房地产市场在经过高速发展后,正逐步走向存量时代。尤其是在一二线城市土地越来越少、地价越来越贵的背景下，越来越多企业驶向城市更新的新赛道。目前城市更新有怎样的新趋势？扎堆风口的企业又将如何在新业态下实现“弯道超车”？

开发商“移情别恋”

布局存量市场

“增量会变成存量，所以存量是越来越大的，而增量可持续性是存疑的。很难想像10年以后，每年还能有10万亿元增量的交易。所以我们选择了存量市场，因为它规模足够大，又可持续。”谈及房地产市场，愿景董事长陶红兵在由城智更新研究院联合明源云空间共同主办的“2019城市更新资管高峰论坛”上表示。

实际情况确实如此。随着城市化进程的加快，一线城市土地吃紧，其房地产产市场的增量市场也逐步见顶。

2017年5月，上海市人民政府印发了《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》，明确指出到“十三五”期末，上海市建设用地规模不突破3185平方公里。而2015年，这一数字已经达到3145平方公里。

据戴德梁行发布的数据显示，全球每年的大宗物业交易达10万亿人民币，仅纽约一个城市就有5500亿人民币，是整个大中华区2.4倍。在存量市场领域，中国才刚刚起步，未来增长空间巨大且会单边上扬。

京沪仍受青睐

二线城市或成新风口

“大佬”在纷纷试水存量市场的同时，对于相关项目的选择上也有所侧重。

“一般首先是选择城市，第二是物业类别，第三是收益率。我们现在比较关注的是一线城市，比如北京、上海、深圳、广州。”高和资本董事长苏鑫告诉记者。

明源地产研究院副院长黄乐认为相比一线城市，很多二三线城市拥有不错的商业，但资本的眼光并没有看过来，是因为资本市场以外资为主，外资对中国的了解仅限于北京、上海之类的一线城市，而且这些城市的资本和金融活跃性也较好。

这并不意味着二线城市将无缘这场新赛道。“如果二线城市有机会做城市更新，要做产业导入、产业升级。有了产业内容的运营，才能形成资产价值提升的壁垒。”城智更新研究院院长陈方勇表示。

如何实现“弯道超车”

数字化转型或成“杀手锏”

“存量回报率不像开发商增量业务那么多，开发商增量业务投资回报率动不动10%、15%，甚至25%，我们存量投资回报率是5%、8%，这种情况下需要管理能力特别精细化，这样才可能让我们在这个过程中进一步提高效率，降低成本，提升业务体验。”黄乐说。

明源云创始人高宇也表示，部分央企、大型国企进行资产管理时，在资产盘点方面，由于分布分散、业态多样、流动性的特点，统计、管理的过程效率往往相对较低；此外，在统计资产回报方面更为复杂，要考虑到出租对象、租金变化情况、资产空置率变化等。“以前靠人工来管理，资产规模稍微大一些，实际上很难管好。”他说。

随着互联网技术的发展，以及物联网、大数据的应用，业务线上化，流程智能化、报表数据化为实现精细化管理提供了可能。

“未来我们会将相关数据放到数字云端，例如一栋楼值多少钱，将取决于这栋楼的出租对象、租金回报、过去五年租金变化、空置率变化等趋势性回报因素，而不只是以往的地段、地价、装修。”高宇说。