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世事难料。

2019年，本应该是中国联合办公的决胜之年。小品牌该倒的倒了，头部品牌纷纷融资，并开始用收购来扩张规模，只为成为赛道里最先冲向上市的那一个。

谁知天降JWK，咣当把联合办公这条赛砸坏了。

论规模，公认是头部品牌的优客工场，在经历了几轮并购，布局全球44个城市200多个空间后，宣布管理面积超过50万平方米。而JWK一登场，就宣布运营管理面积超过150万平方米。

论速度，2015年被称为联合办公元年，优客工场、梦想加、氪空间等都在那前后成立，而JWK，直到2017年3月才正式成立。

论效率，各家2018年后的融资数据是氪空间完成6亿元Pre-B轮，优客工场完成2亿美元D轮，纳什空间完成近5亿B+轮。而JWK，仅进行过一轮Pre-A轮融资，3000万元人民币。

关键是，JWK所有运营项目都盈利，平均年出租率达到95%。

无论WeWork说自己调性好位置优，还是氪空间说自己创业者多，或是梦想加说产品好科技感强……JWK只说净利超过10%和年出租率达到95%这两条，就完胜！

对联合办公赛道里的人来说，这还不是最可怕的事。

JWK重新定义的这条赛道叫“办公连锁”——通过标准化、模块化的高效运营，给中国10-1000人的中小企业提供全流程全生命周期的办公服务。

据相关统计，经历这么多年发展，联合办公总体量在优质写字楼中占比，北京、上海、深圳约为6%，杭州、成都约为3%，广州、南京约为2%。而办公连锁JWK最新提出的3.0产品，适用于中国50%以上的写字楼。

而且几经产品迭代后，联合办公们的新目标——服务更大规模的中小企业——正是JWK已经驾轻就熟的事。

这就好比，联合办公们正在哼哧哼哧的开辟一条小土路，一抬头却发现，有个叫JWK的，已经在他们头顶修了一座双向八车道立交桥。

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事实上，任何一个赛道里，真正可怕的都不是那个强悍的领跑者；而是像JWK这样，能重新定义赛道的人。

对于这种狠角色，与其关心他怎样做到这些，还不如关心他是如何想到要做这些。

JWK创始人、CEO楼剑俊，人称“阿宝”。他想到要做这个有共享概念的办公连锁的理由很简单——他买大楼砸手里了。

如今公司总部所在的JWK京崎园区，就是当初砸手里的大楼，距离阿里巴巴杭州滨江园区仅1.8公里。

2015年买下这三幢大楼时，G20召开在即，滨江区“国际滨”的名头早已蜚声海外，这三幢楼又恰恰处于滨江规划中“研发产业片”的核心地带。

阿宝本想买下大楼，找个好的物业托管租出去，当个甩手掌柜。结果发现根本找不到。

他瞬间理解了写字楼租赁市场中，为什么有那么多奇葩乱相。一幢写字楼，从前期的定位、设计、装修，到长期的招商、运营、物业，都由不同的第三方各自独立完成，很难保持项目持久的运营效率。

阿宝这人，人狠话不多，他决定自己干。

其实，联合办公之所以成为过风口，是因为相比传统的写字楼租赁市场，联合办公在模式上的确有先进之处——它部分解决了业主和租户之间的矛盾。

只不过，优客工场的毛大庆出身高大上，万科擅长的又是盖卖楼；氪空间、梦想加等创始人互联网出身……他们都没有业主的糟心体验。

和他们相比，阿宝曾一个人拎着箱子去外地打拼，也曾折腾过几个小公司租过办公室，业主、租户和员工的痛都亲身体验过。

阿宝知道，联合办公解决掉的“痛”，还不够多。

所以JWK采取了一个特别的“整租+低频共享”模式，成为业主、租户、员工之间集大成式的痛点解决者。

它整租拿楼，然后，作为业主和租户之间唯一的平台方，JWK集成了所有中间环节的职能，实现从“项目选址—产品实施—项目施工—项目招商—项目运营”的全流程运营。

相比联合办公多在2000-10000平米之间的单体面积，JWK的单个项目面积至少在2万平米以上。这样每个项目就可以拿出6%-8%的面积出来，作为“第三空间”，实现那些低频办公需求的共享，还能实现更好的员工服务。

很多去过JWK的人都说，阿宝太懂中国的老板了。和欧美的开放环境不同，中国公司是需要有些“隐私”的。

所以JWK的办公产品可以以100平方米为单元自由扩容。以200平米的“主力户型”为例，这个能同时容纳28个人办公的空间，不仅有开放办公区，还设有前台、接待区、一间CEO办公室、一个财务室和一个小会议室。

这些都是小公司在联合办公空间无法实现的需求。而且它价格便宜，以杭州为例，20个工位在联合办公需要每月支出3-5万元，在JWK只需1.8万元。

而且，在租户签约后，只需要15天，JWK就可以完成精装修交付。因为阿宝发现，办公室装修这件事实在是太低频了，租户自己装修，价格贵不说，三四个月根本弄不完。

那些“低频共享”空间，则是JWK让老板舒心，员工更舒心的地方。

它既包括大会议室这样的商务类空间。每月花300块租共享会议室开员工大会，就不用额外为了这个多租一百多平米了。

它也包括餐饮、消费、休闲等员工服务型空间。比如，为了适应90后的消费需求，JWK每个项目都有咖啡业态配套，根据不同项目，选择星巴克、Costa、瑞幸等知名品牌入驻。JWK还设有阿里巴巴总部一样的小邮局，方便员工收发快递，寄存大件物品。而且小邮局一般距离停车场很近，员工不用搬着大东西走很远。

由于有过那段独自在外打拼的日子，阿宝真心觉得，每一个80、90后都有应该享受到BAT那样的“大厂待遇”。

所以，JWK的健身房是24小时开放的。3.0之后的产品还设有母婴室、儿童区。阿宝举例，一家15人的公司有孕产妇时，公司很难单独为她划出一间哺乳室。但如果一栋写字楼，有几十家中小企业，就会有超过20位孕产妇，“每一位妈妈的需求都应该被重视和满足”。他说。

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那些能定义新赛道的人，总能改变很多东西。

比如，新赛道改变了业主和租户的关系。

以往，写字楼招租是件很让人头疼的事情。据统计，联合办公的招商成本约为年租金的25%，而JWK的招商成本只有4%。

甚至有租户“赖着不走”。有一家公司，入驻3年多公司快速成长，面积从300多平米增加到1600多平米。因为JWK腾不出那么地方给它整租，只好在一桩楼里租了N个地方办公。

隔不了多久，老板就给阿宝发微信问：“有没有要到期的，地方给我留着”。

在3.0版本里，JWK只好也设置了一块联合办公空间，给那些等待的租户过度。

新赛道还可能改变未来中国写字楼市场的格局。

阿宝的5年目标是，实现JWK运营管理面积1000万平方米。

到了这一体量，JWK就可以像酒店连锁巨头万豪那样，为写字楼行业建立一套真正的标准。

这样的事，中国不久前刚经历过。十多年前，除了那些昂贵的五星级的酒店，其余80%多的酒店都没有标准也没有品牌，出门选酒店是个让人很头疼的事。后来才出现了各式各样的定位不同的酒店连锁品牌。

未来，政府机关、金融机构总部、大厂这些当然还是会有自己的写字楼，但那些占中国70%以上的千人以下的中小企业，也可以像住连锁酒店那样，轻松省心的在JWK集团选写字楼了。