壹 ︳
2004年初夏，姜Sir第一次去深圳出差，顺便去龙岗区坂田的大学同学家做客。
彼时，深圳的特区检查站还没撤销，关外的坂田相当偏远，从市区过去坐了一个多小时公交。
下车后，满目皆是五六层高的握手楼以及大大小小的蓝顶厂房，马路上不断有货柜车呼啸而过，街头甚至还有流浪的野狗。
可是一进同学家的小区，整个气场完全不同了，仿佛进入了另外一个世界。
首先是安静、整洁，再无大货车的喧嚣轰鸣，地面、墙角一片纸屑都看不到；其次是满眼绿色，各式各样的大树灌木、花花草草，仿佛一座亚热带植物园。
一栋栋住宅造型丰富、设计奇特，令北方来的姜Sir倍感新鲜，第一次看到围合式组团、带专利的层层退台、依山而建的情景洋房、带院子的Townhouse……
深圳万科四季花城实景
在社区会所吃过晚饭，同学夫妇陪我散步聊天，不知不觉走到社区商业街。
小区中心的钟塔前，一条依山坡开辟的条状小广场，直通主入口。高大的棕榈树下，老人坐在长椅上纳凉，小孩子在周围跑来跑去。
两旁的住宅底商，是一家家面包店、牛奶店、美发店、水果店、菜店……店内灯火通明，业主进进出出。
同学老公还在社区兼职做跆拳道教练，路上恰好遇到几个小徒弟，兴奋地跑来喊“严老师好”。
同学说，小区配建了幼儿园和小学。小学能排在龙岗区前三，今后打算让孩子就在这里上学。
那一年，姜Sir还没开始做房地产记者，但这些充满烟火味的画面一直留在Sir的头脑中，也记下了这个社区的名字——深圳万科四季花城。
如今，15年过去了，姜Sir的同学仍然住在这个小区。
她说，周边开发了很多新小区，建了大商场，通了地铁，房价翻了10几倍。虽然房子已经陈旧，设计也过时了，但住着仍然很舒服。
深圳万科四季花城，摘自新浪乐居
深圳万科四季花城，可以称得上是万科发展史上一个里程碑式的项目。
时至今日，你仍然可以发现，这个社区在规划、设计、开放等方面的部分特点，在万科现在开发的很多项目中，依然存在。
比如，擅长打造新兴边缘板块的项目，主要面向首置、首改客群，更追求性价比的平衡。
比如，设计偏年轻化，追求实用性，成本控制能力极强，当然也会卖出品牌溢价。
比如，社区规划强调复合功能，尤其擅长住宅和社区商业的搭配，营造街区感，以自身小配套满足业主需求。
以上，也是姜Sir从业十多年来，看过这么多万科新盘，同时作为业主居住十多年后，总结出的万科“人设”。
天津东丽湖·万科城实景
贰 ︳Second
当然，在当年冯仑喊出“学习万科好榜样”之后，也并非所有人对这家企业都是一片叫好声。
尤其是最近几年，业界对万科的评价似乎越来越复杂。很多人认为，万科变了，已经不再是以前的万科了。
去年的万科北方区域媒体交流会上，姜Sir把这个问题直接抛给了董事会主席郁亮。
对此，他的回答倒很坦然：
“这没错！时间变了，位置变了，环境变了，企业就要跟得上变化，不同阶段关注不同的事情，用不同的方法，去实现不同的目标。”
的确，当年的万科可是以“做减法”著称，一直专注于住宅开发，绝不涉足其他领域，哪怕是像商业地产这种相关领域。
可在2014年万科的第四个十年发展规划中，却把定位从“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”。
2018年3月，更是宣布“即将进行全面、深刻的战略转型，定位迭代升级为‘城乡建设与生活服务商’”。
于是，一场轰轰烈烈的多元扩张从此展开。
力拓长租公寓，创办了自己的长租公寓品牌“泊寓”。截至今年6月，已经覆盖全国35个一二线城市，开业房间约7.5万套。
天津泊寓·水西公园店实景
进军商业地产，收购黑石旗下的商业地产公司印力集团，收购凯德20家购物中心，开辟了印力旗下印象系列商业综合体、定位区域型购物中心的“万科广场”系列、针对集中型社区商业的“生活中心”系列和社区商业街类型的“邻里家”系列等商业产品线。
