2018大连房地产白皮书之大连房地产市场运行

  乐居买房讯  新时代,注定是大连房地产发展最具理性的时代,也是最好的时代。 2019年4月,大连

乐居买房讯  新时代,注定是大连房地产发展最具理性的时代,也是最好的时代。 2019年4月,大连市房地产经济学学会发布了《2018大连房地产白皮书》。首次以“白皮书”的形式,对大连房地产发展做出全面客观描述和理性分析判断,时间跨度主要以2018年大连房地产市场运行和产业发展为着眼点,并做出对2019年的相应趋势性分析和研判,由此也掀开了大连房地产经济学研究的新篇章。

白皮书编委会表示,这部《2018大连房地产白皮书》仅仅是一个开始,大连市房地产经济学学会今后每年都将有一部这样的白皮书推向社会,特别是提供给政府部门、相关企业和研究机构作为决策和研究的基础。这部2019年的大连房地产白皮书,时间跨度主要以2018年大连房地产市场运行和产业发展为着眼点,并做出对2019年的相应趋势性分析和研判。

白皮书共分为九部分,解读了大连房地产市场运行、大连新建商品房市场等情况,以下为第二部分:大连房地产市场运行。

第二章 大连房地产市场运行

(一)2018年房地产开发投资情况

2018年1-12月,大连市房地产开发投资共计688.4亿元,同比增长21.5%,增速明显高于2017年的5.9%和2016年的-40.4%,但总量仍处于近年来的较低水平。房屋开发建设情况来看,房屋施工面积4219.8万平方米,同比下降5.8%,新开工面积580.8万平方米,同比增长13.4%,房屋竣工面积326万平方米,同比增长10.9%;商品房销售面积775.9万平方米,同比下降7.6%,商品房销售额895.9亿元,同比增长3.4%。

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(二)2018年房地产金融信贷情况

1.大连金融机构本外币存款

2018年,大连金融机构本外币存款增速一直处于同比负增长,截止2018年12月,大连市金融机构本外币存款13999.1亿元,同比增长-1%。

2.大连市金融机构本外币贷款

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2018年,大连市金融机构本外币贷款增速长期处于2%以下的较低水平,在9月达到年度最高值2.2%以后,到12月已经降至0.4%。

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3.个人购房贷款利率情况

2018年,全国贷款基准利率为4.9%,大连个人购房贷款利率较为稳定,首套房上浮10%-15%,二套上浮10%-20%,公积金贷款利率3.25%。2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,环比11月下降0.53%;同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%,上升5.58%。

截止2018年12月,全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.09%、厦门5.36%、大连5.44%、北京5.45%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.55%、广州5.57%。大连排在第三位,属于购房贷款利率较低的城市。

4.房地产信贷情况

全市各项房地产贷款余额4045.2亿元,同比增长5.7%。其中,住房开发贷款余额42.2亿元,同比下降12.9%;个人住房贷款余额30608亿元,同比增长11.3%。全市累计发放各项贷款1115亿元,同比下降9.9%,其中,住房开发贷款167.6亿元,同比下降3.4%;个人住房贷款775.8亿元,同比增长1.3%12月份,全市发放个人住房政策性货款3070户,104789万元,同比分别增长35.3%和30.0%,环比分别增长8.1%和9.5%。市本级发放1202户、48078万元,同比分别增长15.9%和13.8%,环比分别下降4.6%和3.6%;区市县发放1868户、56711万元,同比分别增长51.6%和47.8%,环比分别增长18.3%和23.6%。

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(三)2018年商品房开竣工情况

自2009年以来,房屋施工面积最高值在2013年,为6396.17万平,之后连年递减,到2018年为4219.8万平。房屋竣工面积最高值也在2013年,为1046.57万平,之后2014年、2015年、2016年连年递减,到2016年为191.92万平,之后开始上升,到2018年为326万平。

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(四)2018年大连市房地产形势基本判断

2018大连延续2016、2017年因城施策的调控风格,在需求端继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管:限购、限售、土地“限溢价,竞配建”,并在保障合理住房需求基础上,扩大租赁住房配建范围,提高配建比例,增加有效供给比重,市场持续得到改善,库存水平渐趋合理。2018年,大连七区商品住宅存量1166万㎡,去化周期21个月,总体来说,住宅存量和去化周期走势上都是减少和缩短。

土地市场由于受到限购、限贷影响,开发企业拿地趋于谨慎,成交量明显下滑。全市成交房地产用地48宗,比去年减少24宗;成交房地产用地面积148.8公顷,比去年新建39.9%;房地产用地成交额119.1亿元,比去年下降2.4%。从2018年的各个月份来看,供应平稳,销售面积下降,价格整体上扬。

从区域上看,甘井子区、金州新区供销两旺。

甘井子区2018年供应面积166.2万㎡,占比36%,销售面积216万㎡,占比32%,供销面积比2017年均有小幅增长。存量229万㎡,去化周期15个月。金州新区供应面积98.7万㎡,占比21%,销售面积189万㎡,占比28%,存量318万㎡,去化周期21个月。

需求:刚需占比下滑、改善产品需求稳定2018年,大连楼市刚需占比下滑,改善产品需求稳定。其中,60-90㎡刚需类产品销量最多,但占比连年下滑,2018年比例已退到30%;90-120㎡刚改类产品销量其次,占比稳步增长,2018年为28%,有成为第一主力的势头;大面积纯改善产品需求稳定,公寓产品因不限购占比小幅提升。

热点板块:东港板块依旧是最火板块东港板块2018年销售72万㎡,蝉联第一;大连湾板块销售45万㎡,排名第二;高新园区销售36万㎡,排名第三;开发区金石滩销售36万㎡,排名第四;开发区南部滨海销售34万㎡,排名第五;科技创新城销售33万㎡,排名第六;体育新城销售32万㎡,排名第七;龙王塘销售26万㎡,排名第八;泡崖销售25万㎡,排名第九;旅顺开发区销售23万㎡,排名第十。整体来看,2018年的楼市热点板块与2017年并无太大差别。

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