◎作者 | 吕韬 

◎来源 | 叶檀财经（tancaijing） 已获授权

人世间最尴尬的事就是：

 

你还在等风来！

 

没想到，风来了，风向却变了！

 

这个周末，楼市，信号大变！

 

4月19日，政治局会议召开，时隔9个月，再次提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的。

 

要知道，2018年10月和12月召开的政治局会议，连续两次没提房地产。上一次政治局对房地产市场发表严肃的看法，还要追溯到2018年7月。

 

9个月之后，重提住房不炒，态度十分明确！

 

无独有偶，主管房地产的住建部也在19日，对房地产市场表达重要关切。

 

据新华社消息，在会同国务院发展研究中心开展2019年一季度房地产市场专题调研之后，住建部明确对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

 

01

涨太多！这几个地方！当心了！

 

之前说不信，现在应该信了！

 

4月19日，最高层再一次明确对楼市的态度之前，我们其实已经多次对楼市政策再收紧做出了预判。

我们不断提醒，楼市过热，可能会引发政策再调控的风险。

没想到，短短几天，一语成谶！

 

之前文章曾经说过，历史上，楼市调控是有红线的，一旦触及红线，很可能就会引发政策上的变动。

 

这条所谓红线就是10%的房价涨幅！

 

根据易居研究院的数据，2019年3月，国家统计局重点监控的70个大中城市，新建商品住宅同比增幅已经达到11.3%。调控一触即发！

 

不过，4月19日，住建部的关切事项里面，除了房价，还重点提到了地价。

 

也就是，最新的调控红线是地价+房价双重组合。

 

那么哪些地方，危险了呢？

 

根据地价、新房、二手房、库存等多个维度，危险的城市如下：

 

1、地价

 

根据克尔瑞数据，地价方面按照2019年1季度的上涨幅度（相较于2018年同期），危险城市如下：

西安地价上涨147%；

长沙地价上涨99%；

南京地价上涨32%；

昆明、太原地价上涨30%；

南宁地价上涨23%；

郑州地价上涨22%；

福州地价上涨19%；

重庆、济南地价上涨18%；

武汉地价上涨14%；

合肥、苏州地价上涨12%。

2、新房价格

 

根据国家统计局数据，2019年3月新房价格同比超过10%的城市如下（括号内为涨幅）：

一线城市：广州（11.9%）

二线城市：西安 （24.4%）、呼和浩特（22.8%）、贵阳（20.6%）、石家庄（17.3%）、济南（17.2%）、海口（16.9%）、昆明（16.2%）、哈尔滨（15.2%）、成都（14.7%）、西宁（14.6%）、青岛（14.3%）、大连（13.7%）、武汉（13.4%）、沈阳（12.7%）、太原（12.4%）、重庆（12.1%）、长春（12.1%）、长沙（11%）、南宁（10.8%）、兰州（10.6%）、郑州（10.5%）、南昌（10.3%）

三四线城市：大理（21.9%）、丹东（18.8%）、秦皇岛（18.8%）、徐州（17.8%）、襄阳（15.1%）、吉林（14.7%）、济宁（14.3%）、扬州（13.7%）、烟台（13.7%）、锦州（13.5%）、唐山（13.3%）、遵义（13.3%）、牡丹江（13.2%）、北海（13.2%）三亚（13.1%）、南充（12.8%）、宜昌（12.7%）、洛阳（12.4%）、常德（12.4%）泸州（11.8%）、包头（11.3%）

3、二手房价格

 

新房和开发商拿地价格关系紧密，单独看可能又会偏颇，二手房价格更能够体现市场真实热度。

 

2019年3月二手房价格同比超过10%的城市如下（括号内为涨幅）：

 

一线城市：没有

 

二线城市：呼和浩特（20.8%）、昆明（15.3%）、西安（14.7%）、贵阳（12.1%）

济南（11.8%）、南昌（11.4%）、兰州（10.7%）、长春（10.6%）、哈尔滨（10.4%）

 

三四线城市：大理（18.3%）、济宁（16.7%）、三亚（14.5%）、烟台（12.3%）、襄阳（11.8%）、秦皇岛（11.6%）

4、库存

 

前几天， 自然资源部曾经发文，2019年各城市应调整住宅用地供应，按5类标准差别化调控。

 

其中，12个月以内的要增加供地，6个月以内的加快供地。

 

作为调控的一种手段，自然资源部的这个划分标准实际上也是分辨楼市冷暖的一个价值尺度。

 

目前，需要加快供地的城市有（括号里为消化周期，单位为月）：

 

成都（9.85）、徐州（10.77）、西安（7.39）、重庆（5.56）、昆明（10.85）、杭州（7.28）、南京（8.11）、南宁（5.9）、常州（11.45）、武汉（3.4）、福州（11.94）、海口（11.22）

 

通过上面四个维度的排查，落实城市主体责任，可能收紧的城市有哪些呢？

 

上面四个维度全都符合的有：

 

西安、武汉、昆明；

 

符合三个的有：

 

南宁、重庆、济南；

 

符合两个的有：

 

郑州、福州、长沙、南京。

 

对了，央视此前也明确点名批评过几个城市的楼价，这些城市是：呼和浩特、贵阳、丹东。

 

其实，无论什么维度，最终都要体现在价格上，才能够引发决策层的重点关切。如果只是量多，价格不涨，其实相对安全一点。

 

02

釜底抽薪！楼市最害怕的事，就是它！

 

现在楼市是结构性调控为主，还没到全面收紧的程度，但有一件事可能会引发楼市整体的震动！

 

这就是：货币政策变化！

 

本次政治局会议和货币政策有关的有几点：

 

1、主要宏观经济指标保持在合理区间，市场信心明显提升，新旧动能转换加快实施，改革开放继续有力推进，一季度经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。

 

2、坚持结构性去杠杆，在推动高质量发展中防范化解风险。

 

3、适时适度实施宏观政策逆周期调节，稳健的货币政策要松紧适度。

此前曾经撰文多次讲到过货币政策边际变化。

 

经济超预期、3月信贷数据超预期、3月楼市超预期等众多因素共同作用，货币政策的结果就是：4月再宽松不会上演，尤其降准预期基本落空了。

 

本次政治局会议关于货币政策的表述，其实基本上和4月15日央行货币政策委员会第一季度例会传达出来的信号基本一致。

 

主要就是两点，一个是保持定力，控制投放；另一个就是对风险的关切再次上升，去杠杆，尤其结构性去杠杆要继续。

 

实际上，2019年杠杆率上升的速度确实又有点加快。

 

 

传统货币政策关注点是通胀、就业、经济增长，但从历次大的经济动荡来说，各国央行发现，其实资产价格，债务推动的资产价格泡沫，才是重中之重。

 

而楼市作为周期之母，资产比重最大的组成，往往是风险的多发点。

 

中国自然更是这样，不然央行也不可能专门把楼市价格作为货币政策的锚之一。

 

而且，说实话，现在央行是比较舒服的，因为恰好经济超预期、就业不差、通胀又有点要起来，顺坡下驴，边际收紧正好。

 

此外，结合过往的历史，通常在货币数据反弹3个季度之内会出现宽松周期的最后一次降准或降息。刚好，2019年可能还剩一次降准，大概是在6月附近。

 

而6月之后，如果经济表现不差，外部环境相对友好，那货币政策可能就会朝着更紧的方向调整。从2018年至今的宽松货币也许就要结束了。

 

那么，楼市会随着货币政策变化瞬间熄火吗？

 

肯定不会这么快。这么大块头，惯性使然，预计也会继续朝前跑。但开始踩刹车，起码速度不会更快了！

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