文 | 李湛、徐璐
来源 | 领遇
【作者简介】李湛，中山证券首席经济学家、研究所所长、中国证券业协会首席经济学家委员会委员、中国首席经济学家论坛理事、中国证监会债券部和深圳证券交易所研究顾问、腾讯金融科技智库专家，曾是深圳证券交易所博士后、多伦多大学访问学者。
3月楼市小阳春，量价底部修复
3月商品房销售底部回暖，如图1、2所示。2019年1季度全国商品房销售面积2.98亿平方米，同比下滑0.9%，降幅较1-2月收窄2.7个百分点；商品房销售额2.70万亿元，同比增长5.6%，增幅较1-2月提高2.8个百分点。3月商品房销售面积同比1.75%，由负转正；销售额同比8.31%，增速较2月大幅提高5.5个百分点。
从结构上看，一二线城市商品房销售3月触底回暖，推动全国商品房销售数据底部修复，如图3所示。根据30大中城市商品房销售面积数据，一线城市3月商品房销售面积同比增加61.81%，增速较2月提高17.21个百分点; 二线城市2月商品房销售面积同比5.21%，由负转正，增速提高11.27个百分点;三线城市3月商品房销售面积同比增长23.48%，增速提高3.99个百分点。
从周期上看，目前一二线城市市场与三四线城市城市，在周期上呈现错位状态：一二线城市经历了2017-2018年的低谷期后正在边际改善，处于触底回升阶段；三四线城市因棚改货币化收缩，从2017年-2018年的高位逐渐进入增速回落区间。
从价格指标看，随着交易量的回暖，全国房价也出现抬头，一、二、三线城市二手住宅销售价格环比微涨，其中二线城市涨幅最大。由于各地限价政策以及一手房房价的可比性问题，我们首选统计局公布的二手房价指标作为房价走势的参考。3月4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月扩大0.2个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨1.2%，由负转正，涨幅比2月扩大1.4个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
抢开工助投资增速创新高，但土地投资依旧谨慎
一二线补库存和三四线抢销售，新开工和施工面积高速增长助推开发投资完成额增速创新高。从投资总量上看，房地产开发投资增速仍保持较高位置，2019年1-3月房地产开发投资完成额同比增长11.8%，增速较1-2月提高0.2个百分点，如图5所示。
从地产开发面积看，房企新开工面积和施工面积保持高增长，竣工面积边际改善，如图6所示。1-3月房屋新开工面积3.87亿平方米，同比增长11.90%，增速较1-2月提高5.9个百分点；1-3月房屋施工面积69.94亿平方米，同比增长8.2%，增速较1-2月提高1.4个百分点；1-3月房屋竣工面积1.85亿平方米，同比下滑10.8%，降幅较1-2月收窄1.1个百分点。
新开工面积保持较高增速，竣工面积边际改善，说明目前房企开工意愿边际改善，一二线城市补库存、三四线城市抢市场，这有利于上游建材行业。但考虑到2019年1季度土地购置面积和土地成交价款分别同比下滑33.1%、27%，开发商谨慎拿地对未来的新开工面积产生一定负面影响。
从土地市场指标看，2019年1季度土地购置面积和土地成交价款下滑严重，但溢价率有所修复。1-3月土地购置面积2543万平方米，同比下滑-33.1%，降幅较1-2月收窄1个百分点；1-3月土低成交价款1194亿元，同比下滑27%，降幅较1-2月扩大13.9个百分点。土地溢价率方面，随着资金面的改善，二三线城市的土地溢价率有所修复。
房地产市场处于调整期，房企抢跑业绩加快施工，助推2019年1-3月投资增速超预期，但投资数据并不如看起来的那么好，作为前瞻数据的土地相关投资下滑明显，这对未来的新开工投资、施工投资都形成压制。房企今年将延续高周转、抢施工、加快资金回笼、谨慎拿地的策略，我们维持新开工、施工投资表现较强劲和土地相关投资维持下行的判断。
资金面边际改善，房企贷款增加，居民购房利率下调
受2019年降准等货币政策的影响，开发商的资金面持续改善。2019年一季度房地产开发资金来源3.89万亿元，同比增长5.9%，增速较1-2月提高3.8个百分点。其中国内贷款7134亿元，同比2.5%，由负转正；利用外资33亿元，同比增长108.3%，增幅较大。年初宽松货币政策影响逐渐显现，“宽货币”逐渐向“宽信用”传导，房地产领域也受到影响，国内贷款和利用外资明显好于去年同期。国内贷款增速由负转正，主要受益于年初宽松货币政策，银行资金有所放松；利用外资的大幅增长，则是源于房企密集发行境外债，2019年房企迎来还债高峰期，多数企业高成本发行境外债以“借新还旧”。
居民购房需求方面，购房资金也在持续修复。房贷利率方面，全国首套平均房贷利率已经连续4月回调，根据融360数据显示，2019年3月全国首套平均房贷利率为5.56%，较2018年11月时的峰值5.71%，已经下调了15BP。央行公布3月社融数据，单月新增社融 2.86 万亿，同比增长80%创近年新高,其中居民中长期贷款单月新增约4610亿元，同比增长 23%，信贷环境改善，从资金层面体现了居民购房热度回暖。
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