房地产市场正处于大变局时代。客观上讲，劳动力人口见顶，刚需红利开始逐渐消退。主观上讲，我们的房地产政策正在发生方向性的变化，在十九大会议上，中央提到了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。” 此类表述基本上吻合了最近几年住房制度的改革和实践要求，标志着房地产政策已经从过去的短效调控思路转向长效机制思路。本文从土地、税收、金融、市场四个维度分析房产政策对公众尤其是炒房族带来的影响。
一、土地政策 按照国土资源部给出的方向，未来中国土地市场的变化体现在三个方面：一是要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，中央可能会研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；二是利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，这个国家正在试点，目的是建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度；三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。
简单言之，就是打破土地供应垄断和开发商住宅供应垄断。一方面，集体土地、工业用地和农村宅基地，将来都可以入市，也就实现了城市住宅供地的多样化；另一方面，各类企业、政府、个人、集团、社团组织等，都可以作为住房的供应者，实现房屋供给的多样化。
二、税收政策 税收是政府最直接的政策工具，针对房价，房地产税的推出只是时间问题，这也是确保房地产市场平稳健康发展的长效机制之一。由于房产税的缺失，中国的房屋持有成本很低，导致房屋空置率很高。很多人有多套房产，但更多人只有一套，甚至没有房子。根据西南财经大学的一项研究数据显示，2015年中国住房的空置率就有22%，其中18.7%是有多套住房的家庭，有5400万套、近60亿平的房子没有被使用。这主要原因就是中国的房屋几乎没有持有成本。而现在的政策导向就是逐步立法出台房产税，从建设、交易环节转向至持有环节的财产税，这样未来交易的成本会下降，而持有成本会上升，尤其是房子较多的炒房者。6月28日，香港空置税率先出台——将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。而内地房地产税的推进虽然不会急于求成，但长期来看，能够在一定程度上打击投机炒房，对市场形成抑制作用。
三、金融政策 房地产不单是消费品，也具有投资属性。过去金融政策在需求和供给两端均鼓励加杠杆，但现在为了顺应宏观经济去杠杆周期，避免系统性金融风险，政策导向出现了变化。央行行长易纲强调，一旦房地产出现泡沫并破裂，很有可能触发系统性风险。所以，中央对楼市泡沫的态度是不主动刺破，以控制为主。2018年央行工作会议提出,“继续实施"分城施策"差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理”。这也是央行年度工作会议第一次提出强化对房地产金融的宏观审慎管理。
房地产金融宏观审慎管理可以分三个方面：首先，是完善差别化住房信贷政策，如打破一刀切上调基准利率，根据各地楼市基本面的不同，差异化选择利率浮动幅度；其次，管住资金投放，把握好资金总闸口，控制房地产敞口的整体杠杆率；最后，调整投入房地产的资金结构，如减少商品房领域的资金投放，增加租赁市场、住房保障、棚改领域的资金投放等。
四、市场政策 中国的户均住房已经超过1套，而人均住宅面积也接近35平米的国际平均水平，这意味着房地产的市场基本面正在发生质变，从增量房时代转向存量房时代。这也倒逼我们的政策从以售为主逐步转变到租售并举，以后大城市租房可能成为主流。住房租赁市场，尤其是长期租赁市场成为新的引导方向。政府目前正在大力发展租赁市场。2017年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。
对市场来说，长租公寓将得到迅速发展。主要有两种：第一，开发商持有的用于租赁的住房，这种模式下开发商只能用于租赁不能销售，目前尚未找到盈利模式；第二，如链家、我爱我家这种房地产中介公司租赁散户的住宅，然后进行统一装修和管理，再进行出租，这种形式有着较为成熟的盈利模式，也迅速在租房客中逐渐流行起来，比如链家的自如品牌，已经有相当的影响力。
综上所述，房地产政策的大转向主要有四个方面：第一，土地方面，逐渐打破土地供应垄断和开发商住宅供应垄断，形成增量供给。第二，税收方面，逐步立法出台房地产税，从建设、交易环节转向持有环节征税，第三，金融方面，以时间来换空间，对房地产金融进行强化宏观审慎管理，坚持因城施策，差别化信贷。第四，市场方面，从增量房转到存量房，从以售为主转到租售并举。这些政策的调整都只有一个目的，让房地产市场回归本源，既要保障基本的住房供应，又要避免房地产市场的泡沫化，实现中央“房子是用来住的，而不是用来炒的，让全体人民住有所居”的战略方针。而在这大背景下，投资者们更应及时的认识和适应这种变化趋势——准备入市的需谨慎，以前单一炒房的方式已经不再合适，不仅难度大，风险高，还面临高额房产税。而对于那些已经加杠杆持有多套住房的炒房族们，未来的持有成本将越来越高，建议提前规划，以减持或出租的方式释放空置房屋。
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