新城控股(601155)“超预期增长”年报引发市场关注，上交所也于4月2日下发问询函，就公司业绩是否存在水分连发16问。

4月16日晚间，新城控股回复上交所问询函时，表示公司目前存在四大风险：公司投资性房地产公允价值变动损益的不确定性风险；公司合并财务报表范围变动产生投资收益的不确定性风险；公司房地产开发项目的区域布局风险；以及公司资金和现金流风险。

重资产模式运营吾悦广场89座

新城控股回复函显示，投资性房地产公允价值变动对公司归母净利润的影响的确较大。

据了解，2018年度，公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，其中年初已完工项目产生的收益为6.85亿，年度内新完工项目产生的收益为14.64亿元，年末在建项目产生的收益为6.6亿元。

值得关注的是，公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例高达26.78%，而公司投资性房地产余额为407.58亿元，仅占总资产的12.34%。

对此新城控股称，这主要是由于公司2018年度在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

据介绍，公司现持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。截至2018年12月31日，公司开业及储备的吾悦广场共计96座。由公司自主 投资、开发、建设并运营的重资产模式运营的吾悦广场共计89座：24座位于二线城市，45座位于长三角地区的三、四线城市，20座位于其他地区的三、四线城市。

新城控股强调，“未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长存在不确定性，且吾悦广场评估价值受各项评估参数影响，因此公司未来公允价值变动损益亦存在不确定性。”

子公司存货销售情况影响公司收益

年报显示，2018年7月，公司通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司（以下简称“许昌昱恒”）1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。同时合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。

上交所要求公司补充披露：是否存在通过收购少量股权或签署相关协议，变更子公司会计核算方法以调节利润的情形。

对此新城控股在回复函中表示，2016年度至2018年度，公司合、联营企业转为子公司分别产生0.46亿元、2.62亿元和6.77亿元收益，各自年度归母净利润均相应增加。该类收益非销售收入所产生的利润，系合、联营公司转为子公司时点时，对该等项目公司存货评估增值而产生的收益，并计入非经常性损益，“若该等公司届时存货销售实现价值与转入时点的评估价值存在差异，将对公司经常性损益产生影响。”

持续发展面临一定资金压力

新城控股经营活动和投资活动的实质都为进行房地产开发业务。上交所要求公司说明各细分房地产开发业务现金流紧张的原因。

对此新城控股回复称，公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。2016年至2018年，公司新增全口径土地储备总地价款金额分别为535.81亿元、893.55亿元和1,112.17亿元，新开业重资产模式运行的吾悦广场分别为5座、10座和18座，新开工面积分别为850.02万平方米、2066.26万平方米和4957.34万平方米，经营规模持续增长，“规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。”

新城控股表示：截至2018年12月31日，公司资产负债率为84.57%，筹资活动产生的现金流持续增高及较高的负债率水平将使公司持续发展面临一定的资金压力。若公司现有项目受宏观经济、房地产市场形势等影响，无法实现足额的销售回款，将影响公司的运营开发支出以及偿还贷款，对公司的生产经营活动造成不利影响。

截至2018年12月31日，新城控股位于三、四线城市的存货占比为61.44%。2018年度及2019年一季度，公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%。新城控股表示，受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。

鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速及居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在不确定性。

借款较多是为保证现金流

年报显示，新城控股2018年末货币资金454.09亿元，同比增长106.90%，其中银行存款占比88.10%。而与此同时，长期借款和短期借款合计259.39亿元。上交所要求公司说明公司货币资金余额较高的同时，存在较多有息借款的合理性。

对此新城控股回复称，截至2018年12月31日，公司受限货币资金余额为54亿元，包括按揭贷款保证金及保函保证金38.86亿元、为取得银行出具承兑汇票而存入的保证金14.46亿元、借款保证金0.68亿元。除上述资金外，公司的部分销售回笼所取得的资金需按照当地房地产预售资金监管的办法优先用于工程款支付等，不存在被控股股东及其关联方占用的情况。

新城控股强调说，公司所处的房地产开发行业为资金密集型行业，2018年度公司经营活动现金流出总额为1032.60亿元，投资活动现金流出总额为1286.04亿元，经营活动和投资活动的月均现金流出金额为193.22亿元，均用于公司已有项目的开发运营支出以及常规性新项目的获取等。为确保公司的平稳运营以及满足新项目获取的资金需求，公司在谨慎考虑销售回款的情况下，需保证充足的货币资金储备。此外，根据行业支付惯例，在每年春节前有大额的工程款支付需求，因此在每年末，货币资金余额较高。