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“要是没有何进，那么就没有后来的那么多破事儿。”东汉末年，何进欲灭十常侍，引发宫廷动乱，诸君蠢蠢欲动，天下大乱，直至后来的曹、孙、刘三分天下。”

很早的文章开门见山写到，泰国曼谷的楼市抛开行政板块的人为分割概念，从城市发展定位角度分析，如今可以将曼谷分为四个中心，分别是：  

• 作为城市行政中枢的“政务中心”，“文化经济中心”，在地理上对应的是湄南河Sathon版图；  

  作为“城市名片”的，在地理上对应的是Sukhumvit的核心区块； 

  作为新的“城市会客厅”、“商务中心”，地理位置上显示的是Huai Khwang版块；

  作为城市未来经济运行核心的“商贸中心”，在地理上对应的是Chatuchak的商圈覆盖网络。

  

  特别要指出，湄南河沙吞本身既是绝对的曼谷“经济文化与政务”为一体的版图，又重叠Siam和Lumpini的核心，成为事实上泰国“文化中心”不可或缺的一部分。同时，东部线路的Sukhumvit Bangna被一致定义成为曼谷EEC经济走廊最新的“城市名片”，也因此除了Sukhumvit同条线路中除了上半部分外，如今的BangNa一大片区域成为曼谷楼市中最炙热的版块。在任何国家，对于那些集多种中心为一体的板块，对其将来的价值，投资的客户必然会高看一眼。但今天我们要来聊一聊以Bang Na中心半径三公里内，新房和转售的市场趋势做个下半年购房分析价值。

  

  在Sukhumvit的整条线路，如果要分为上半段和中半段那无疑就是上半段从on nut结束，中段将从Bang chak开始到Samrong。最后就是北榄，BTS轻轨线路延长线直接开通至Samut Prakan（北榄府）使得Bang Na区成为曼谷东部的中心，整条Sukhumvit大道与Burapha Withi（Bangna）的高速公路串联相通，Bangna地区直接连接到EEC东部经济走廊特区春武里，不仅是曼谷和东部的边界，也是如今泰国最重要的经济发展区域之一，随着政府的EEC东部经济走廊的推进导致Bangna东部地区不断发展。如今整条线路的轻轨BTS全面通车将进一步促进推动该区的房价，使其该区域的住宅项目显着增长。

  事实也证明，Bangna在迈向EEC经济走廊的规划之后，从2012年到2019年Q1的调查发现沿着Bangna大道新的公寓项目和大型的商场和办公场地不断入市，推动Bangna区域的快速发展。根据泰国政府战略，也让这个区域东进战略赋予了更高的期待。如需了解Bangna更多的规划配套，详情点击：【泰国房产房评】2018曼谷楼市格局之Sukhumvit区域全面数据解析！

  自2009年至2018年，Bangna地区的所有供应总量超过8,500套单位，平均销售率为90％，该区主要供应中端公寓和低端为主，其中低端的平均售价约为每平方米85000铢。中端公寓项目的平均售价自2017年-2018年推出的平均售价约为每平方米120,000泰铢。

  考虑垂直项目平均的价格，我们先看最仅挨着Bangna区域的情况：

  其中区域Punnawithi的公寓的平均售价为12,090泰铢/平方米。该板块由Mqdc正大集团修建的城市综合体住宅项目Sukhumvit 101，动工完成之后引入的人流量直接拉动该板块的房产价值。

  第2个站点是紧随其后的Udomsuk是泰国本地人最为纯正的生活圈，由于距离Asoke方便不远，且板块的房价不贵，但板块的房屋出租率高到85%，平均开盘的价格为100,000泰铢每平起售。

  其次是重点Bangna站，由于该区域的位置覆盖国际贸易和展览中心，包括企业办公和配套的成熟。市场在去年2018平均中端销售总价以300-500万泰铢的价格出售居多，今年第一季度市场开盘出的新盘平均200-300万泰铢的价格，销售率超过85%，由于廉价的优势让整个区域的公寓成为今年上半年最抢手的版块之一。

  

  根据市场调查显示，从2012-2018年的价格Bang Na到Samrong区域的平均价格从2012年的每平方米57,900泰铢增加到2018年的87,500泰铢，平均售价为280万泰铢。增长率为51.1％，每年价格增长8.5%。

  
  

  从Punnawithi到Bangna BTS站3公里附近的800米范围内公寓，市场最新开盘的售价为每平方米10万泰铢起步，总价为500万泰铢左右。其中平均不超过300万泰铢，共约38个项目，平均售价368万泰铢，平均价格为每平方米88,700泰铢。Bangna区域的平均价格最高为每平方米152,000泰铢，Bearing至Samrong的平均价格为每平方米82,700泰铢，总价264万泰铢左右。

  

  整个Bangna区域的公寓平均租金为15,086泰铢/月或约每平方463泰铢，1房户型在这个地区的平均可租到面积约为34平方米左右。如果按照轻轨五百米附近的项目计算，

  • ①区租到平均16,494 泰铢（461铢/平）

    ②区租到平均14,077泰铢（384铢/平）

    ③区租到平均13,109泰铢（401铢/平）

    ④区租到平均13,038泰铢（318铢/平）

    按照市场的计算租金回报比例，那么一年下来这些地段的租金回报率比例平均为5.3%。

    
    

    在整条线路的项目开发基本被大型的上市开发商垄断，包括Ananda 已经开发超过12个项目，Origin公司已经开发11个公寓项目，Sansiri已经开发了9个公寓项目以及Supalai和Noble还有Mqdc的正大集团。而在这后半段的拿地中，今年开始各房企开始争抢囤地，为后期新项目开发早已做好了充足的准备。

    这些开发商中，后半部的二手房销售量最高中分别是The Sky Sukhumvit和The Room Sukhumvit 62和The Room Sukhumvit 79以及Bangna中的Ideo 02，虽然这些项目的如今价格有些高，但是租金的回报率如果根据实际的回报率计算，这些公寓中可以收到丰厚的租金回报率。