摘要：深圳其实是相对克制的，每个人应该明白自己所在城市的逻辑
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
2019年6月24日，深圳楼市具有历史意义的第一天。
有媒体说，这一天的5块供应，创下了深圳10年来最大宅地土拍。也有说是20年来最宏大的一次。
吸引了数十家房企参加，仅房企交的保证金总额就达到了987亿元。
最终37家房企，激战3小时，举牌343次后，这5块地分别被越秀、龙光、中海、电建、平安不动产以最高限价拿下。总价定在223.84亿元。
这5块地，可售楼面地价从2万多/平米，到6万/平米不等。
和过往一些震撼人心的土地拍卖结果一样，部分楼面价已经和周边房价不相上下。这昭示怎样的房价？而在调控坚挺的背景下，开发商如何吃得消？
今年以来，多个城市都曾出现高价或高溢价地块，对未来全国楼市又有何影响？
1、深圳房价香港化看好，但又让人疑惑
此次深圳土地拍卖，非常受关注。
首先这是2019年第一次出让宅地。其次出让的地块数量、面积，是近年来最多，总价也是最高。
如文初杠杆游戏所写，有媒体说是10年来规模最大一次，也有说是20年来最大一次。
不管咋说，就是大。参拍企业之多，接近40家，押金都交了近千亿元。
从央企、国企，到实力民企，应有尽有。有四位重量级企业，恒大、碧桂园、融创、龙湖，好像没参加。
但这场史诗级的土拍，已经是群雄必至。
激励的竞拍，封顶的成交。从道理上说，意味着，深圳房价香港化进一步确认。但是，我们再放到调控不松懈的背景下去思考，开发商靠这些地能赚多少？
似乎又是一个问号，可能就是微利。
深圳为代表的一线城市市场，外地大开发或本土企业，不拿下又不行。近期新闻不断的泰禾，不就是多年前在北京开启了自己的豪宅生涯。
不管后来的路咋样，踏上北京的征程，是泰禾需要的。深圳也是需要的。
此次，广州越秀拿下的深圳宝安区西乡铁岗地区地块，恰好4年前泰禾曾以接近8万元/平米在附近拿过地。
泰禾当时风光无限，坐上了我国单价地王。
这次越秀59.08亿元+配建人才住房19610平米竞得，折合楼面价58092元/平米，溢价率45%。
比泰禾当年低了很多。泰禾此前太贵了，多家媒体都报道，建设进度……
实际上，泰禾的转折点就始那一次次的高价。
从这个角度说，此次深圳宅地成交价格，还算在想象力之内。
同时，近期深圳房价摆脱过去2年的低迷，无论新房还是二手房，成交量开始逐步回升。而去年末，相关地块曾流拍。
选择好的时候交易，是个技术活。
2、15.8万平米人才房配建背后：住宅供给学习新加坡、香港，但这个情况只属于京沪深等
有的杆友可能记得，深圳此前准备从2018年起，新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%等。
还说人才住房可以6折买，对符合条件的高层次人才，实行更加优惠的政策。
这次拍的5宗地就需要开发商配建人才住房15.82万平米。杠杆游戏要说，一开始预计没这么多。但开发商太热情了，竞争提高了不少。
背后其实再次表明，深圳住宅供给方式学习新加坡、香港，进入实质性实施阶段。
简单说，那就是商品房房价会比较贵，新的普通中产靠租房、各类保障房解决居住问题。
按照去年深圳的征求意见披露，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。
计划到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
媒体说，此举为“房改”20年之后的重大调整。其中，保障型住房比例不低于60%的举措引起广泛关注。
这也就是为什么此次土拍，这么受关注的重要原因。深圳商品房土地供应本身不多，占比也在缩小。
同时，170万套的计划，从2018-2035年，总计18年，年均也就是接近10万套。
深圳一年人口增量在四五十、五六十万人。当然，部分群体，有些对居住的要求没那么高，比如还有的通过宿舍、城中村、自己租房包括群租等解决。
但即便如此，如果未来深圳人口增速维持这个速度，或者低一点。按照这个供应计划，从总量上说，可能还是显得有些紧巴。
深圳的商品房，如果经济正常，无疑是稀缺品。
2016年时，杠杆游戏就曾撰文预测，深圳房价长期看将香港化——一个字，贵。普通中产，要靠工薪买房，未来会越来越难，甚至需要不止一代人的努力。
但是，深圳的人才、就业吸引力确实大，经济活力强，很多大学生还是源源不断来。深圳的解决办法就是保障性住房，包括公租房。
其实北京、上海都是类似办法。
同时很多城市还在试点，集体土地入市建各类保障房等。但除了京沪深等少数城市，大部分城市，未来商品房依旧是主导。
在调控的背景下，刚需一族只要努力，只要抓住时机，上车还是可以的。
3、深圳其实是相对克制的，每个人应该明白自己所在城市的逻辑
上文杠杆游戏分析，相对于2015年泰禾的地价，此次深圳地价其实是相对克制的。道理很简单，开发商心里有数。同时，还大规模配建人才房。
深圳自己也明白，高房价会进一步挤压城市竞争力。
从财政角度来说，和上海、北京一样，深圳是特殊的。有丰沛的财税，以及较早完成了主要的城市基建，土地金融依赖程度不算高。
虽然深圳地铁建设还处于高峰期，但有钱，同时可供地相对少、供地意愿也不高，所以搞高地价的心理，其实不如很多城市。
当然，深圳的地价整体很贵，总的卖地收入虽然不及很多城市，其实也不低。按照中指院的数据，2018年成交金额也有449.2亿元。这回不也一天就200多亿了吗？
另外有必要明白，深圳的商品房价格实在太高，相对京沪的得天独厚，很多时候还是得靠自己发奋图强。所以，留住人不能让较高的房价进一步挤压人才生存空间，对深圳很重要。
为此，深圳定下诸多计划。比如之前我写过，棚改新政、工改保新政等：
凡是通过棚改方式拆除重建的小区，新增面积除了公共配套、搬迁安置住房外，全部用作政策性保障住房；
现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围；
2020年深圳工业用地占总用地比重不低于30%，确保工业竞争力；
以及“工改保”新政。
可以预判，“工改保”政策，未来保障房可以更多，对于需要、暂时买不起房的刚需来说，是个解决居住的办法。
上述举措，对于维护深圳竞争力，无疑是有价值的。
保证产业用地-产业留人-商品房和地价依旧有保证-大幅提高保障房供应-留住人-经济稳健。
这是深圳的特有逻辑。而不同发展阶段城市，对待调控、卖地的态度则有不同。
购房者应该明白，自己所在城市的逻辑。
比如“抢人”落户，以提高符合需求的刚需总量，确保房子销售的稳定。
目前主要城市都在大规模建设地铁等，这需要钱。你懂的，还要优惠招商引资，也需要钱。
这就陷入了一个艰难的平衡，又想要提升城市产业和竞争力，又得进一步依靠土地杠杆。
所以各大城市在今年头几个月，卖地行情好，都是非常拼的。实际比深圳要拼得多。
但上头调控决心还在，喊话“房住不炒”后，大家又消停了一些。
每个地方都在看形势，都在看上头的态度。明白我们所处城市的逻辑，很重要。
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