撰文|蜜姐&编辑|楚琦

今年四月、五月、六月，相继有媒体曝光雅居乐业主维权事件。尤其是在武汉，因精装房纠纷，甚至被曝与业主产生了肢体“互动”。

雅居乐，作为曾经与碧桂园、恒大、富力等齐名的“华南五虎”房企之一，2018年刚刚跻身我国千亿房企俱乐部。

对于马太效应明显的房地产行业来说，在“宇宙第一房企”碧桂园使用“高周转”这项开挂技能大获成功之后，其他房企是纷纷跟进。雅居乐可以说也是其追随者之一。

不过，即便是“宇宙第一房企”碧桂园，太过依赖“高周转”这样半自残技能，导致因质量问题等，在2018年成为众矢之的，作为追随者的雅居乐出点状况，应该说也并不让人意外。

对于维权的事情，蜜姐并未实地调研，不敢妄言，且说说我翻看了雅居乐2005年上市以来，到2019年发布的公告、年报所发现的一些问题吧。

01

雅居乐作为一家上市公司，对于信息的公开还是值得肯定的，其官网上既有14年来的各种公告，也包括发布了近期一些机构给出的评级。

今年以来，给出“买入”评级最多的是3月。彼时，雅居乐不久前宣布2018年销售额跨越千亿，正是成为千亿俱乐部房企成员。不过，之后两个月机构们就没这么乐观了。

图片来源|雅居乐官网

看看雅居乐发布的各类借债公告，确实让人不太能乐观得起来。

2019年5月27日，雅居乐发行了6亿美元优先永续债。7天后，雅居乐再次发布公告，发行额外10亿美元优先永续债。

图片来源|雅居乐官网

雅居乐确实很需要钱，一方面拿地大手笔，一方面今年还钱压力也挺大的。

02

今天（6月21日），北京亦庄一宗地块拍卖，经过39轮的竞拍，雅居乐以31.8亿元击败绿城、首开＋金地＋保利、万科等14家企业及联合体，拿下了该地块！溢价率41.33%，成交楼面价39625元/平方米。

而就在之前60天左右，雅居乐已花了近60亿拿地！包括：

以12.27亿元，拿下昆山市淀山湖一宗宅地，楼面价11304元/平方米，溢价率23.32%；

以22.84亿拿下成都温江地块，成交楼面价为9320元/平，溢价率55.3%；

以4.4亿元的价格夺下广东惠州小金口汤泉片区一宗商住地等。

而今年雅居乐将有5亿美元（约34.36亿人民币）债到期，还要付8.375%的利率。

而2013年雅居乐曾发行了7亿美元的次级永续债；2017年发行的2亿美元优先债（利率5.125%），2022年即将到期；2018年发行了4亿美元优先债（利率9.5%），明年就到期；2018年3月7日发行4亿美元优先永续债；2018年3月26日，再次发行1亿美元优先永续债……

而据雅居乐2018年报公布，截止2018年12月31日，其集团总借款为885.29亿元，负债率为79.1%。而2018年，雅居乐的净利润为83.58亿元。说其负债缠身并不为过……

03

蜜友们，可能也发现了，雅居乐借的美债不少。

借美债的优势很明显，比如可以借永续债。再如看起来利率不高，雅居乐2018年发行的4亿美元优先债，利率为9.5%；2017年发行的2亿美元优先债，利率为5.125%。

然而，好借的钱，通常隐性风险更大，与审核不严的网贷平台同理：借钱容易，暴力催收也常见。

不过，美债玩得更高级，而雅居乐此前就吃过亏。

2016年雅居乐曾发布过盈利警告：预期2015年股东应占溢利与2014年相比可能下降70%。

其中一大原因就是2015年人民币贬值导致重大汇兑损失：“皆因本公司之收入全部为人民币，而相当部分的借贷为美元及港币”。预估因净汇兑损失就达11亿元！

图片来源|雅居乐官网

而雅居乐发布的2015年年报显示，当时确实一片负数，尽管营业额比2014年增长了12.2%，但毛利减少了13%，净利润更是腰斩大跌54.8%。

不过，此后2016年、2017年年报好看很多也跟2015年表现太差有关，毕竟进步空间一下大了很多。

如今，楼市调控依然在坚持，而监管部门对资金流入房企的控制也非常严格。国内不好借钱，像雅居乐一样，明知借美债可能借到“索命绳”还是愿意以身犯险的企业也不再少数。

04

想当年混得差不多的兄弟发达了，且把自己甩出几个数量级，换谁都难以心态平和。

尽管“宇宙第一房企们”通过高周转实现了种种造富神话，但也证明其毒性剧烈。不过追随者依然众多。

而这两年的楼市调控，“限价”成为高频词之一，面对利润空间缩小，房企们又打起了精装房的主意，来扩大利润空间。

对比，购房者在买房的时候尤为要谨慎，尤其是加杠杆购房。一切都要以合同为准，先放低期望值，少信点销售们的花言巧语。

样板间看看就行，还得多实地看盘。

不过，从房企们这两年的表现来看，无论是大房企还是小房企，“饿死胆小的，撑死胆大的”黄金定律已经不再适用。倒是真有被撑死的“地王”，割肉甩卖的。

之于个人，更是如此，保持清醒：财务安全大于通过投机获得财务自由的不切实际的美梦。房企玩脱了还能割肉，个人要玩脱了，就难有翻身机会了。

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今日词汇：永续债券

永续债券：是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。兼有“债性”和“股性”。

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