《粤港澳大湾区规划纲要》正式出台后，住在北京的老王心里总有簇火苗明明灭灭。

4月20日，知名经济学家张五常给出论断：“三十年前我推断上海的经济将会超越香港；今天我推断深圳一带将会超越上海。”

看好深圳的声音越来越多，楼市更是闻风而动。

深圳市规划与自然资源局数据显示，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，同比增长4成，成交面积同比增加37.7%；二手房成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。

一系列深圳楼市欣欣向荣的消息，直接在老王心里浇上一桶油。

“买！”老王一拍大腿，抢占深圳势在必行。

可让老王伤脑筋的是，首付只有70万，在深圳这座均价5.4万/平的城市，能下注哪里？

NO.1｜多中心发展格局下，深圳最后的价值洼地

深圳是一座充满奇迹的城市。

华丽转身的房价是一个见证。据《深圳统计年鉴》记载，从2000年均价5000元/平左右，到2017年达到54455元/平，已成为刚需不能承受的生命之重。

均价之下，挖掘价格洼地，则是老王目前迫切需要的。

这就不得不提深圳另一个神奇的地方——多中心的城市发展格局。

我们看到，在深圳政府2020年的规划中，深圳设立的8个城市中心（由于规划较老，大空港中心没有具体标出），每一块被山隔开的区域都有一个副中心，而主中心会向副中心辐射，副中心向周围辐射。

多中心这对于房产投资意味着什么呢？

我们可以从深圳房价的发展史中寻找答案。

2000年的时候，罗湖和福田是绝对的中心，南山科技园还一片荒凉，南山人被叫做“乡下人”。

但是到了2005年，西边的南山开始崛起，房价也水涨船高。如今，据链家统计，南山更是以约8.8万/平的二手均价领跑深圳房价。

作为全国性的城市，深圳还在源源不断地吸引着全国人口流入。“地少人多、人多房少”的矛盾加剧，在这种情形下，需求外溢到关外的现象愈加明显。

继宝安之后，迎来“北拓”。龙华北站龙光玖龙玺房价破6万，诠释着“昨天你爱理不理，今天让你高攀不起”。

如今，龙岗、坪山房价普遍4-5万/平，光明龙光玖龙台4.5万/平的均价，也冲击着“5”字大关。

纵观历史，可以总结出2点：

1、各个区域会有相对独立的供需关系；

2、各区之间存在需求外溢，房价呈现板块轮动效应。

在这种板块轮动效应之下，毫无疑问，城市的发展最终会填平洼地，板块之间的差距缩小。

事实上，目前深圳各区域的房价几乎都被填平，但有一个区域——大鹏，房价却依然“质朴”。

目前在售的住宅中，最高均价仅为4万/平，甚至还有停留在2字头的住宅，被认为是深圳房价的最后一个洼地。

NO.2｜东进+产业+旧改，驱动片区价值重估

“洼地”总是会被填平的，只是早晚而已。

其中，填平的速度和政府红利息息相关。当一个区域拥有政府的规划和投入，崛起的姿态会更耀眼。

大鹏恰是这一类。这是老王在考察一番之后的判断。

首先，“东进战略”的提出就给老王打了一剂强心剂。1.4万亿的投入，相当于4个前海中心区的投入资金，打造深圳东部新中心。

其中，大鹏以先天的地理优势，被《中国国家地理》评定为“中国最美的八大海岸线”之一，133公里南中国最长、最美海岸线。并且被规划为“世界级滨海生态旅游度假区”。

今年年初，《大鹏新区2019年重大项目计划》审议通过，总投资约1590亿元，加快对大鹏新区的项目建设。

如果说政策是主题概念，带来估值溢价，那么产业则是奠定长期估值的基本面。

大鹏的产业升级正在落地，发展旅游服务业、生物科技产业、海洋产业、生态创意农业、文化创意产业、能源产业，进行产业结构转型升级。目前已经引入华大基因、美国生物高新产业、比克、斯泰克、BYD等世界五百强企业。

值得一提的是，坝光国际生物谷，作为广深科技创新走廊核心创新平台之一，是全球最大的国家级基因库。预计在2020年达到800亿元的生物产业增加值，未来将成为深圳的第二支柱产业。

