作者｜孙春芳     编辑｜张庆宁  

来源 棱镜（ID:lengjing_qqfinance）

华夏幸福的LOGO中间是个太极图，图边围着八个点，乍看像是一群人在吃鸳鸯火锅，实际上它的寓意是太极两仪生八卦，八卦生万物。

此前，王文学独掌华夏乾坤，呈混元之势，2018年下半年，平安入股成为二股东，2019年2月，前华润置地总裁吴向东成为华夏幸福联席董事长和总裁。

自此，华夏幸福两仪始立、阴阳初分，两人分工明确。

吴向东擅长在核心城市的核心地段，操盘商业地产和高端住宅。他此前在华润置地时打造深圳万象城，一役奠定江湖地位。

王文学擅长在一线城市的周边地带，以产业地产形式拿地，开发园区内外住宅地产回笼资金反哺产城业务，等到产城业务成熟，坐收产业发展服务费用。

他此前在环京的固安一操盘产业新城十多年，并成功将其模式复制到环南京、杭州等区域。

而今，华夏幸福在北京和深圳各有总部，王文学坐镇北京，留守都市圈外围的产业新城业务，而吴向东坐镇深圳，开掘都市圈的核心地带，帮助华夏幸福在产业新城之外，再造一个商业地产板块，产品包括写字楼、高端商场与中高端住宅。

可以说，此前长期在城乡结合部打游击的华夏幸福，2019年要进城了！

理想很丰满，现实又如何呢？

4月22月下午，华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖，董事会秘书林成红等高管现身南京市溧水区华夏幸福产业园，他们试图向腾讯《棱镜》等与会媒体解答这一疑问。

融资结构再优化

2019年2月，吴向东带着以原华润置地财务总管俞建为首的旧部入驻华夏幸福。

兵马到位，资金粮草是否已经先行呢？

在吴向东到位两个月后，华夏幸福公布2018年财报，截止财报季末，华夏幸福筹资活动现金流从上期末的571亿元陡降为-65亿元。简言之，现金流并不乐观。

华夏幸福董事会秘书林成红对此解释，筹资活动现金流恶化始于2018年二季度，彼时房地产调控严厉，加之资管新规颁布，诸多非标融资无法操作，因此融资性现金流成负。

但到2018年四季度时，融资性现金流已经回血，2019年一季度又在持续增长之中。

确如林成红所说，自2018年12月至今，扎在房企头上的融资紧箍咒大大放松。受益于政策窗口，华夏幸福紧急发债。

2018年12月，华夏幸福超额发行70亿元公募公司债券，其中30亿元，票面利率7.00%，另外40亿元，票面利率8.30%。

2019年3月，该公司发行一笔10亿元5年期的公司债，票面利率5.5%。

相对于动辄10%以上的非标融资利率，发债融资成本较低。

房企发债主要用于债务再融资，说白了，是借新还旧，降低短期负债比例，提高长期负债比例，以时间换空间消解债务风险。

华夏幸福在2018年报中解释道，2018年融资现金流大幅下降源于大量偿还借款，通过偿还短债新借长债筑起债务防火墙。

过去一年，华夏幸福的融资结构中，有息负债总额1390亿元，其中一年期短期债务占总有息负债的比重为19%，较上年同期下降12 个百分点。

2019年一季度，华夏幸福融资结构继续优化，在总额252.10亿元的新近借款中，银行贷款6.78亿元，债券15.87亿元，剩下的绝大部分为新增保险资金债权计划和信托借款，而保险资金债权计划一般融资期限较长，在5-10年之间。

吴向东粮草到位

大笔长期负债的出现，是在给吴向东开疆拓土筹备粮草。

正如华夏幸福在《致股东信》里说的地产金融化：不动产发展需要长期、稳定、低利率的资金，“长钱”也需要投资不动产项目以平衡风险收益。

林成红对此解释称，长线资金如黑石等国外资管机构或国内的保险资金对配置不动产的需求很大，因此，地产金融结合的趋势非常明显。

“而产业新城的商业模式盈利性和稳定性非常好，适合长线资金的配置需求。”华夏幸福另一位高管对腾讯《棱镜》说道。

吴向东将要大力开拓的商业地产、长租公寓等持有型长周期地产业务，对长线资金的需求比产业新城更大，这些业务的培育需要大量的前期投资，并且需要上十年的运营，才有望收回投资。

