就业，休闲，娱乐等等。

大批青年脱离农村，脱离县城，来到大城市，买比县城贵几倍房子，并不是因为城市里的房子所用的钢筋水泥混泥土不一样，根本原因是为了房子居住属性之外的东西。

人们认可小城市的房产投资不如大城市，比较的就是配套的选择，是相对回报。

如果你小城市房产的投资收益率是10%，抵御了通胀，又跑赢大部分理财，还不错，这是绝对收益。

©普通住宅5年转售投资回报分析

如果你并没有付出太多成本和精力，选择大城市，或许你可以获得25%的收益率。因为上一个10%的选择，而白白丧失了25%的机会，想必你心里也不太痛快，这就是相对收益，也是选择的机会成本。

做了一个选择就意味着放弃了另一个选择。

港区的投资价值，远高于周边县城，甚至一些三四线城市，毕竟，身份地位在那儿放着呢，退一万步来讲，基础设施建设和城市配套的给力程度，许多地方望尘莫及。

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地缘客户

理想置业选择

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房产增值主要看买进与卖出的差额，低买高卖是投资的本质，决定房价高低的长期来看是供给和需求。

港区的供应和需求如何呢？

根据规划，除去空港核心区，未来郑州港区总面积将达到368平方公里，这个面积相当于郑州70年来的建成区，港区已经发展了10年，未来它能与郑州分庭抗礼吗，也许会，但应该不会那么快。

©港区功能结构总体城市设计

港区目前的开发主要是集中在西北部，南部和东部还有大片的土地没有开发。刚刚过去的2018年，整个港区的土地供应加在一起有4100亩，除了管城区的大刀阔斧，港区的土地供应排第二。

房企最先嗅到市场的味道，也会据此找到新的发展方向。

规模化的品牌房企进驻，会从市场的角度捂热市场、催熟市场，从而带来真正意义上的生活的改变。更不用说那些日新月异的城市配套工程，会变成一个个看得见摸得着的学校、医院、商业中心、甚至摩天大楼等。

©港区区位示意图

郑州“一主一城”的规划，注定了港区是个新城市的模样，依托但不依赖于主城，承接主城的价值外溢，港区将成为另一个郑州的潮汐圣地。

物理和心理上的距离，将随着两地各种联络方式的紧密而淡化，甚至，那里将是他们未来生活的中心。

©港区潮汐人群居住地分析

当然，如果未来郑州的心态更加开放，能像西安一样，3天落户1.5万人，或许郑州外溢到港区的需求也会来的快一些。

事实上，港区持续性的产业的发展带来的房产需求，和周边地区的地缘性购房，是一股强大在的力量。

©港区产业布局示意图

港区目前的主要人群，除去产业工人的员工宿舍，和原住民有安置房，普通工人的港区购房需求也将被进一步激发。

另外，一些南部区域的城市人群，会发现这是一个进入郑州的绝佳时机，因为位置上的优势和配套上的优势，还有就是离  家  近，通勤方便。

©持有成本要算清

有专家预言，中国的城市化进程还有10-15年的时间，10年之后，港区土地开发会达到什么样的程度，成熟的二手房市场会持续带来多大的惊喜，一切，都值得期待。

现在，一些县城的房价都已经摸高到了万元大关，很多地方房价卖的就是预期，而这个国家级的空港区，已经实实在在的呈现出了令人向往的面貌，那是他应有的样子。

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