在此前的城市研读中，政国策已经喊出了“武汉远期至少1600万人口”的口号，没曾想，相比壮志凌云的大武汉，还真是一个小目标。因为，5月7号，大家听到一个更大的：

武汉市长：推动武汉城市人口从1000万向2000万跨越，目标为世界亮点城市

不少人第一反应是，武汉房价还得涨啊！第二反应是，武汉已经很挤了，真到了2000万，那可怎么得了？

第一个问题大家心里有数。第二个问题，政国策认为，借鉴一下国际化大都市的先进成熟经验，心里更有谱。

比如，1108万平方公里的香港，养活了748万人口；622平方公里的东京，人口达946万；纽约人口851万，面积不过789平方公里。

这些高度繁荣的城市，人口密度比武汉大了不止一二倍，其商圈繁荣度、出行效率、生活便利度，天壤之别。秘诀在于，整个城市几乎就是一个地铁综合体，以公共交通为导向，实现城市功能叠加和空间优化，缓解“大城市病”。

没错，也可以这样说，武汉要成为一座2000万人口的理想之城，关键在于，能否更加高效合理的发挥出轨道交通的革命性作用！

01

武汉地铁很不错  但可以做的更好

谈到轨道交通，武汉人可以骄傲了。11条运营线路，216个站点，总里程318公里，位居全国第五位，全球第九，还有11条在施工。更牛气的，国家发改委今年刚批准了武汉第四期发展规划，每年通车2-3条，2024年总里程达606公里。远期还要突破1000公里，向世界地铁城市一路狂奔。

（武汉轨道交通第四期建设规划线路图）

数据统计，截至2019年4月，武汉地铁累计运送乘客超过45亿乘次，2018年就达10亿，占公共交通客流、过江客流比例均超过40%。

地铁推动三镇融合，重塑城市格局，加速经济发展，还让武汉人越来越心平气和，从软硬件方面都让城市焕然一新，武汉人已经离不开地铁，也爱上了地铁。

政国策深有体会，想当年，汉口武昌鸡犬相闻甚少往来，无它，炎热的夏天，挤个公交摇摇晃晃过江，一趟一个多小时，心情很糟糕，礼让三先有点难。如今，冷气十足的地铁上，三分钟一趟，让让也无妨，莫急莫急，武汉人，就这样一步一步迈向了现代文明大都市。

从最初定性“不适宜建地铁的城市”，到今天的规模和速度，超出所有人预期，但志在世界亮点城市、承接2000万人口的大武汉，对比世界发达城市的高质量发展，还要做的更好才行，轨道交通还有很大提升空间：

站点设置问题。因为城市、交通、土地等规划脱节，地铁站点经常遭遇阻隔，被迫削足适履，出入口不合理，与商业医院等公共设施不能无缝链接，造成城市功能空间割裂。

很多时候，乘客出站经常产生“我是谁、我在哪儿”的迷茫，周边建筑直线距离虽然不远，但存在最后100米障碍，停车难、行路难，晴天晒、雨天淋，地铁的好处大打折扣。

（武汉某地铁线路站点）

土地资源价值利用率低。地铁站点综合开发欠缺，综合配套建设跟不上，成为交通孤岛，功能单一，无法促进整个区域成熟，不能推动土地资源价值最大化，综合利用效率低下，既不利于客流增长，也不利于地铁经济的潜能释放！

如果轨道建设只是比拼速度和数量，不能与城市功能紧密结合，这些尴尬的站点还会出现，制约轨道沿线土地资源价值释放。同时，还可能因为客流不足或者运营效率不高，成为城市发展的沉重包袱。毕竟，我们的地铁运营目前都要依靠政府补贴。

如何解决这一问题？对标香港纽约东京，高质量发展的答案是：沿着轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊，实现城市的可持续发展。 

只有这样，才能缓解因城市高速发展带来的无序蔓延、人口迁移、资源稀缺、环境恶化、交通拥堵、土地利用率低等诸多"大城市病"，达到城市空间优化，缓解资源承载压力，促进城市功能高效叠加，提升商圈消费能级。

且慢，这并非我们熟悉的地铁上盖，而是世界发达城市探索出来的发展新方式——TOD模式！ 

02

武汉TOD时代正式开启   

TOD模式 ，以公共交通为导向的开发模式（transit-oriented evelopment，TOD），是以轨道交通站点为中心、以400~800米（5~10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心。其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体，实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。

TOD不仅仅是在地铁站点盖房子，更要通过内部的高效连接，将站点空间与写字楼、商场、居住区、公共设施无缝链接，实现公共交通与城市功能的融合，创造更有价值的城市公共空间，营造以人为本的绿色交通环境，给城市带来一种全新的、高效的生活方式，这一模式在全球已经取得了巨大成功。 

