◎作者 | 李晓鹏

◎来源 | 叶檀楼市（tanloushi） 已获授权

楼市风水轮流转，转来转去，热点终于又转回了一线！

 

5月22日，北京住建委称将对共有产权房的配售规则进行调整，放宽准入条件，降低申购门槛！

 

5月24日，深圳市土地房产交易中心发布土地出让公告，将在6月24日挂牌出让5宗居住用地。这是深圳2019年首次出让宅地，也是继2018年12月以后，深圳时隔半年来再次出让住宅用地。

 

三天之内，两大一线城市积极卖房卖地，背后深意不言而喻！

 

这一次，一线城市可能也扛不住了！

 

01

越遇冷越要卖 一线土地供应井喷

 

楼市人间，各有暖凉！

 

彼时二线城市土拍火热一片，频现地王直接招致有关部门点名预警！

 

然而一线城市不温不火，甚至“高处不胜寒”！

 

根据克尔瑞监测数据显示，一线城市4月经营性土地成交体量仅为84.2万平方米，同环比分别大幅下降52%和71%；成交金额共计128亿元，环比下滑3%，同比下降46%！

 

而成交的趋冷，没有妨碍大规模的土地供应，在一线城市集中爆发！

 

据Wind统计全国100大中城市住宅类用地供应情况显示，今年以来累计供应住宅类用地数量1713幅，面积9153.57万平方米，均创近5年同期新高。其中，一线城市供应住宅用地数量、面积分别较去年同期增加75.68%、50.16%。

 

近期的土地供应市场，四大一线更是集体出击：

北京市规划和自然资源委员会挂牌位于石景山、顺义及平谷的3宗地块，总起始价105.68亿元。3宗地挂牌竞价截止时间为6月27日。

深圳将在6月24日挂牌出让5宗居住用地，五宗地块累计起始总价154.35亿元，最高限制地价合计约223.84亿元。将提供累计约17万平米的土地面积。

上海6月份预计出让9幅地块，静安宅地32.8亿起拍，合计或超百亿。

5月18日广州公共资源交易中心公开挂出四宗地块，包括一宗居住用地，两宗商业用地以及一宗地下停车场及通道用地，总出让宗地面积7.21万平方米，总起始价约26.45亿元。限时竞价时间为6月20日。5月来广州已经挂地超过11宗。

四大一线的土地市场，正在陷入高供应，低成交的窘境！

 

与此同时，一线城市土地的溢价率也很堪忧。

 

4月以来，以二线城市为代表的土地市场开始升温，土地溢价率迅速抬升。其中4月2日，苏州出让太湖新城一宗住宅用地，最终成交价为16.77亿元，楼面价1.73万元/平方米，起拍单价为1.27万元/平方米，溢价率达36.11%。

 

而在一线城市，这个数据只有1%。

 

据浙商证券统计，5月一线城市住宅用地平均成交楼面价为13071元/平方米,整体溢价率为1%，2019年平均楼面价13831元/平方米，同比上升14.6%，溢价率7.9%，较去年同期溢价率下降3.3个百分点。

 

此次一线城市对土地、住宅相继“松绑”，背后是巨大的供应压力、成交萎靡和近似不存在的溢价率，随着今年一线城市供地的继续加速，未来可能会面临更大的麻烦。

02

改善供需是手段 调结构才是重点

 

四大一线城市虽然整体遇到困境，但是各自情况不尽相同。

 

广州的房价在四大一线中最低，刚需住房的矛盾应该是最小的。

 

而深圳虽罕见再次出让住宅用地，但是该住宅用地采用“单限双竞”，即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积，瞄准的也是刚需。不过深圳由于市区面积为四大一线城市中最小，本身能拍卖的土地就极为有限。

 

上海的话，2018年，在严格的政策管控下，上海土地市场 " 地王 " 频出的现象已成为历史，宅地零溢价成交几乎成为 " 标配 "。全年平均溢价率 0.027%，除了 3 幅宅地外，其余 31 幅均为零溢价成交。

 

但是要注意到，上海作为长三角的核心城市，需要纾解大城市的人口，而长三角的其他强二线城市如苏州、南京等，热度不减，有效地分担了上海这一部分压力。

 

而北京，是最特殊的一个，供应用地最频繁，量最大，而且还时常伴随着流拍、低溢价、楼盘弃购率高等现象。

 

5月9日，北京土规委罕见召开的土地推介会，以前土地推介会是三四线城市为了卖掉土地而采取的常见方式，如今也出现在了一线城市中。北京的供地焦虑，可见一斑。

 

根据自然资源部办公厅下发通知要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

 

而按照此标准，消化周期在18-36个月的城市中，北京赫然在列。

 

但是正如我们此前写过的，北京今年以来，推出大量限竞房、共有产权房，而且加速土地供应，即使消化困难，却仍要执意在土地上大量供给。

 

四大一线城市中，广州、深圳、上海并没有过于突出的供需矛盾，而北京作为唯一一个身处北方的一线城市，承担的责任与义务，不言即明！

 

目前的楼市，很难有以前的高增长，在“房住不炒”的环境下，楼市进入了结构性调整！

 

我国为了纾解超大城市的人口，经历了高房价切割、限价限购等措施，最终回到了调整供需的传统路线上。

 

北京的大量供地，极大缓解了大城市住房的供需压力，尤其是根据北京官方数据，刚需的购房比已经降到了1:7，真正实现了“住有所居”。

 

大量的限竞房、共有产权房入市，而留给具有投资属性的商品房市场越来越小。北京的试点，终有一日或将推广至全国。

 

一线城市的“扛不住”，其实更多是为“租购并举”铺路。

未来，经济条件良好的人，可以选择大城市的商品房，而经济条件有限的人，选择公租房、限竞房、共有产权房更加合适。

 

中国的楼市，历史性的巨大调整，已经悄然开始。