房价跌到300元/平没人要,在中国还有多少这样的“鬼城”?

来源:买房参谋

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这两天,地产圈要被鹤岗的房价惊呆了!

4月13日,有一微博网友发文称:“东北某四线城市的房价已经跌到令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信。”一套70平米的房子,只要一万九,平均房价不到300元一平。

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参谋长随即上网查看了情况,确实存在总价低于两万的房子,但这些低价的房子大多数是当地的棚改房,短期内是无法办理房产证的。而实际上,鹤岗的房价没有网上说的那么夸张,房屋均价在2100左右,但从全国的平均房价来看,也是低的让人匪夷所思。

房价低到这种程度的,也直接说明了当地人口流失的严重程度。有数据统计,鹤岗2010年人口为109.1万,2017年为100.95万,这七年间鹤岗的人口就流失了8万人。

在看看鹤岗的小学生人口情况,2014到2017年之间,鹤岗的小学生人口减少了14.9%, 是黑龙江省内流失最严重的城市。

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而人口的集聚和流失与当地的产业是密不可分的。鹤岗是典型的资源型城市,煤矿经济的发达直接带动的经济的快速发展,而一旦煤矿资源枯竭了,城市产业没有转型,那么,同样城市也会因为资源的衰竭而萎缩,这样的城市并不少见,被称为“鬼城”大庆就已经是前车之鉴了。

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在中国到底有多少这样的“鬼城”呢?

鬼城,百度上给的解释是,资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。

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而看看和鹤岗同类型的城市,双鸭山、七台河等城市的房价,均价基本都是在两三千左右。黑龙江大兴安岭,近一个月房价均价低到2587元/㎡;双鸭山,近一个月的房价均价在2774元/㎡...

其实,这样的城市其实有很多,早在2015年的时候,一家叫“标准排名研究院”机构发布了2015年的《中国50大鬼城排行榜》,引发舆论的轩然大波。

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上榜的前50个城市中,二连浩特、玉门、钦州、嘉峪关、承德、鄂尔多斯等城市都存在“鬼城”的高危隐患。而当时的在经济不景气的情况下,房地产成了救命稻草,很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实,新增部分甚至为现有的两倍以上。

除了客观的原因,这类城市还有一些共同的特点,人口流失严重、资源型产业且结构单一,房价低。

如果把“鬼城”的定义的宽泛些,就是那些空置率过高,鲜有人居住的城市。那么三四五线城市就目前的来看,情况并不乐观。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%属于合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

有数据显示,2017年中国一、二、三线城市空置率分别16.8%、22.2%和21.8%,远远高于10%。从以上数据可以看出,二三线的房子空置率都在20%以上,属于商品房严重挤压区。

从过去两三年的棚改货币化安置的情况,以碧桂园为首的大型房企进入三四线楼市这两点和以往历史来看,极为相似。

而目前的情况是,政策上,棚改腰斩,货币化安置熄火,房住不炒;市场上,开发商都忙着逃离三四线城市,选择安全性较高的一二线城市。那么谁会成为三四线城市高房价的接盘者,唯有当地仅存的刚需了。

至于造成“鬼城”背后具体的原因,参谋长在这里就就不在深究了,记住,逃离才为上策。

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那么哪些城市需要注意!

就在近日,发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中,首次公开提及了“收缩型城市”。那么什么是收缩型城市呢?简单的说就是在城市化进程中,常驻人口出现持续流失的城市。

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从上图可以看到,主要分为五类,一是结构性危机型城市,二是大都市周边型城市,三是,欠发达型城市,四是边境型城市,五是数据调整型城市。其实,总结来看,通俗点讲这些城市有以下特点:

1、人口流失严重的

房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。没有人口的城市,未来注定是失败的。参谋长认为,未来要注意那些人口流失的城市,尤其是连续三年以上的人口流失的。

2、严重依赖资源型且产业结构单一

鹤岗、玉门、大庆等,这些城市因资源而生,同样也因资源而困。这些城市随着资源的枯竭,经济持续衰退,加上没有很好的产业的转型升级,导致人口大量的流出,从而恶性循环。

3、远离中心城市或城市群的

未来城市的发展不再是单一的城市竞争,而是以城市群或都市圈的多个城市群的的竞争。而远离中心城市或者是城市的群,这类城市本身的经济薄弱,在城镇化的进程的推进中,人口是最容易流失的,比如甘肃定西、内蒙古呼伦贝尔。

鹤岗,低房价火了!住在北上广一线城市的人们羡慕“低房价”的幸福,却不知这是城市发展背后的无奈与辛酸。未来一个城市最宝贵的资源就是人口,而能留住人口的是产业。

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