东京六本木TOD日均客流300万人次，在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区，力压银座、新宿等传统商业中心，成为东京都市圈新地标。

纽约曼哈顿高线公园是TOD先行者，通过交通线路重塑，连通着周边居住区、商业区、办公建筑，成为一块“漂浮在曼哈顿空中的花园”，带动周边物业价值直线攀升。

香港是中国第一个采取TOD模式的城市， 弹丸之地，人口密度如此之高，生活却能够有条不紊，成为世界级高效的24小时活力都市，TOD居功至伟。香港70%商圈位于轨道沿线，其“地铁＋物业”开发模式使其成为世界少数几个盈利的地铁系统！

据统计，未来三至五年，中国地铁上盖将有2.4亿平方米发展空间，TOD黄金时代已来。这样的盛宴，武汉怎会错过?

国家发改委通过武汉第四期轨道交通规划时明确提出：加强城市轨道交通枢纽综合立体开发，发挥土地增值效益，促进城市轨道交通可持续发展。不难看出，TOD是城市发展的必然趋势，也是武汉走向世界城市的必选模式。

最近几年，TOD开发理念在武汉不断出现，但主要以地铁上盖住宅为卖点，规划了新城区六大地铁小镇，但尚无实质推进，市场了解不多。真正让武汉人感受到TOD时代扑面而来的，龙湖算是第一个！

这个项目，就是位于汉口青年路、范湖地铁站的葛洲坝 龙湖·江宸，武汉首座天街TOD综合体，坐拥双地铁交汇、双CBD（金融街商务区、武汉中央商务区），总建面37万方，其中，自持14万方龙湖天街，以及高端公寓葛洲坝 龙湖·江宸壹品，以及地标级写字楼葛洲坝 龙湖·江宸世纪。（注：项目目前可售的是4.3万方LOFT公寓，35层，886户）

每一座龙湖天街，就能创造一个城市中心商圈。在这一武汉核心区位，龙湖并未满足于此，更是从推动城市发展角度，付出额外的设计、投资、协调沟通成本，践行TOD开发理念，利用双地铁交汇优势，天街负一、负二层无缝直达地铁2号线和3号线，把交通、工作、生活、娱乐、社交打通，让人流变“人留”，打造武汉真正的TOD模式！  

（天街TOD效果图）

说句实话，此前看到不少介绍强调：

龙湖商业已有19年历史，累计开业商场29个，2020年要到50个，天街已经成为中国知名商业品牌。从2003年涉足第一个TOD，龙湖16年累计打造了20个TOD项目，从重庆时代天街、成都上城天街、杭州西溪天街再到北京长楹天街，成为国内探索TOD模式的先行者。

（重庆龙湖光年——中国第一个高铁TOD）

等我们亲眼看到重庆龙湖光年，所有人被震撼！政国策确信，龙湖TOD真功夫！原因在于，龙湖光年已经跨越新境界，成为全国第一个高铁TOD综合体，涵盖成渝高铁专线、4条轨道线、27条城市公交线路，光地下就规划了七层，叹为观止。国家相关部委和十多个城市前去参观考察，前所未有。

重庆的立体城市如此之复杂，光设计费就超过1亿元，龙湖游刃有余，回到武汉，再看看葛洲坝 龙湖·江宸，以其区位、规划、配套、产品优势，打造武汉第一个TOD，对龙湖应该算是一个"easy  job"！

03

龙湖TOD给武汉带来什么？

当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”——彼得·德鲁克

网络化、地铁时代到来，城市工作、生活、娱乐与出行方式变化。同时，政策周期调控、土地资源日益稀缺，龙湖由“开发商”转型“城市运营商”，这是企业创新动力所在。更重要的是，随着高铁、地铁时代全面到来，城市发展与交通规划、城市扩张和可持续发展、政策制定与城市治理，被重新审视。

与时代同行，TOD模式，成为世界级城市建设的必然选择，而龙湖，通过16年的探索实践，一跃成为中国TOD商业化开发的领军企业，在北京上海重庆成都，做出了一批标杆项目，现在，进入武汉时间！

具体到葛洲坝 龙湖·江宸，政国策认为，天街TOD对于武汉轨道交通和城市建设，至少有三重意义：

一是，升级城市商业模式，引领都市生活方式。

武汉地铁2号线是武汉最繁华的线路，途径13所大学，13家医院，超过33家大型商场，由大光谷直通天河机场，连接汉口火车站、长途客运站等，占据全市轨道网络1/3的人流，单日达126.6万人次。地铁3号线排名第三，单日达51.74万人次。

