◎文丨大胡子说房
01
北方没有房地产，北方只会盖房子。
今天我们抛开城市价值，静下心来，来探讨一下什么是好产品。
首先，请大家看两张图，如果这两个项目价格差不多，你更喜欢哪一个？
A.
B.
我相信大多数人都会选择B。
为什么？
1. A是塔楼，B是板楼，板楼就是比塔楼有更高的窗墙比，次卧和客厅的阳台打通，形成大阳台采光通风更好，舒适性更强。
2. A外立面是涂料，B外立面是真石漆，B的材料比A高级，横纵向都做了非常漂亮的装饰线，甚至在屋顶还做了很柔和的刻画。
3. A的空调挂机裸露在阳台，B的空调挂机用了镂空的栅栏遮挡，保持外立面的整洁利落。
A是武汉当地开发商的项目，B是全城降标的武汉，唯一没有降标的绿城项目。
AB都是在武汉光谷南，只有几公里之远，但是我觉得它非常典型地反应了北方和南方的房地产开发水平。
其实像绿城这样规规矩矩的板楼，在长三角、珠三角城市都是非常普遍的。
但在长江以北的城市，真心不多。
我们在武汉调研多日，看到很多楼龄几年的次新房，外立面外漆就已脱落严重、老化陈旧，不得不感叹一句，武汉产品做得是真烂啊！
次新房外立面脱皮▼
我觉得，武汉的产品现状是很能反应北方的产品水平的。
这几年，北方城市中，除了被本地开发商永威康桥倒逼得全城产品升级的郑州，房地产工艺水平真的在进步，其他北方城市的产品还是表现平平。
多么遗憾的事，房价涨了，但北方的产品水平还是没有大的突破，还是缺好房子。
南方房地产对北方的超越，是全方面的超越，不仅仅是外立面，还有得房率、户型设计、景观园林和产品运营和配套服务。
本文，我们以武汉作为北方城市的代表来详细解读。
（这里的北方不是指广义上大家所认为的那种以秦岭淮河为界的北方，而是指长江以北的城市。）
02
◈ 1.北方得房率非常低
高层，南方得房率一般是80-87.5%(万科十字单体项目得房率高达87.5%)，而北方得房率，一般都是70-80%,能有80%，购房者都该偷笑了。
北方的房子得房率低是人尽皆知的事情，甚至在有些城市，所有开发商都心照不宣地不标尺寸。
我们在南方看到的，年轻刚需最青睐的89㎡三房两厅两厅，在北方城市基本没有。
之前多是做90㎡三房两厅一卫，或者是120㎡三房两厅两卫，也就是近几年才出现100-120㎡三房两厅两卫，但这样的户型，在北方还是很少。
因为非常稀少，所以武汉现在个别项目90㎡左右的小三房，有的甚至要通过交茶水费才能买到。
而南方万科115㎡左右就可以做四房，但在北方，没有130㎡以上就别想做四房了或者是南北通透了。
别再说北方偏好大户型了，随着房价越来越高，买房负担越来越大，通过合理的设计来提高得房率提高实用面积，才是王道!
◈ 2.户型设计太落后
得房率低也就算了，户型设计也是完全跟不上南方的，例如，我在卖到贼贵的光谷核心板块还看到了下面这个超级鸡肋的户型。
114㎡三房▼
项目是个板楼，按理说，是非常有空间做出优秀的户型的，但却把购房者介意的缺点都集中在一个户型上。
114㎡竟然有两个卫生间都是暗卫，而且还是开间小，进深长，采光通风效果非常差。而且两个房间朝北，武汉夏天本身就非常热，两个房间朝北更是晒得够呛，居住的幸福感被极度拉低。
这都忍了。
客厅电视居然没有可承重的墙面，只能置于架子上，而架子又会严重影响餐厅的采光通风。
竟然还出现客厅沙发靠着两扇阳台门，进出不方便，沙发都得牺牲舒适性刻意买小，连个贵妃趟都不能实现。
至于这几年其他城市非常引以为傲的全生命周期户型，在武汉，一个都没有看到。
南方非常普遍的餐客一体的横厅、或者次卧阳台和客厅阳台打通，形成一个大阳台，有足够的采光面和活动空间，在武汉，都非常少见。
珠海唐家湾龙湖天钜的118㎡四房、横厅户型真的很经典
◈ 3.精装修滞后于居住升级
还有这一轮限价严格，精装修变“惊装修”让武汉的装修水平至少掉了南方城市两个档次。
这几年南方高端改善盘基本都是科技住宅。
全屋智能家居系统，全屋中央空调新风系统，全屋恒温恒湿恒氧，全屋净水设备覆盖，真正考虑人的健康和居住品质升级。
而在武汉，高端项目一再减配，就连中央空调新风系统地暖竟都没标配，这样的装修，让武汉产品升级滞后，许多购房者都需要进行重装改进，产生了成本不说，还会产生大量的建筑垃圾。
◈ 4.园林景观设计粗放
不仅仅是内部设计落后，武汉的园林景观设计也非常粗放。
像武昌老城区的保利江景项目，一线江景房，定位是一线江景豪宅。
这么好的先天资源，按照正常逻辑，保利应该使尽各种方法，将其打造成长江两岸的明星项目。
外立面至少是太空铝板、玻璃幕墙、全屋天然石材、大牌设计师操刀、七重景观园林设计，堆料也要堆出豪宅的感觉。
但遗憾的是，我们看到保利一线江景房的景观示范区是这样的：
唉...草都不好好种，树木也是糊弄凑和极了...
