楼市很分裂。

一方面，媒体连篇累牍报道鹤岗房价如白菜，甚至还挖掘出几个类似的城市，比如：双鸭山、七台河、石嘴山、吐鲁番等。论证的核心是：三四线楼市是没有价值的，未来只会出现越来越多鹤岗一样的城市。

另一方面，我们看到国家统计局发布的2019年一季度房价数据显示，全国66个城市普涨（统计样本100个城市）。

城市分化，导致楼市分化。专家警告：收缩城市的房子，碰不得。

日前，看到经济学家李迅雷接受媒体专访时提到的一些观点，感觉颇为新颖，提炼了一些核心观点，拿出来分享下。

1、中间层收入增长乏力

国家统计局2018年的统计公报显示，全国60%以上居民人均可支配收入增长只有4%，远低于GDP增长（2018年全国名义GDP增速9.7%）。

高收入组和低收入组，增长都在8%以上，占比40%。中国的高端消费没问题，2018年中国奢侈品消费占到全球的1/3。低端扶贫力度比较大，到2020年要实现全面小康，所以低收入阶层也没问题，主要是中间阶层怎么提高收入水平。

如何调节不同阶层的收入差距，税收是比较好的方法。房产税对缩小贫富差距肯定有立竿见影的效果，但是又会引发大家对房地产的担忧。中国经济周期很大程度是跟房地产周期相关，能不能牺牲稳增长实现贫富差距缩小？所以这又是两难选择。

2、一二线和三四线的此消彼长

过去一二线城市房价涨幅较大时，一二线消费占比也相应提高，三四线房地产不涨甚至下跌，三四线的消费也下降，彼此之间确实存在一个此消彼涨的关系。

未来几年，三四线城市消费下沉就不容乐观了，因为今后可能一二线的房价存在一定补涨的动力，三四线由于房改货币化政策的逐步退出，所以说三四线的房价可能会有回落压力，这样对三四线的消费也会带来一定的影响。这两年我们看到消费下沉，将来未必还会出现这样持续的趋势。人口流向总体还是流向一二线城市，未来一二线城市发展的机会，无论投资也好，消费也好，会更加乐观一点。

3、高房价和汽车销量下滑没有明显关联

不能把两个事情简单关联起来。居民把大量钱都用来投资房地产，肯定会对消费产生抑制作用。但汽车的负增长更多的是由于前几年高增长，使汽车普及率大幅上升，是这个原因导致汽车销量负增长，而不是归结于住房消费。

不能看到两条曲线趋势相同，就认为它是相关，两条曲线之间有没有逻辑关系还是比较重要的。

4、农村新格局形成

中国农村跟日本农村的趋势会很像，只是远远还没达日本的阶段。现在日本农民的收入高于城市平均水平。为什么还是流到城市？农村它没有相应的文化娱乐设施，没有人口集聚，享受不到现代城市的福利。日本农村以老人为主，是典型的老人社会。

中国也面临这样的现实问题。农民一定会老龄化，年轻人一定向往城市，这个规律是不可逆转的。人离开农村之后，农村劳动生产率会进一步提高，更少的人拥有更多资源，用更多现代化设备打造现代化农业，其实对农村发展是有好处的。我们不能说是农村凋敝，而是要说农村新格局会逐步形成。这也符合全球大的趋势。

5、房价和消费正相关

我这句话的意思是什么？目前居民收入增长，增速较低，整个社会缺乏消费亮点和新的经济增长点。但是三四线城市过去两年房价涨幅较大，它们的消费占比也开始提高。我仅仅讲了这么一个例子，不是说应该要炒高房价。

炒高房价对整个社会肯定不利，会带来负面影响。对消费来讲，长期也会带来抑制的作用。所以，我不是说认可高房价，恰恰相反，我是认为应该能够让房价有所回落，这样的话对于缩小收入差距是有利的，对未来社会健康发展，也是有利的。