海量人流为商业成功奠定了基础，但常规的做法，不能适应消费方式转变，无法实现资源价值最大化，这方面，江汉路商圈面临的窘境足以为鉴。而大数据统计分析显示，龙湖已开业的20个TOD项目，相比其他商业项目日均人流量增加约20%， 特别是天街强大的消费磁场，触发海量客流的多元化消费需求，从而实现人口集聚、多元业态复合、商业消费升级的发展路径。

地处门户商圈、双地铁交汇的天街TOD，可以通过多业态空间打造、运营、服务能力，运用规划前置、商业动线、场景营造等手段，把过路地变成留得住人、留得住钱的大商圈。

以葛洲坝 龙湖·江宸壹品为例，得益于TOD模式的赋能，满足都市生活新方式，衍生出更加丰富的业态功能：餐饮美食、新零售、商务办公、休闲娱乐无所不能，如联合办公、精品酒店、创意民宿，以及教育培优、美容美发、健身连锁、主题摄影等讲究私密性、定制性的楼中店，最大限度提升公寓产品的居住投资价值。

（天街TOD效果图）

二是，重塑城市核心商圈，助力区域升级发展。

借助天街TOD的崛起，催生范湖商圈，有效串联起CBD商圈、金融街商圈、武广商圈，起到纲张目举、画龙点睛的效果，激活整个汉口主城商圈，促进区域升级发展。

截至2019年3月，武汉机动车数量已达322.5万辆，停车位不足、交通拥堵已成新常态，调查发现，接近30%的交通拥堵源自于司机寻找停车位，在武汉，核心商圈停车难于上青天，要治这些城市病，TOD是一个有效办法！

青年路历来就是汉口主动脉，范湖距离汉口火车站仅一站路，属于门户级商圈，龙湖天街开业，通过多业态聚合吸引海量人流消费，提升商圈的成熟度与能级，无论家庭休闲娱乐，还是高效率商务办公、商旅人群补给站，都为天街TOD的未来发展，提供了无限可能。

三是，丰富轨道物业开发模式，提高土地升值潜力。

地铁非常“烧钱”，根据核算，每公里平均造价接近7亿元，武汉地铁投资已经砸了超过2000亿，十三五期间至少还要投入1424亿元。巨大的资金压力，也让不少线路建设缓慢或者运营受到限制。

怎么解决？他山之石，香港客运业务和配套车站商务占净利润43%，而地铁物业的租赁、管理、开发占到净利润的52%。

提高票价这个选项，杯水车薪，人民群众也不满意，不要多想了。对于武汉来说，必须大规模推广TOD模式，提高轨道沿线物业和土地的价值，再通过综合打包出让方式，为地铁建设筹措更多的资金。

武汉有些项目已经意识到TOD的价值，不惜成本的向这个方向努力，比如群光广场与街道口地铁连通改造工程，预计投资3500万元，但受到一些先天条件限制，会留下一些遗憾。

实际上，武汉一直在探索地铁沿线打包土地、换取资金的做法，但效率不高，也提出了TOD开发理念，但此前线路少，没有形成地铁网络，相关的开发规划、商业模式比较滞后，现在，随着武汉地铁网高铁网公交网日渐完善，大规模发展TOD的时机已经到来了！

天街TOD，从规划设计到全程运营，是武汉第一个真正意义的TOD项目，通过龙湖打造的城市范本，可以提升土地资源和周边物业价值，开辟全新的轨道物业开发模式，形成可复制的经验，为城市建设争取更多的资金，极具里程碑意义。

缓解城市拥堵、串联重点功能区，连接主城新城、支撑城市格局，均衡客流、引导产业布局......武汉产业经济可持续发展，城市人口有序扩张，都有赖于地铁战略的全面推进，TOD模式通过资源的叠加，实现土地集约化利用，激活城市价值，改变城市“摊大饼”式单一结构，构建多中心新格局，为承接2000万人口奠定坚实的基础。

龙湖天街TOD的落地，标志着武汉TOD时代正式开启，政国策衷心希望这个项目能够让企业名利双收，因为，一个成功的榜样，才能激起整个市场的热情，吸引更多的资本关注，让武汉TOD遍地开花。

范湖、杨春湖、金银潭、钟家村、王家湾.....当所有的城市节点，都以TOD链接成一张都市网络，塑造一种全新的生活方式，武汉就成为了世界地铁城市，并能以有限的资源承载更多的人口，加速向国际化大都市迈进。

龙湖的一小步，城市的一大步，期待这一历史时刻的到来！