来源：凤凰网房产 作者：王迪

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第一期：万科物业。

当分拆物业IPO成为房企融资及转向运营的发展路径，身处“要上市”传闻的万科物业又为自身上市定了一条前置条件：做到千亿市值。

近日，万科物业CEO朱保全在接受凤凰网房产采访时表示，目前，万科物业暂时未有上市计划。“在市场遇到增长瓶颈的情况下，万科物业每年保持30%到50%的增长速度，如果上市是为了融资，那么万科物业不上市也可以融资，如果上市是为了提高知名度，至少在当下万科物业不需要IPO在知名度上客户也会选择我们。上市本身不是目的，如果更多股东会助力企业发展，能够在战略上帮助你的时候，那时上市是自然而然的一件事。”

按照通常的逻辑，迎合资本追捧、短期内获得较高市盈率、扩展融资渠道是房企谋求上市的“阳谋”，这也成为近年来碧桂园、新城控股、雅居乐等房企旗下物业板块纷纷踏上港股之路的原因。

反其道而行之的是，一向以自身颠覆自身的万科面临物业IPO谣言给予的回应是：强化自身市值、打基础，再谋求上市之路，这意味着其需要的不仅是时间，而是更为可行的内生模式。

市场化通途

事实上，万科物业一直被视作万科最快且值得拆分上市的板块。至于不上市，万科董事会主席郁亮给出的解释是“怕资本把它引导坏了”。

与之同样做法的还不乏恒大许家印及融创孙宏斌等龙头房企“掌舵人”。此外，吴亚军虽将物业板块作为四大航道之一，同样透露未有上市计划。

虽未能上市，但万科物业迅速发展已经成为不争事实。在朱保全看来，2015年市场化为万科物业的迅速发展提供了助力。

2015年，万科物业市场扩张力度加大，接管377个非万科开发的住宅项目，合同管理面积达2.1亿平方米，同比增长107.8%。这成为万科物业走向市场化的的标志，也为其打开了继续扩张的可能性。

市场化的好处是，能够迅速扩展市场，扩大盈利，然而与其相对立的是，成本管控与服务质量的矛盾。如若选择合作方不当，亦有自砸“招牌”的危险。

据朱保全介绍，万科物业在城市选择方面有自身的考量。一是有节制的扩张，二是深耕一、二、三线城市发展，如果不是万科地产进三线城市物业板块绝不会进入三线城市。“我们始终认为物业管理是密度管理，是容积率管理，一定是在容积率高的地方才能做物业管理。”

年报数字很好地说明了这一点。2018年，万科物业实现营业收入98亿元，同比增长33%。

虽然在2018年万科2976.8亿元总营收中占据份额较少，但是30%的增长率透露的是其快速发展的趋势。去年，成功上市的新城悦2018年营收为11.5亿元 ，占据房企第一梯队的碧桂园服务2018年收入为46.75亿元。早在2014年底登陆资本市场的彩生活2018年实现营收只有36.14亿。

2018年年报也勾勒了万科物业既有的规模。数据显示，截至2018年12月底，万科物业已布局中国83个大中城市，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个。

“破窗理论”

市场化之外，就物业模式来看，在提供基础物业服务之余，有效的增值服务才是其实现盈利的快速方式，在这其中产品扮演了重要的角色。

正如在今年3月份万科业绩发布会上，郁亮为万科发展做得定调：收敛聚焦，巩固基本盘。

“对万科集团而言，基本盘是开发业务。对于物业而言，基本盘是住区物业服务，虽然住区服务盈利不是最多，但它仍然是物业的基本盘。”

朱保全对此的解释是，“万科物业对传统的住宅物业有一横一纵两个定义。横向定义为空间服务，纵向维度定义为资产，围绕不动产展开纵深增值服务。而万科物业的核心竞争力一是业主，二是科技，三是人文。”

自2012年，从万科转型城市配套服务商开始，万科物业也在向城市空间整合服务方向发展。

2018年5月，万科物业与横琴牵手组建珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司，成为国企混改推动全国首个“物业城市”试点项目。

换句话说，城市公共空间、公共资源、公共项目被整体整合成为“大物业”，交由大横琴城资管理，万科物业向市政管理进一步拓展。

从小区、商办到整个城市，管理空间的大幅度拓展为物业管理增加了难度。

“我们的逻辑是‘破窗理论’，比如做治安的大群落，万科保安把片警、派出所管的这一片帮忙巡逻了，这个街道如果没有贼了，我们小区自然没贼了。”朱保全道出了万科物业管理的逻辑。

在内部形成自有逻辑并进行复制，再逐渐向外部拓展实现再复制，是万科物业的想要谋求的发展路径。

“过去参与市政的都是事业单位，现在都在企业化。有一个概念叫做‘大执法，大物业’，服务和执法混在一起容易产生冲突，政府把执法收回去了，把服务交给万科物业，这样的好处是，政府变成裁判员，变成了执法者，真正回归到政府的定位。”朱保全说。

规模扩围的另一面是人均绩效、盈利能力等运营难题，万科也在拓展服务的精细化和颗粒度。

2018年10月，万科正式推出HSQ高端物管认证体系，将此种聚焦健康、安全和品质服务针对高净值人群进行扩展。

此外，万科向数字化方面发力也愈发凸显。数据显示，在物业管理领域人数众多的安全机电人员，在过去数字化过程中提效2.67倍，人均管理面积过万。

从百亿到千亿的“杠杆”路径

刚刚站在百亿起点之上的万科物业，距离郁亮为其规划的千亿市值还有很远的路要走，而万科物业开始从两个方面发力：对外入股产业链上下游企业、对内细分业务架构。

2018年7月，万科物业以1.6亿美元买入戴德梁行4.9%股权，作为全球第三大规模的房地产服务运营商，其公司业务规模遍及全球45个国家，旗下225家公司，有丰富的物业管理及商业地产服务经验。

在自主发展物业的同时，万科物业也在通过资本的力量用入股方式加注物业领域的砝码。

2018年10月，万科物业将住宅物业和商业物业拆分,推出“万物商企”子品牌，以实现“住宅商企两翼齐飞”的战略，商业物业管理平台“万物商企”的发布初衷是拓展写字楼、商场、产业园等商业物业。

对此，朱保全表示，目前住宅与商业的构成是1：3的关系，2019年一季度，商企的增长大概是50%-56%，去年商企营收大约为20多亿，今年大概30多亿，住宅大概90多亿，剩下的是其他的非物业服务。

“非住宅业务增长斜率比整体的斜率会更高，其整体运营规模增长了接近12倍。在非住宅领域中最重要的发展得益于腾讯、今日头条、阿里、蚂蚁金服、小米等机构大客户对于万科物业的选择。目前，有80个项目都是超过1000万元年饱和收入体量的客户。”

商企物业的构成一般是一类是物业管理，一类是大企业行政后勤外包，有的大企业行政外包中是包含物业管理的，这部分增长占万科很大的比重。

在朱保全看来，万科物业未来商企的目标是将会围绕着金融、互联网、新兴产业这类企业进行发展。

除了商企之外，作为重仓物流地产的开发商，万科等财团自2018年1月收购普洛斯100%股权之后，其在物流地产领域发展再度扩围，这也为万科物业提供了充足的“粮草”。

年报显示，2018年物流地产新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。

当收拢聚焦代替转型多元化，万科物业想要孵化千亿量级独角兽进而上市显然并非一日之功，此种逻辑与发展导向在一路高歌猛进物业资本驱动时代能否走通，仍需要时间验证。