编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第11期：保利物业。

后地产时代，IPO发审提速正在重塑一级市场生态圈，各类机构、资金蜂拥而至，追逐上市之后的溢价。然而，市场监管趋严，IPO项目的难度也在与日俱增。

如今，从新三板退市转港IPO的保利物业正在寻找一种新的资本路径，分拆物业上市，做强此类版图。

进退之间

2019年4月15日，保利发展发布公告称，公司召开2019年第6次临时董事会会议，董事会全票通过表示同意公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市。

随后在5月31日晚，保利发展再次发布公告称，全资子公司境外（港交所主板）首次公开发行股份申请材料获证监会受理。关于原因，保利物业在公告中表示这是公司自身经营发展及战略规划的需要。

这意味着保利物业在从新三板摘牌以后，赴港IPO又近了一步。

物业管理行业日益获得资本市场的青睐，资本驱动物业服务企业发展迅猛。想要瓜分这“万亿级市场蓝海”的保利物业抓准时机，在2017年挂牌新三板。但不到两年，保利物业便从新三板退市，分析人士称，保利物业的这一步棋，可以理解成“为分拆上市做准备”。

一家物业公司是否能顺利上市，考验的是物业的“估值魔法”。估值背后反映的是市场对公司当前经营状况与未来增长前景的认可程度。作为背靠保利发展集团的物业服务企业，保利物业的未来增长潜力具有一定的保障。据公开资料，2018年保利发展销售金额跨越四千亿大关，达到4048.2亿元，同比增长30.91%，位列行业前五、央企第一，市场占有率进一步提升至2.7%，夯实了其在房企第一阵营的领先地位。

除了开发业务，保利发展还进一步落实“一主两翼”的发展战略。

近几年保利物业业绩稳健增长，主要是由于其管理规模的全国化扩张。2018年，保利物业拿下144个项目，覆盖全国28省和151个市县，市场拓展目标值完成率达124%，业态涵盖住宅、银行、公园、养老综合体、特色小镇等。

凤凰网房产查阅资料获悉，2018年上半年，保利物业实现营业收入18.53亿元，与2017年同期相比增长30.3%。上半年净利润为1.86亿元，同比增长63.0%。

数据来源：亿翰智库整理

截至 2018 年末，保利发展在国内外100个城市合计拥有在建面积 10390 万平方米、待开发面积 9154 万平方米，合计近2亿平米，可满足未来 2-3 年的开发需要。

大物业时代

2018年，“大物业/城市物业”新型物业模式逐渐“火热”兴起。先有万科物业联合横琴打造“物业城市”，后有碧桂园服务发布“城市共生计划”，这些都为物业管理行业的发展带来了突破性进展。如今，保利物业也提出“大物业”战略，正式加入“大物业”阵营。

保利物业发展股份有限公司助理总经理朱芮嘉

何为“大物业”时代？保利物业助理总经理朱芮嘉表示，“当下的物业服务已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，当行业的边界随着服务范畴的拓宽而不断衍生，这意味着一个新的时代已经来临，这就是“大物业时代”。”

保利物业一方面自己做大做强，另一条方面则向“多业态”拓展。

2016年，保利物业进驻西塘古镇，开启城市物业进驻公共服务领域的实践，助力景区从国家4A升级到5A。2018年，在浙江嘉善举办了中国社会治理与协同创新首届镇长论坛，保利物业正式推出了“镇兴中国”公共服务品牌。

2018 年 6 月，保利物业分别与天创物业和天凝镇政府达成战略合作，首单并购类拓展成功落地，开启“政府+企业”共建共治的新模式。

此外，保利物业还专门成立社区养老事业部，负责指导全国和院健康生活馆的建设运营及养老服务产品的设计和开发。

同时，保利发展在商业物业的拓展和运营方面也取得进步。截至2018年末，这家公司商业板块运营的项目已达到65个，管理面积为266万平方米。另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

目前，保利物业已形成住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等多元化物业服务产品结构。围绕住宅项目，保利物业打造了“亲情和院”这一服务品牌，并针对高端住宅客户，进一步提出了“东方礼遇”高端服务子品牌，以此形成差异化服务模式。在深耕基础服务的同时，全面拓展延伸服务、构建了5+1+N的生活服务体系，覆盖家庭、房屋、汽车、公共空间、商务、和乐教育等特色服务。

从社区到城市，保利物业的“野心”明显可见，它不再仅仅满足于抢占“最后的100米”或者社区020，作为一家盈利性的企业，它追求的是更广阔的前景和更无限的发展空间。

另辟蹊径

万事万物皆有因，保利物业的IPO上市之路也是有迹可循。

保利物业并不是第一个从新三板摘牌又转投港股的公司。从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

实际上，港交所发布新规后，物业公司成为港交所上市大热门。根据中物研协的测算，2019年挂牌新三板的物企中符合香港上市基本要求的企业有7家。加上之前已经停牌摘牌，且有上市计划的企业，如保利物业；鑫苑物业、新大正等，预计2019年新三板转板储备企业超过10家。

以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归，而在2018年港股IPO取得不俗股价表现，或许进一步激发了保利物业港股上市的信心。

从资本市场对物业管理公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港上市3天后，市值就反超母公司花样年，其股价更是一路攀升，这样的高估值资本故事早已成为其他房地产商欲效仿的典型样本。

目前，雅居乐集团旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城控股旗下新城悦、中国奥园旗下奥园健康等多家房企拆分旗下物业板块成功登陆港交所，如果保利物业IPO成功，其也将成为内地第14家在港交所主板上市的物业公司。

然而仅仅依靠母公司积累起来的社区楼盘业务，在管理体系上也易受到母公司的牵制，拓展第三方业务才是物业公司的前景。保利物业曾在公告披露，计划将募集资金用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。

与此同时，物管公司如何实现资本化，其盈利如何持续，仍然是包括保利在内的每一家房企分拆物管时必须面对的问题。目前保利物业管理面积约3.6亿平方米，在40家拟上市物企里排名第一。另外保利整个地产规模仍在不断扩大，因此，保利在物业管理方面，也会有较大的市场机会。

无论是在规模扩张亦或培育新的盈利增长点上，保利物业正在快马加鞭。前人栽树后人乘凉。有诸多同行的成功案例作为参考，相信保利物业的上市之路也不会经历太多波折磨难。

来源：凤凰网房产