来源 | 90度地产（dc90du）

作者 | 徐帅

千呼万唤始出来。5月20日，在等待了13年、拿地近5000天之后，高尚领域项目终于开盘。

一朝开盘，这个项目就吸引了整个普陀，乃至整个上海的目光，迅速成为“网红盘”。除了拿地早这一特点之外，高尚领域也是李嘉诚旗下的长实集团在上海的最后一个地产项目，如今售出之后，就意味着，李嘉诚完全退出了上海的房地产市场。

当90度地产联系到某知名中介置业顾问王新的时候，他正利用中午少的可怜的休息时间补觉。但说到“高尚领域”，他立马来了精神。王新坦言，目前主要精力就放在这个项目上，因为这个项目是目前上海最受购房者关注的楼盘。

不过，这只是上海楼市的一角。当下的数据，就给上海楼市泼了一盆冷水。最新数据显示，上海新入市项目去化情况堪忧，最高认筹比仅32%。从签约情况来看，青浦和浦东都出现大幅下滑，尤其是上周（5月12日-19日）青浦成交环比减少34.1%，浦东则仅成交1.3万平方米，环比减少38.1%。

一位研究上海楼市多年的观察者说，上海楼市如今确实被带动起来，但与2015、2016年仍无法相比，毕竟这波热潮的购房主角是曾被限购、如今社保已满两年的外地人，但这部分人仍以刚需和改善为主，面对如今的高房价仍然难以接受，因此，如今上海楼市的繁荣是暂时的，难以长久。

李嘉诚卖掉的项目为什么会火？

“开盘当天，1145套房源就已经认筹近400组了。有趣的是，前几天我还接待了来自香港和广东的购房者，因为毕竟是李嘉诚最后一个内地的项目，老牌港企在客群上，比其他新房客户更多样一点。再说了，地段和商圈及规划摆在这里，9万的均价很划算了，而且是精装修交付。”王新说。

如今，90度在网上寻找上海一手新盘时，铺天盖地都是“高尚领域”的推广。据王新介绍，这个项目开发商给的返点在上海的新盘中是相当高的，各个中介的置业顾问都会给客户优先推荐这个项目。

火爆的原因是什么呢？

王新说，上海内环寸土寸金，每次内环沿线新盘入市，总能激起市场波澜，但一般这些项目推出的房子也就一二百套，像高尚领域这样一次性推出1000多套房源的并不多见。所以一旦集中释放，购房者便会蜂拥而至。

上海目前的新房项目较少，但需求不少，因此，楼市还出现了一个有意思的现象：不少已经入市10年以上的老盘，在今年陆续“复活”，纷纷加入这一轮楼市行情，很多因为地段好就变成了“香饽饽”。

“比如说，五坊园三期是黄浦明日星城的后续产品，明日星城这个楼盘，最早的一期是在2001年，至今已经有18年的时间了，周边很久没有新房供应。还有老静安知名项目泰府名邸，是10年左右的小区了，日前又推出了新品入市。”

二手房仍然有价无市

李嘉诚曾提出的“地段论”，也反映在了上海二手房市场。

春节之后，楼市进入“小阳春”的传闻沸沸扬扬，随着第二个孩子的到来，小林起了置换的心思，从三居室置换为四居。为了尽快换房，小林将自己房子的挂牌价调整到了该小区同样户型的最低价。

然而，看房的人不少，真正下手的却没有。明明声明了价格还可以商量，但这两个月，买房者却似乎越来越不着急了。

中介经纪人杨其说，随着五月以来新房项目的不断入市，二手房市场将会受到影响。当然，地段和房子类型也很重要。

“以我的切身体会来看，二手市场是有回暖，但不代表什么房子都卖得掉，现在的买房人精着呢。好区位的次新房优势明显，如果是老破小，价格上就得让步。”在上海，同一地段下老破小、次新房、待交付新房三者之间的价差那是相当大，没有学区的老破小单价甚至只有新房的一半，随着房龄增长接盘侠难找，资产折旧非常明显，市场真正回归了“房住不炒”。

杨其以一个他所负责的刚需社区举例，这个小区交通极为便利，好租好卖，以两居为主。该小区从去年到今年2月份成交从未超过4套，而今年3月成交6套，4月到中旬已经有3套。这样一个典型上海二手房大型刚需社区，可以在一定程度上反映市场的情况。此外，年初的时候，小区还有十几二十套在售，现在只有6套了，虽然成交价格还没有什么变化，但说明房东的心态变了，不着急出售了。

业内人士分析，一季度楼市“小阳春”，更多是楼市被压抑已久之后的反弹，自住需求终于出手了。但鉴于整体上的抑制政策并没有放松，所以像过去十年那样，短期内楼市大幅上涨的可能性并不大。

长三角一体化成了环沪板块的福音？

上海热度的飙升，更重磅级的支撑是“长三角一体化”。

长三角一体化发展的重大利好，加之上海严格的限购政策，让广大的刚需和投资人群，纷纷将目光转向环沪板块。

政策方面，自从“上海史上最严调控政策”发布，对于刚来上海打拼不久的“新上海人”来说，到上海周边的卫星城市购房置业，成了他们短期内购房的唯一选择。

近期，从“地王频出”到“学区房新政”，苏大强带火的苏州成为长三角楼市的绝对主角。有个段子，在苏州园区工作的金融民工小王，因为苏州园区的房价太高，将房子买在上海，每天往返两个小时上班。虽是调侃，但也说明长三角一体化，上海周围城市迎来发展的契机。

上海知名房产自媒体“地产Y教授”认为，土地供给不足、人口控制不放松、楼市政策压顶种种限制之下，上海楼市正在逐渐枯萎，而同时，随着长三角一体化持续推进，部分环沪城市成为价值洼地。上海的竞争力在于教育资源与医疗资源有优势，如果这些资源逐渐与长三角城市共享，比如说高考，如果上海与昆山的录取条件相同，那在上海买房的需求就不再那么迫切了。

从2018年上海土地供给情况来看，一方面是限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩；一方面是楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大。对房企来说，在上海获取合适的住宅用地是非常不容易的，政府更希望引入产业与商业。

不过，上海楼市如何发展还是要取决于政策是否有调整或者局部的微调，以及长三角一体化的具体执行情况。

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