2018年，在“房住不炒”、“因城施策”的主基调下，楼市调控不断深化，商品房销售额增速延续自2016年以来的下滑趋势。随着A股财报披露截止，房企财报发布迎来尾声，房企2018财务成绩单逐步浮出水面。

对房企来说，规模是门槛，利润是核心，作为一家商业公司的终极目标，利润的重要性不言而喻。如何赚钱以及如何持续稳定赚钱，是每一家具备危机感的房企必须时刻思考的命题。

其中，“归属于母公司所有者的净利润”反映在企业合并净利润中，指归属于母公司股东所有的那部分净利润，是反映企业利润水平最准确的指标。而净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大，企业盈利能力越强。

那么，谁是2018年赚钱最多的房企？

标准地产研究院以“归属于母公司所有者的净利润”作为核心指标，发布了《2018中国上市规模房企归母净利润排行榜TOP80》。

数据来源：东方财富Choice数据

说明

本榜单根据上市规模房企2018年销售金额从高至低依次选取样本，并剔除了不以地产为核心主业或财报数据不能准确反映地产业务发展情况的房企。本榜单不包含未上市房企，且因客观条件限制，个别上市规模房企可能并未被选取为样本。

由于A股采用中国会计准则，H股主要采用香港会计准则或国际会计准则。香港会计准则突出公允价值，因此对于H股上市的房地产企业而言，公允价值变动收益或亏损将会对企业最终的归母净利润产生影响。

根据财务准则，若出现上年归母净利润基数为负数等特殊情况，则计算出的净利润增长率不具参考意义。在本榜单中，如果该房企去年净利润为负、当期净利润为正，则用“P”表示已经转为盈利；类似地，如果该房企当期净利润为负，则用“L”表示仍处于亏损状态。

榜单解读

2018年是一个丰收年。2018年，80家中国上市规模房企归母净利润总额为4517.73亿元，较2017年的3717.54亿元同比增长21.52%。

榜单显示，不同梯队房企核心净利分化较大，领先房企优势明显，行业黑马异军突起，中小房企更具增长优势。

80家房企中，2018年归母净利润超过300亿元的有4家，2017年为1家；超过100亿元的有13家，2017年为10家；超过50亿元的有22家，2017年为20家；超过10亿元的有64家，2017年为57家；亏损的有2家，2017年为1家。

标准地产研究院根据榜单数据分析发现，对于已经实现规模扩张的企业，从单纯的规模竞赛，到追求规模与利润的均衡增长，正在成为越来越多龙头房企的选择。

2018年，中国海外发展、中国恒大、碧桂园、万科A 4家龙头房企归母净利润超过超300亿元，分别以393.42亿元、373.90亿元、346.18亿元、337.73亿元占据榜单前四，TOP4归母净利润共计1451.22亿元，占80家上榜房企归母净利润总额的32.12%。其中，中国海外发展2018年实现归母净利润393.4亿元，相当于每天净赚1.08亿，继续蝉联“利润王”称号。

其他2018年归母净利润名列前10的房企依次为：华润置地、保利地产、融创中国、龙湖集团、招商蛇口、华夏幸福。前10名归母净利润总和为2480.53亿元，较2017年的1920.34亿元增长了29.17%；前10名归母净利润总和占80家上榜房企归母净利润总额的54.91%，2017年为51.66%，行业集中度进一步提高。

而从归母净利润增长率来看，60家房企的归母净利润保持增长趋势，占上榜房企总数的75%。涨幅超过50%的房企有19家，超过30%的有33家，17家房企归母净利润出现下滑，此外阳光100中国、三盛控股由盈转亏，金辉集团扭亏成功。

其中，雅戈尔2018年的归母净利润为36.77亿元，较2017年的2.97亿元同比增长1139.14%，成为归母净利润增长最快的房企。中华企业、中南建设、大发地产、北大资源紧随其后，增长率均超100%。

值得一提的是，2018年归母净利润出现大幅下滑的企业，多以中小型房企或转型企业为主，主要业务是房地产的房企业绩大多实现正增长；但也有富力地产、远洋集团、绿城中国等规模超千亿的中大型房企归母净利润出现下滑。其中，富力地产2018年归母净利润为84.05亿元，较2017年的213.31亿元大幅下跌60.60%。

而中国恒大、融创中国作为龙头房企，由于本身货值储备充裕，在销售额大幅上升的带动下，利润也有较大进步空间，净利润增幅仍然超过50%，规模实力以及强大爆发力都可见一斑。

标准地产研究院根据榜单数据分析发现，大部分房企的归母净利润增幅并不与营收增幅成正比，营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益，往往才是影响房企净利润的主要因素，因收购万达酒店资产导致2017年净利润大幅增长、2018年又大幅下跌的富力地产就是典型案例；此外，一些中小型房企上年净利润微薄甚至亏损，体现在报表中则有较大增幅，例如归母净利润增幅超过1000%的雅戈尔。

结语

因房地产收入确认的独特性，结转收入滞后于销售，因此房企2018年的利润水平，反映的主要是2016-2017年的销售业绩。2016-2017年，尽管调控力度不断加大，中国房地产市场仍然迎来一轮爆发期。国家统计局数据显示，2017年商品房销售面积16.9亿平方米，商品房销售额133701亿元，两大数据连续2年刷新历史最高记录。

正因为如此，2018年多数房企的归母净利润都有不俗的表现。但随着2017-2018年楼市被严格调控，房企业绩将不可避免地受到影响，今后两年的归母净利润数据或将无法继续保持高位增长的趋势。

标准地产研究院观察到，一方面，曾被冠以“暴利”之名的房地产行业，在土地价格飞涨、建安成本增加、政策调控频繁的背景下，利润空间一再被吞噬，于是纷纷布局多元化产业，寻求开拓新的利润增长点。另一方面，与以往一贯牺牲利润推动规模上涨不同的是，不少房企不再过度追求规模，开始重视盈利能力的提升。

标准地产研究院认为，随着房地产行业下行趋势延续、地价上涨，房企若想要实现高利润，除了需要具备高超的财技外，如何实现高利润和高周转之间的协调，将扩张的土地储备转化成销售额更为关键。