古人云：要想善其事必先利其器、投资日本房地产也不例外。

购入房产的时候，了解房产的价格和年收益当然很重要，但是很多人却忽略了运营经费，大规模修缮费用，以及空房率！今天YMG就跟大家讲解这些重要问题。

收益计算

表面年收益率

表面收益：就是一笔投资一年实际收益的比率。即假设一年前你买了东京的某套房子花了3800万日元，房租每年为280万日元，那么年收益率则是：280万日元/3800万日元=7.37%。

实际年收益率

实际年收益是剔除各种费用以后实际到手收益的比率。废话不多说！上图。

杂费清单

大规模修缮

如果您买到不用修缮费的房子，那么恭喜您，您完蛋了。

中国许多房龄稍大的大楼，一言不合就漏水，质量堪忧，然而日本的建筑则是工匠精神的代名词。几十年宛如新房。原因就是...

日本为了防止楼房的老化,更长的使用建筑物， 日本大部分公寓大约15年或是20年会有大规模的修缮,修复费用的来源就是修缮积立金。

日本房子构造

一般日本的建筑结构主要有四种类型，其特征根据每种结构的不同会有一些差异。另外，一般在房源的信息会有缩写名称，所以我们总结了下面的结构名称和缩写。

房价计算

简单而言，日本房价＝地价＋房价。银行的抵押价格也是这么评价的。

运营费用

日本购买房产后，还会定期缴纳一些费用，如固定资产税，都市计划税，物业管理费和修缮基金，另外还有房屋代管服务费。在这里为大家总结缴纳费用的规则和缴纳频率；以供参考。

折扣减价计算

日本房产有一个特征，日本建筑物的折旧率「日文：建物減価償却率」比较高，随着建造年数的增长，建筑物的仅存价值就越低。

而且到达一定的年数后，建筑物的价值可能不复存在，而只剩下土地的价值。所以可以说；不动产的固定资产价值，体现在没有「折旧率」的「土地」上。

近年日本房价上涨，指的也是地价在上涨，而不是房子价格在上涨，这是很多在日买房者人的误区。折旧率大概每年1%。