天津人民公园万科广场实景
涉足物流领域，集团现为全球领先的现代物流设施服务商普洛斯第一大股东，2015年推出独立物流品牌——万纬，设立物流基金，截至目前在建及运营项目136个，仓储规模突破千万。
同时，万科还积极尝试养老服务、教育业务、产业办公和冰雪产业，开设养老院、学校、产业园和滑雪场。
万科松花湖滑雪小镇实景
叁 ︳Third
万科这场“全面、深刻的战略转型”，主要源于其对中国房地产行业未来趋势的判断。
早在2014年6月23日，《人民日报》刊发了一篇题为《郁亮：我国楼市进入“白银时代”》的文章，由此引发业界强烈反响。
很多业内对此表示反对，也有人以碧桂园、恒大的逆袭为案例，来证明万科因判断失误而踏空。
可是，只有读了郁亮的原话，才能真正理解何为“楼市白银时代”：
中国“少子化”、“老龄化”趋势毋庸置疑，将对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。
房地产行业进入了白银时代。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。
在白银时代，地产商该做什么？一是遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。二是认真做好城市配套服务商。
尤其在2017年十九大之后，万科更是提出：过去20年，中国盖了很多房子，但跟不动产配套的服务发展还比较滞后。房地产的主要矛盾已经由短缺变为不平衡不充分。
“未来，房地产企业不要再去想依靠不动产的价格上涨来赚钱，而应把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱。”
紧接着，时间轴移至2018年9月，中国宏观经济和房地产形势发生了新变化，下行压力越来越明显。种种迹象似乎表明，万科当初的判断是正确的。
此时，万科又喊出了“活下去”的口号，提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的整体策略。
有人认为这意味着万科将砍掉住宅地产业务之外的其他多元化业务，重新聚焦住宅地产主业。
而郁亮则说：“收敛聚焦不是砍树，而是修剪枝叶。适当修剪枝叶，大树才能把根扎得更深，让树干更粗壮，然后才能结出更多的果实。先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶。”
在经过之前的新业务赛马、遍地开花之后，万科开始梳理个别前景不明、模式不清的业务。在尊重商业本质、遵守商业逻辑基础上，以客户为中心，以现金流为基础，巩固提升基本盘。
有消息称，近日万科内部确立了四大区域核心业务基本盘名单。
这似乎也标志着，不断迭代口号与计划的万科，其“城乡建设与生活服务商”转型战略已经进入第二阶段。
肆 ︳Fourth
今天下午（6月25日），姜Sir参加了一场天津万科“半日媒体行”，看了看万科在天津做的商场、养老机构和长租公寓。
确实没想到，两三年光景，天津万科居然在非地产业务领域，做了这么多事情。
泊寓，专为18-45岁城市青年打造的时尚长租公寓，截至6月底已经开业9家店，布局市内六区、滨海开发区、西青区、东丽区，总房间数达到约3900间。预计年底前，还将开业6家店，总房间数即将达到约7980间。
天津泊寓·水西公园店实景
每间泊寓分店，配合不同主题，并包括从隔间到LOFT的多种户型设计。
每套房间均包含有调性的室内设计，配备品牌家具家电，完全实现拎包入住。
天津泊寓·水西公园店实景
天津泊寓·滨海会展中心店实景
同时，店内还包含丰富的公共配套服务区域，比如观影区、餐厨区、休闲区、办公区等。
管家将会为租户提供贴心服务，并定期组织社群活动，以活跃租户社交活动，打造更多样的生活方式。
