日本所谓的200年住宅一瞥

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上面图示，可以理解为：日本住宅的平均使用年限为30年，美国住宅的平均使用年限为55年，英国住宅的平均使用年限为77年。

日本国会参议院全体会议2008年11月28日表决通过了《长期优良住宅普及促进法》，旨在普及高品质且可供几代人居住的“200住宅”。

“200年住宅”，并不是一个具体的指标，它的用意是建造一个持续时间更长的住宅。“200住宅”，一般被称为“长期优良住宅”。

2009年6月《长期优良住宅普及促进法》正式施行。

日本各地方政府，根据房屋零售公司提出的新建住宅计划，审查其结构和设备是否适合长期使用，合格者将获得认证。

国家认证住宅得到普及，可以起到减少住宅拆除垃圾量等环境负荷的作用。

同普通住宅相比，“200年住宅 / 长期优良住宅”的建筑费要高出2成左右，为减轻这一负担，购房者可享受固定资产税等方面的优惠政策。

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长期优良住宅

2015年06月05日

文／王健（台北科技大学工业设计系室内设计组副教授）

日本于2009年6月新设的优良住宅的奖励办法，为促进节能减碳并防止房屋劣化，提高房屋使用之寿命减低资源浪费，由国土交通省通过「长期优良住宅先导事业」的认定，以鼓励住宅之长寿命化及省能化。

该办法设定几项认定之基准，让旧有或新建之建筑，能通过修建或改建，达到其设定之标准。其标准有：

1.「劣化政策」：吁使其部品构造物件，以耐久不腐为原则。

2.「耐震性」：由于以往日人通用之木构造房屋，容易随地震伴随着火灾而受害，最近出现大量以钢构方式和传统筑屋做法结合。

3.「维持管理更新之容易性」，管理健全之房屋有定期保养之制度相伴，诸如：防漏之施作，旧管线之更换，可促进房屋机能补偿之正常化运作。

4.「可变性」，随时代之更迭机件，部品必须随时代演绎而改变。最显著者为「E化」之设备，有其变更之可能性才算达标。（注：「E化」——使用电力）

5.「高龄者对策」，随者社会高龄化之成形，房屋空间有无考量老年者或身障者其水平移动之可能性，而所谓无障碍的设计成为是否为优良住宅的条件，乃受评鉴之原则之一。

6.「省能政策」最近出现的新用语passive design，乃利用自然力让能源之消耗减少，其做法乃利用树木之防风性、遮阳性及「吹拔」功夫，即使房屋内空气不时自然流动，利用窗的面积大小及高低落差，使空气低进高出，纵然是夏日也无需使用冷气，大大地减低光热费之负担。又如在建物之南侧种植落叶树在夏日枝叶茂密可作为遮阳，等到冬天落叶则日照可以进入屋中，造成合理省能的效果。（注：passive design——被动设计）

7.「居住面积与环境」，为使房屋合理的照顾且有庭院及绿化的环境，被视为优良条件之一。

8.「保全计划」，构成优良住宅的条件，保全与警戒系统的建立，是不可或缺，在人力减少的社会，依赖人力的保全系统逐渐式微，代之而起乃数字化之感应系统为主，其保全之范围包含火灾、震灾、风灾、盗难等，以保障住屋者之生命财产安全。

以上评鉴之要目，皆为该法所订定之原则性规范，其奖励乃在房屋市场中有较高的评价，而价格较高。

想起台湾的房屋，以最近发生的「浮洲社会住宅」为例，其在还未完成交屋前，就发生墙梁龟裂、钢筋外露、漏水渗水等现象，使得近300户所有权人，不得不包围国建署做激烈的抗争。在此令人不解的新屋遭到众人的抗议，显示了一项重大的措施我国还未建立。

日本于2009年10月1日制订一项新法「住宅瑕疵担保履行法」强制规定造屋者在10年内，对新建房屋有雨水入侵、物件耐力缺陷等事项，需负责做修复补偿之动作，万一造屋者倒产，在法律上规定必须事先投保，保险金事先需由卖主负担，若倒产事件发生，买主可申请由保险金负担修复之工程费，此办法应在台湾的建筑界赶快立法施行，否则「浮洲事件」将没完没了。

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日本，国土交通省，2010年9月15日，发布了2010年8月份，依据“长期优良住宅促进普及相关法律”长期优良住宅建筑等计划的认定状况及制度开始以来，累计认定户数数据。

长期优良住宅认定制度，始于2009年6月4日，全日本行政厅，认定数量为9万8866户。接近10万户。其中独户别墅式住宅，9万6780户，普通公寓，2086户。

2010年8月份，共认定9276户，独户别墅式住宅9243户，普通公寓33户。

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