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来源 | 深圳学区房攻略

作者 | 攻略君团队

每年3-4月都是紧张的小一初一报名季，现在又正值深圳楼市的小阳春，市场回暖很快，学区房又非常火爆。上周末，攻略君团队又一次来到南山顶级学区房的南二外海德学校附近踩盘。

一直以来，我们攻略君团队对南二外的学区房都格外关注，从2017年到2018年更是输出了多篇南二外选房攻略，3年复盘，常看常新，这一次我们再来看看有没有新的发现。

南二外在全市综合排名第5，全区排名第1，初中部每年招生数量约270人左右，校风严谨，学生素质相对较高。2018年南二外四大录取率为17.86%，八大录取率为36.43%，可以说是南山区的顶级名校了。

但辖区内的学区房却少得可怜，带小学和初中学位的只有三个小区：滨海之窗，漾日湾畔，观海台， 俗称“海德三宝”。南二外的学区房属于学区中的“战斗机”，实力中产们努努力还能够得上，同时又具有投资价值。

即使是在深圳横盘甚至下行的2018年，这三个小区过去一年都有不同程度的涨幅，其中漾日湾畔上涨13%，观海台上涨8%，滨海之窗上涨7%。

 以漾日湾畔为例，近一年上涨13%，数据来自于搜房网

1

3月小阳春，购房情绪高涨

近期深圳链家的数据可以显著说明市场情绪的高涨，3月份带看量达到了19.79万次，创造了近12个月的新高，比全年平均数的两倍还要多10%，市场情绪高涨，刚需正在跑步入场。对于需要置换学区房的家长来说，3月小阳春，的确是一个合适的看房时机。

除了快速增多的看房量，市场经济的回暖也给了购房者足够的底气和信心，3月份社会融资和M2增速大超预期，经济活跃度更高，而且深圳的部分商业银行房贷利率也有了一定的松口。传言5月份将要出台的新版个人征信，更是“催促”着刚需客抓紧上车。可以预见的是，深圳（乃至全国）4月份的房地产成交数据，会比3月份还要好。

2

新时代的“学贵”，南山的商业中心

我们总说“房子要常看常新”，每次去看都有新的感悟，会有新的灵感。无论是自住还是投资，房子总要持有个几年，几年的居住体验，全靠带看的几个小时就决定，其实是远远不够的。因为你看到的是别人想给你看的，你看不到的才是我们要真正关注的。

十年的踩盘和投资经验，让我们有足够的底气去做好专业选筹。

南二外的“海德三宝”都位于后海片区，都属于学区房中的“硬通货”，刚需上车至少1000万起步，这个价格放到全国来说，普通人都难以企及，所以深圳的小孩子们，尤其是能上名校的，都叫“学贵”，新时代的学霸贵族。

深圳，就是这样的城市。好的学区房未来会越来越贵。

“海德三宝”

“海德三宝”位于南山后海片区最核心的商圈，拥有保利文化广场、海岸城、天利名城、潮流广场等四个集中式大型商场，应该是南山区最具商业氛围、配套最醇熟的住宅片区。深圳湾万象城去年年底已开业，至此商业配套达到顶级水准。

“海德三宝”对面的深圳软件产业园

这里靠近南山的商业中心，东边是后海总部基地，北边是深圳软件产业园和科技园南区，人才公园和15公里滨海长廊步行即可到达。腾讯、阿里、百度，恒大、华润、中海等耳熟能详的企业都在南二外学区周围。

临近的后海地铁站拥有2号线和11号线两条线路，无论是去福田还是宝安都非常方便，从后海到机场只需要30分钟，到福田站只需要20分钟；再加上名校学区加持，这三个楼盘可以说是满足了城市中产绝大多数的居住配套要求。

然而，由于早期设计观念问题，“海德三宝” 这些小区都面临着停车位不足，得房率低，楼龄老，外立面旧，内部部分设施老化，管理跟不上几大痼疾。滨海之窗以及漾日湾畔也就是最近两年才换的物业，希望新的物业公司能带来更好的管理服务。

3

滨海之窗，无海可滨

3月参考均价128530元/平米

滨海之窗体量较大，围合式布局，同时小区自带幼儿园、泳池、游乐设施和沿街商业，居民生活相当便利。北面正对着腾讯滨海大厦，相隔一条滨海大道（沿街噪音是通病），非常适合在软件园上班的年轻人租住。名为滨海之窗，可惜看不到完美的一线海景。