更加难得的是，截至目前，天津万科泊寓开业6个月以上的门店，基本出租率可达到95%以上。
天津泊寓·水西公园店实景
万科广场，万科旗下的区域型购物中心品牌。
截至6月底，天津已有东第万科广场和天津万科广场@人民公园两家万科广场开业。前者以“美好生活新日常“定位；后者定位为城市更新，加入大量原创街区和网红打卡等元素。
与此同时，今年还计划推出位于南开区鞍山西道的万科时代中心·购物广场。还有规划中的张家窝商业项目、北仓商业项目、宜兴阜商业项目等，总规模超过约30万㎡。
此外，天津万科商业还有多个社区商业项目共同发展。
天津万科广场@人民公园实景
天津东第万科广场实景
怡园长者中心，天津万科旗下的养老品牌，去年5月开业，总床位206张。内部设计很有日本养老院的感觉，大量使用木作材质，色调温馨静谧。
这里聘请了专业管理团队，为入住老人提供24小时全方位的精细服务。目前，开放了86床，已入住70床。
天津怡园长者中心实景
除此之外，天津万科还涉足办公物业。
去年，天津万科获取了南开区鞍山西道和白堤路交口的松江置地广场项目，改名为万科时代中心，总建筑面积约5.4万㎡，为新建5A甲级写字楼，目前已经竣工并开放租赁。
为配合南开区发展智能科技产业方向，将定位服务于大数据、云计算、IT等高新技术的科技研发、产品设计、运营服务的智能科技产业，并成立南开科技孵化中心。
天津万科时代中心效果图
伍 ︳Fifth
当然，对万科而言，住宅开发仍将是未来10年万科的主要收入、利润和现金流来源，也是支持万科转型“城乡建设与生活服务商”的基础。
“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，意味着万科对开发业务也提出了更高要求——聚集核心城市，量入为出，审慎投资，并要守住安全、质量与价值观底线。
在天津，应该说，万科的节奏踩得很好。
2015年至2018年，万科每年都会有新拓展项目。尤其是在2018年，天津万科获取了7个项目，总建筑面积约104万㎡，而且大部分都是底价成交。
自1992年起，天津万科已经为约8万户家庭，打造了40余个社区。截至目前，在售项目13个，分布在市内六区、西青、东丽、滨海等；在施工住宅项目24个，在建面积约465万㎡。
天津万科项目地图
同时，在“收敛聚焦”战略下，天津万科对微观的社区规划和产品设计细节更加重视。
比如，万科每一个项目的规划，最开始都会想象客户未来的居住感受，强调居住体验，而不以产品展示为目的。
所有的万科项目，都强调“社区三条生活场景动线”：归家动线、景观动线、服务动线，并且每条动线都要配合日后的物业服务能力。
像如何搬家、如何送快递、如何进小区、如何不淋雨就进地铁站……这些都是“三条线”的思考范围。
一些新项目在地库单独设计了取快递的动线，业主开车在地库专门的位置取完快递，不必掉头直接可以开回自己车位。
天津万科东第实景图
万科从不做极致的拉高拍低，不做大高层+别墅的高低配组合，因为那样会严重影响业主居住时的体验。
万科所有的户型和精装设计，收纳体系是要单独拿出来专门研究的。
甚至，针对部分新社区入住之初配套缺位的问题，万科要杀入餐饮领域，创立了“早安”品牌——“天津卫·天津味”，在一部分社区商业开始做起天津传统早点。
后记
今天下午（6月25日）的交流会上，无论是万科主管营销、品牌，还是设计、商业的负责人，提到频率最高的两个字，就是“服务”。
他们说，现在集团对地方公司的考核，除了销售业绩和利润率等开发领域的，还有相当一部分是有关新增业务的。
很多部门很多人，都是身兼数职。
天津万科还提出了一个“城市浓度”的概念，就是所在城市服务客户的数量。未来，还希望把这个“浓度”进一步提升。
从这一角度，也体现出万科向“城乡建设与生活服务商”转型的决心。
2019·6·25
