楼小哥
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时隔6天,
6月19日的土拍结果经过楼小哥四处打听,终于揭开神秘面纱。
4宗地块,2宗流拍,2宗底价成交。
看到这个结果,楼小哥仔细研究了一下,关注点并不是在备受关注的武昌滨江P(2019)066号地块,而是蔡甸大街的P(2019)069号地块,创下三年半以来蔡甸首宗含住宅综合用地流拍。
大家看到这里可能会纳闷,众所周知,蔡甸近几年一直是房企和购房者争抢的区域,此次P(2019)069号地块周边如此成熟,地理位置如此核心,地铁就在附近,却毫无理由的流拍?
楼小哥从房价、开盘、楼面地价等方面进行分析,提出了大胆猜想。
壹:蔡甸起始楼面地价新高
从楼面地价来看,
近两年蔡甸普遍楼面地价在1500-2500元/㎡,而本次土拍,P(2019)069号地块起始楼面地价高达3000元/㎡,最高翻了2倍,创下起始楼面地价新高。
对于高地价,楼小哥猜想:
一是反映ZF认定该地块有高价值。
其次也不排除ZF想通过提高地价而降低最终成交的溢价率,避免遭到舆论以及上级的过度关注。
先天就含有不被市场接受的因素,所以流拍几乎从挂牌开始就已注定。
贰:房价天花板或被顶破
从蔡甸房价与楼面地价比来看,
如金地中法仟佰汇房价地价比达4.3、越秀翰悦府房价地价比达3.3、中建锦绣双城房价地价比达2.5等等。
按这个比例来推算的话,P(2019)069号地块若成交,蔡甸房价很可能会达到11000元/㎡(含2000元/㎡精装),房价天花板或被顶破。
叁:房企“宁错过不拿错”
从市场接受度来看,
蔡甸购房者价格接受度普遍在8500-9000元/㎡,随着地铁蔡甸线9月底通车,蔡甸区域红利期进入收尾阶段,价格上涨空间受限,加之目前武汉市场去化压力、房企融资面收紧,房企拿地更趋谨慎,“宁错过不拿错”。
综上三点,很有可能就是造成三年半以来蔡甸首宗含住宅综合用地流拍的主因。当然,也不排除有其他不为人知的利益博弈导致了最终流拍,但这个可能性不大。
END