滨海之窗面积最小的户型大约是81平米，两房两厅一卫，均价在13万左右，总价差不多要1100万。

我们这次看的就是81平米的两房两厅，朝向东北，户型中规中矩，卧室显小，除了朝向较差，其他基本符合学区房上车的要求。如果需要选择，尽量选择远离滨海大道那一侧的房子，哪怕稍微贵个20-30万。

户型图整理自链家，下同

下面这个是滨海之窗的另外一个户型，三房两厅两卫，138平米，总价1650万，单价11.95万/平方米，朝向南（朝向好），最大的问题就是户型不方正，得房率不高，这个过道走向感觉很不舒服，另外厨房和餐厅分开两边略有不便，中间客厅的部分利用率不足，从这个价位来看，这个三房户型的并不是一个好的选择。

4

漾日湾畔，地段之王

3月参考均价120116元/平米

波浪形的阳台，观感不错

漾日湾畔应该是这三个小区里地段最好的，波浪形的阳台十分惹眼，从后海地铁站出来直接看到的就是这个小区，观感很好。小区内绿化非常好，配有泳池和游乐设施，距离学校也是最近的。小区的缺点在于户型比较杂，临近滨海大道有噪音。

小区在售的房源有低总价的，最小面积为71平米，两房一厅，客厅开间小，所有房间朝北，横厅配置，屋内采光好，中高楼层。价格约1000万起步，是比较好的入门之选。

我们看了三套房，其中一个是三房两厅，93平米，客厅又长又大（北方人都喜欢大客厅），3个房间都在一侧挤在一起，户型中规中矩。

另外一套三房两厅两卫，大约112平米，餐厅部分空余大，有一定空间浪费，如果设计得当完全可以再做一个小房间，感觉也不是很划算。

餐厅中间的空余部分

最后看了一个97平米的三房一厅两卫，总价1300万，单价约13.26万/平方米，朝向东北（一般），但是户型方正，厅出阳台，属于常规户型，还算看得过去，在这里面是属于比较好的。 

到底是选择户型，还是选择朝向，就看个人偏重和预算了。

5

观海台，相对安静

3月参考均价127099元/平米

观海台以小高层为主，是传统的围合式楼栋布局，楼栋之间相连，排布紧密，小区环境干净整洁，闹中取静，属于居住环境相对较好的。

小区里面配备了游泳池、幼儿园。格子排布的地面和墙面，有着十足的历史韵味。缺点是距离南二外本部是最远的，小区西部有一个加油站。

干净整洁的小区，格子排布的地面

观海台的户型结构也很丰富，两房到四房，全覆盖。可惜这次踩盘没有让我们印象深刻的，放盘很少，合计大概十几套，价格都在1500万左右。

看了一圈之后推荐这个户型，三室两厅两卫，119平米，卧室有阳台和衣帽间，总价1500万，南北向，户型布局还算可以，属于在挂房源中相对好的。

另外一个户型，两房一厅一卫，85平米，厅出阳台，户型朝东，采光不错，缺点是厨房和阳台有斜角，不方正。总价1100万，这是观海台上车的最低门槛了。

6

总结归纳

回顾17年的南二外的踩盘文章，不到两年时间，三个楼盘均价从10万出头涨到了12万多，跨越了艰难的2018年，逆势上扬，名校学区房的抗周期能力实在是让人惊叹。这些拥有15年楼龄的房子，不新不旧，居住品质一般，物业也日趋老旧，户型都有各种不同，在售的房源朝向大多一般。

但是对于学区房来说，最根本、最主要的价值在于学位，其他需求相对都没那么重要。2018年起深圳全区实行学位锁定政策，购买前一定要查清楚学位是否被锁定。

这次踩盘的户型中没有遇到相对完美的，有一点遗憾。好房源估计都还在业主手里攥着，但是孩子上学是不等人的，4月15日深圳市教育局已经发布了，有看好的学位房就可以考虑下手了。

“海德三宝”的选房思路就是千万买两房，千五买三房，整体以实用为主，毕竟学位才是“硬通货”。三个小区在售的大户型优质房源比较少，对居住舒适度要求高的，如果不急着报名上学用学位，可以再适当观望。如果考虑居住体验，观海台舒适感会稍强。

今年急着报名用学位的，赶紧下手吧，总价最低1000万起步，资金到位快，要是业主红本在手的话，可能还来得及。5月4号报名截止。

这顶级学区房，买的不是房，而是可怜天下父母心背后一份永远都无法割舍的情节。