“目前的政策对地产金融化也是大力支持，”林成红称，未来证监会、银行有望批准公募的REITs（房地产信托基金）产品发行。

这对吴向东的商业地产野心来说，是个利好。

另外，中国平安的两笔股权投资款已经到账，华夏幸福大股东华夏控股得以解除股权质押风险。

因A股没有放开房地产市场的定增、配股，因此平安只能通过受让老股的方式，自华夏控股处获得华夏幸福25.25%的股权。

腾讯《棱镜》获悉，股权转让款分两笔支付，第一笔接近137亿资金在2018年9月份已经到位，第二笔接近40亿资金4月23日左右已经到位，177亿元全部打入华夏控股的账户。

华夏控股收到第一笔资金后，用于偿还债务，同时解除股权质押。

根据华夏控股和中国平安的协议安排，第二笔40亿元将由华夏控股借给上市公司华夏幸福，解决上市公司运营现金流紧缺等问题。

华夏平安谁做主

中国平安已经持有华夏幸福25.25%的股权，大股东华夏控股的持股比例则降到36.29%。

中国平安是否会谋求上市公司控制权？吴向东到底华夏控股的人还是平安的人？

外界疑虑颇多。

对此，林成红从三个层面给出解释——

从股东控股层面来说，平安对华夏幸福的投资是具有战略性目的的财务性投资。在第二笔股权交易协议里，平安承诺不主动谋求华夏幸福控制权，现在华夏控股在上市公司中的股权比例高达36%以上，王文学和华夏控股依然是华夏幸福的实际控制人。

从董事会成员层面看，华夏幸福董事会结构是4+2+3，4位是华夏控股提名的董事：王文学、吴向东、孟惊、赵鸿靖；两位中国平安提名的董事：孟森和王威；3位独立董事：朱武祥、张奇峰、王京伟。

而且，林成红特别澄清：华夏幸福首席执行官吴向东是由华夏控股提名，“这样的董事会席位安排，兼顾了平安投后管理的稳定性和上市公司治理决策的有效性。”

最后是公司治理层面，华夏幸福公司章程规定，首席执行官吴向东在董事会的授权之下，对公司的业务进行相应管理，年度预算的批复和年度经营计划等需要在董事会层面讨论。

“我们现在是一个比较强大和高效的董事会，会对战略性问题、预算问题、投资问题进行非常有针对性的沟通和决策。”林成红说。

吴向东不仅是华夏幸福的首席执行官，还是该公司联席董事长，已经被授予足够的人力、资金等核心资源调动权限。

冒险之旅开始了

华夏幸福就等着吴向东打响进城的第一炮了。

吴向东目前主抓商业地产、高端住宅、长租公寓、康养地产。“新模式、新领域、新地域。”上述产业被吴向东称之为三新业务。

所有人都在关注着，当年他在华润置地操盘深圳万象城的成功经验，能否在华夏幸福得以复制？

三座大山摆在摆在吴向东面前，一是地，三新业务如何找准核心城市的核心地段；二是钱，三新业务资金需求大、使用周期长，从哪儿找到合适的钱？三是品牌，华夏幸福在商业地产领域一片空白，吴向东如何说服地方政府和合作伙伴与华夏幸福展开合作？

据此，华夏幸福管理层透露，前期华夏幸福将在自己的老地盘中，寻找核心地块开发商业地产，“比如说廊坊市的核心区域，以轻资产为主的方式寻求合作伙伴的资金支持。这样以来，地方政府的信任就解决了，再去取信合作伙伴，相对容易一些。”

然而，某商业地产公司区域投拓总监表示，商业地产轻资产模式若想成功，首要前提还是拥有成熟品牌。例如万达广场，已经运作10多年，在市场、客户和业内心中都有极大的品牌影响力，如是才能找到合作方出钱出地，万达则提供品牌溢价和运营管理。

毕竟，罗马不是一天建成的。

一个商业地产项目的成功，除了品牌加持，还关系地段、营销、运营、管理等诸多因素，而品牌植入人心，是这些因素集合达成效果最优，而后通过时间验证方才有望开花结果。

“华夏幸福在商业地产业务是零起点，好在吴向东本身在这个领域浸淫多年，他本人就是一个IP，以他的资历经验和管理团队，如果打造的第一个项目一炮而红，品牌效应说不定就会出来。”上述投拓总监表示。

钱已到位，人已到位，接下来，吴向东和华夏幸福的冒险之旅开始了。