坝光国际生物谷效果图

根据规划，未来将吸引20多万高端人才精英进驻。

高新产业和高端人才的进驻，对于区域楼市意味着什么，华为早已做出了示范。

华为总部所在的坂田，2006年，万科第五园开盘均价不到6000元/平，现在，链家上二手房挂牌逼近6万/平，涨了约10倍。更明显的是，在坂田的街道上，许多楼盘打出的广告都和华为挂钩。

这一效应在东莞松山湖再一次得到验证：2015年松山湖一手住宅成交均价刚过万元。2018年华为5400名员工搬迁到松山湖，带动房价上涨，今年2月达到27730元/平，上升幅度高达157.83%！

不容忽视的是，大鹏坝光附近只有少量政府配套的人才房，申请门槛高，只有少部分高级研究员或高管才有资格申请。言外之意，大鹏的房地产市场将迎来一大波热度。

一系列的利好，引发房地产行业将对大鹏房产价值重新讨论，吸引着有灵敏嗅觉的大资金潜伏在大鹏。恒大、保利、万科、招商等开发商纷纷进驻，城市更新项目逾20个，总面积高达567.63公顷。

可以预测，随着大体量旧改的推进，片区的配套更加丰富，这个房价洼地也将逐渐被填平，成为历史，现有项目的溢价空间也会更大。

NO.3｜230万起买2+X房住宅，深圳绝无仅有！

按照老王的计划，找到房价洼地，尤其是具有利好助推的洼地，是第一步。第二步，则是周到一个最适合自己的楼盘。

在大鹏现有在售的住宅里，有一个产品深深地吸引着老王地目光——保利香槟苑·24季。

首先是价格。

保利香槟苑24季的均价2.7万/平，最高单价不超过2.85万/平，总价230万/套起步，是毫无疑问的笋盘。对比周边的盘，如花样年家天下，均价在4万/平，总价在372万起步；稍微便宜一些的承翰陶柏莉，均价也要3.7万/平。

在老王的印象里，整体均价2字头的住宅产品在深圳几乎绝版了。即便有个别房源为了促销，打出2字头的旗号，实际上也将近3万了，而且非常少。

据了解，这是因为保利香槟苑·24季是政府在出让地块时，“限制销售均价2.7万/平米、最高销售价格2.85万/平米”的双限双竞楼盘。

而且，香槟苑·24季这次推出的是85、97、106平住宅，而且每种户型都有小空间可以额外做成单独房间，实用率很高。

其次是交通。

盐坝高速、南坪快速三期、外环高速，以及规划中的地铁32号线、23号线，将实现40分钟达到达罗湖福田；

开设土洋口岸和南澳旅游专用口岸，直接连接香港西贡，往来20分钟。这意味着，作为深圳旅游的名片和未来科技产业重镇，大鹏对香港的吸引力将不断增强；

此外，还有颇具特色的云巴项目、东部水上机场规划东西水上飞机航线直升机停机坪、白沙湾公园直升机停机坪等。

“海陆空轨”四维交通，将促成大鹏蝶变。

再者，优质教育资源强化附加值。

香槟苑·24季拥有省一级教育配套，对应着大鹏中心小学和深圳红岭中学大鹏校区的学区范围。

其中，深圳圳红岭中学大鹏校区距离项目仅800米。2018年红岭中学大鹏分校就已完成前期工作，其建设也被纳入了大鹏新区的2019年重点工作。

要知道，红岭中学实力不容小觑：2018年高考，红岭中学重本率高达83.98%，名列全市第五，是深圳市区属学校中实力最强的重点中学。同时，它还连续五年被评为深圳市“最具人气”的重点中学。

红岭中学福田分校周边的二手房单价，最低都在7万左右。去年和万科合办的安托山学校，所属学区房的均价更是10万起步。相比之下，保利香槟苑·24季均价仅为2.7万/平。

我想，深圳优质学区房的财富放大效应就无需赘述了。

遵循板块轮动理论，以及各种优势叠加，我们更有理由相信，洼地里的笋盘，反弹机会更大。

我猜，老王的下一步就是拿下保利香槟苑·24季了。毕竟，在火热的楼市里抓住时机出手，才是对资金的尊重。