单从产品而言，所谓看着万里长江的武汉一线江景豪宅，放在全中国的产品中，不过是个徒有景观的“伪豪宅”，真心可惜。
这样的园林景观，甚至都比不上我在珠海某小开发商的项目看过的园林景观。
作为未来比肩北上广深杭的“大武汉”，却没有交付出符合这个城市量级的产品，更没有一家拿得出手的本地开发商，这是一件多么耻辱的事情。
◈ 5.产品运营和配套服务还没有升级
北方的产品，豪宅不豪，刚需真刚。
在南方，高端项目配一个会所，内含游泳池、健身房、图书馆、儿童游乐区、老年人活动中心，已经成了共识。
绿城佛山某项目的游泳池▼
但在武汉，这些附加服务通通没有，我看到的是一个降标减配的豪宅，唯一和普通盘的区别仅仅在于，户型面积更大一点罢了。
而普通刚需盘就不要想着什么物业服务了，小区路面损坏严重没有修补，楼下底商乱七八糟已是常态化，小区停车位不足，停在路边没有人管，也是见怪不怪的事情。
所有的房地产引以为傲的附加价值、品质感、尊崇感，统统都被稀释了。
03
武汉为什么会出现这样的产品乱象？
1.限价，利益所迫。
2.本地开发商产品做得烂，惹得外来开发商来到武汉通通降标减配，不想费力做出好产品。
既然都不用做得那么好就可以卖得出去，更没有动力去升级改善。
回想2016年武汉最疯狂时，项目没有样板间没有装修标准就把房子给卖了，购房者根本没有机会挑产品，根本不会去挑产品。
而这样的风气在延续了下来，产品一再减配，反正都不愁卖，到最后成就的就是一个无比“刚”的武汉。
放眼全城，也就只有讲产品情怀的绿城不降标，实在令人唏嘘。
哪怕武汉出一个对产品相对敬畏的开发商，外来开发商也不敢这么造啊，可惜可惜。
04
北方没有房地产，北方只会盖房子。
武汉的产品乱象只是北方城市的一个缩影，真实中，北方的其他城市也非常多这样的例子。
北方城市买到烂房子的概率比南方大多了，烂产品问题、烂尾问题...
例如，下面是某大开发商在郑州的项目，小区道路材料低劣、景观设计简直是掉到地上去。
还有之前议论纷纷的某大开发商郑州项目面盆漏水严重。
都21世纪了，农村里自己装修的工艺都不漏水，但北方的产品糊弄到处都是。
还有郑州某项目阳台预留的洗衣机位，如此小的洗衣机位，还要被水管拦住部分，开发商是觉得好糊弄，明摆着割业主的韭菜吗？
还有郑州本地小开发商这个交房烂到无以复加的小区，到处都有垃圾堆放。
在北方，绝不少见。
还有6月引发西安全城轰动的维权项目——**白鹭湾。
卫生间的门和厕所门打架、厨房燃气热水器排烟管无法正常通向室外，还有插座松动、石材断裂、房门有划痕、墙面不平整、地砖缝隙大、房子漏水等质量问题，根本无法入住。
业主找开发商讨一个说法，但始终未见相关负责人出面，只能吃哑巴亏。
卫生间的门和厕所门打架▼
厨房燃气热水器排烟管无法正常通向室外 ▼
还有央视今天报道的沈阳某开发商奇葩项目。
辽宁沈阳某高档小区一位姓林的业主发布视频说，自己花15000一平米买的新房子，收房的时候却发现，房子没有进户门。
当他找到开发商要说法的时候，居然被开发商告知：就这么设计的，你可以跳窗户。
而窗户台阶有70厘米的落差。
不仅仅产品问题，还有烂尾的问题。
因为北方没有什么知名开发商，小开发商遍地，所以北方买到烂尾楼的概率也比南方要高。
让我印象最深刻的是郑州升龙的托斯卡纳三期烂尾项目，住在里面的业主要去小区一楼厕所旁接水抬到楼上。
因为没有电梯运行，孕妇住在高楼，生小孩的时下不去，那次差点造成一尸两命。
业主要去小区一楼厕所旁接水抬到楼上
北方房地产乱象——交付产品问题、烂尾问题，远远比我们想象得要复杂。
这些耗费半生积蓄买到烂房子的北方城市业主，买房时也是抱着安居乐业的梦想，交房时却得到这样烂的产品，一生都会因为这个房子苦不堪言。
05
为什么北方的产品就是做得不如南方好？
本质上，是因为南方小城基本都孕育了不错的本地开发商，本地开发商好好做产品，外来开发商更不敢造次。
像广东的珠海有华发、中山有雅居乐，更别提杭州是滨江绿城的天下。
老百姓普遍受过好产品的教化，懂得挑剔，外来开发商做得不好的，老百姓普遍不认不买账，所以至少也要保持平均水平或做得更好。
而在北方，就是你烂我烂，大家都烂，那购房者也只能无奈这样买这样的房子。
所以，北方房地产的弱，不仅仅体现在产品上，还有行业规模。
房企前20名，基本都被粤系浙系沪系闽系房企占据，唯一比较叫得上名号的，就是天津的融创了，其他的北方房企基本都是在陪跑。
知名房企的诞生一方面是自己争气，做出赢得市场口碑的产品，但更关键是所在城市的营商环境。
北方没有房地产，北方只会盖房子。
