近日，中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华撰文分析消费与房地产之间的关系。

他有几个观点，比较有意思，拿出来跟大家分享下，同时，也是跟大家探讨下，你认可这些观点不，觉得它们有价值吗？

先说几个关键数据，目前我国居民房产的总市值有多少呢？

1、居民房产总市值，买下两个美国

根据国家金融与发展实验室（NIFD）公布的中国国家资产负债表，截至2016年底我国居民部门总资产有358万亿，其中有164万亿是房产，占比高达46%，接近居民总资产的一半。

2017-2018年两年时间内，我国百城住宅价格指数上涨了13%，所以即使居民不再新购房产，之前购买的存量房产账面上也“浮盈”了20万亿以上。再加上两年内居民增持的房产有近24万亿，2018年底居民部门持有的房产总市值或在208万亿左右。

我们先记住这个数字，208万亿。

另一种算法是，将城市市辖区常住人口数量、人均住房建筑面积、住宅平均单价三者相乘，估算了我国地级以上城市市辖区房产的总市值，截至2018年底的结果大概在270万亿左右。

270万亿，这个数字还未包含县镇和农村地区的房子。

国家统计局公布了2018年我国国内生产总值，经过初步计算是90.0309万亿元。我们的房子总市值是GDP的3倍。

2018年美国GDP总量首次突破20万亿美元，达到20.5万亿美元。假如按照1：7的汇率，换算人民币140万亿元左右。也就是说我们的房地产总市值是美国GDP的两倍，可以买下两个美国。

2、买房的都富了，没买的更穷了？

研究还发现房价上涨时带来的财富增长要远远快于居民收入增长。房价涨得多的城市，消费的相对表现也更好，房地产有巨大的财富效应。

在2015-2016年小城市房价大幅回落时，小城市的消费走势也明显落后于大城市。2017年以来，小城市棚改继续刺激、大城市地产调控收紧后，小城房价涨幅遥遥领先于大城市，消费增速上的优势也明显扩大。

除了财富效应外，我国房地产对消费的影响还体现在收入效应上，因为我国居民的工资收入很大程度上也依赖于房地产经济的发展。中泰证券测算，每1单位的房地产行业的GDP增长，能够合计拉动1.6单位的其他行业的GDP增长，房地产对采掘、金融、金属冶炼、非金属制品、批零等行业的拉动作用尤其大。

所以房价上涨对消费是双带动，建房子增多会拉动经济，房产增值会增加居民财富，收入效应和财富效应都是正向的；而房价下跌对消费是双拖累，建房子减少会拖累经济，房产价值滞涨拖累财富增长，收入效应和财富效应都是负向的。

梁中华表示，过去这些年，我们很少见到有因为买房而变穷、抑制了消费能力的，买了房的、买的房子越多的居民几乎都成了人生赢家，变得越来越富有；反而没有加杠杆、没有买房的，工资的增长赶不上有房者财富的增长，变得越来越穷，但这部分群体并不是消费的主导力量。

但需要指出的，上述研究并不能表明房地产可以成为拉动经济增长的“永动机”。

如今，我国居民杠杆率已经达到60%左右，在主要新兴经济体中是最高的。全球各经济体居民加杠杆达到一定程度，都会爆发房地产市场的危机，近期素有高房价“神话”之称的澳大利亚、中国香港等经济体的房价也出现调整，更加印证了没有永远不破的泡沫。

当前我国绝大部分城市房价收入比都在15倍以上，而国际上主要经济体一般都在10倍以内。考虑到居民可支配收入的占比，债务水平已经接近美日当年爆发危机时的水平，居民杠杆不可能一直加下去，总有危险爆发的时候。

总之，我们可以说，在当下的宏观环境条件下，买房就能赚钱；买了，财富在未来就能超越大多数人的房产投资观可能要失灵了。