周金涛中信建投经济学家, 他的名言：“人生发财靠康波”。

“人生发财靠康波”是什么意思呢？

每个人财富积累一定不要以为你多么有本事，财富的积累完全来源于经济周期运动。

每个人一生当中，理论上只有三次机会，如果运气好抓住其中一次，至少可以成为中产阶。

人生的财富不是靠工资，而是靠你对于资产价格的投资。

现在40岁以上的人有四次机会，第一次是99年，第二次是08年，如果那时候你买房子、股票，此时你的人生会很不一样；第三次是2019年，第四次是2030年，如果能够抓住，至少能成为中产。

孔子晚年三句话对中国人有很深的影响，其中一句是“时也命也”，所以时运很重要，无论投资股票还是房地产都要顺势而为，很多时候选择比努力重要。

尤其是在这个财富巨变的时代，财富的逻辑早已生变，过去是劳动造富，未来更多是投资造富。

相比于劳动投资性收入，投资性收入的重要性越来越突出。

一个靠谱的投资决定可能让你少奋斗十年，甚至改变你的一生，而这一切的前提都是认清大势顺势而为。

01   房价为何涨多跌少

究竟是什么力量支撑中国房价涨多跌少，演绎君从三个方面进行描述。

1、人口红利

买房强需求人群有两种：第一20-35岁的年轻人结婚买房，也就是刚性需求；第二35-50岁的中年人需要住的更好，存在改善性置业需求。

过去房地产需求主要来自于两波出生人口高峰：

1962-1975年，年均出生人数超过2628万
1986-1990 年，年均出生人数超过2400万

分别对应改善型需求和首套房需求的主力，他们是买房的中坚力量。

 

2、城镇化

 

当人口从农村进入城市的时候，购房需求是刚性的，中国在过去几十年，经历了最大规模的城镇化。

 

改革开放之初中国城镇化率为17.9%，经过几十年的发展，截至2018底中国城镇化率达到59.58%，为房地产市场提供了超过6亿的刚需人口。

如果按照人均30㎡的住房面积估算，带来了巨量的新增需求。

 

3、金融化红利

 

房子不仅是一种消费品，更是一种投资品。

在过去十几年货币扩张的过程中，大量的资金流入了房地产市场。从总量上看，M2飞速增长，2008年只有不到50万亿，现在已经超过180万亿。

 

从结构上看，相当一部分流动性进入了房地产市场，居民新增房贷规模年均增速高达35%。

2008年房贷3500亿，2018年已经膨胀到6.45万亿，货币扩张推动加杠杆，也成为推高房价的一个重要因素。

 

除了这些原因之外，房价上涨的根本原因还是在于供给端，主要是土地供给！

演绎君以郑州为例：

 

▲郑州历年土地供给

 

2012年完成率88%、2013年完成率58%、2014年完成率59%。

而2019年1-5月只完成了14%，过去的7年当中，平均完成率为61%，中位数完成率为60%，也就是说大概率每年只能完成60%。

 

本来二级市场土地供应不足就导致新房供应少，同时我们特殊的交易制度使二手房供应不足。

 

理论供给不变，价格应该向下调整，但现实是当需求萎缩时，供给也同步萎缩，很多人卖不上价就选择空置不卖了。

房屋的空置现象在我国十分严重，多个机构对我国空置率的测算均在10%以上，而美国、英国、法国一般不超过5%。

 

住房空置会导致房产供应库存被锁定，房价信号进一步被扭曲失灵，而大部分国家空置现象不像我国这样严重，主要是因为这些国家房子的持有成本尤其是空置成本相当高，而我们的房子几乎没有持有成本。

 

02   上涨信号

 

房地产不仅是一种消费品，更是一种带有金融属性的投资品，所以对流动性极其敏感。货币政策会通过影响市场上的流动性直接影响房地产市场的需求。

 

一方面，一旦房贷利率降低，购房者每月支付的利息减少，一些刚性需求就会释放出来；另一方面，货币超发催生资产泡沫，很多人会把房地产作为资产保值的重要选择。

货币政策同时影响刚性需求和投资需求，对于房价走势至关重要。回顾历史，每一轮房价暴涨几乎都是货币宽松惹的祸。

 

从微观层面看，房地产调控政策通过直接控制需求影响房地产市场。在过热时加大调控力度使市场降温，在遇冷时放松调控刺激市场，影响房地产的有效需求。

 

常见的房地产调控政策包括限购、限贷、限价、限售、限商等，一般是从资格认定、贷款要求、价格指导、转让限制、用途管控等方面施加限制，这种限制直接让很多有需求的人买不了房。

但反过来，如果这种限制放松，对房价的助推也是立竿见影。

 

过去十年我们大概经历了三轮房地产的放松的周期，每一次的结果都是房价暴涨。

 

第一轮放松是2008年末的四万亿，中央连续降准降息，还出台下调购房契税税率等刺激政策，直到2010年初的提高准备金率、房地产国十一条重新收紧二套房贷政策为止。

70个大中城市二手住宅价格环比达到每月最高1.7%的涨幅，在这一轮放松之前，北京的房价才一万块，放松之后基本翻了一倍。

 

第二轮放松是2011年末开始的降准降息，货币政策开始边际宽松，接着是2012年房地产政策。

 

第三轮放松是从2014年930新政开始的，后来2015年又出了330新政，货币政策边际宽松，首付比例降低，二手房营业税免征限期缩短，成为这一轮房价上涨的直接导火索。

北京的房价也从三四万涨到了六七万的水平。

 

目前货币政策边际宽松，房地产调控政策整体偏紧，房价在短时间很难出现暴涨。

 

03   注意风险

 

历史不会重复，但会押着相同的韵脚，买房中应注意避开哪些风险？

 

1、政策风险

 

房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机。

 

海南是一个典型的例子。

 

1988年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候达到225%。

 

房地产市场几乎陷入疯狂，平均300多人就有一家房地产公司，房价从建省之初的1350元/㎡暴涨至 1993年的7500 元/㎡。

银行大量贷款，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。

 

终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒，1993年6月国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。

 

政策导致海南省的大量资金被抽走，房地产泡沫也破裂，房价降到1400元/㎡，跌幅高达80%，烂尾也是随处可见。

 

2、金融风险

 

纵观全球，每一次房地产危机都源于杠杆，如果没有杠杆或者杠杆较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即使房价下跌，也不容引发恶性循环的下跌。

 

温州是一个典型的例子。

 

2009年，货币政策的极度宽松使得全国信贷规模在一年里翻了一倍。

善于利用金融手段的温州人找到投资机会：一方面大量中小企业以实体名义贷款，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过购房-抵押贷款-再购房的模式进行投机，债务率越来越高。

 

而除去房贷外，大量居民还通过互保、联保等方式进行抵押贷款，实际杠杆率更是高的惊人。

 

这种投机需求在杠杆的助推下急速膨胀，导致温州房价疯狂上涨，到2011年，温州房价涨至2.1万/㎡，超过省会杭州，年涨幅高达50%。

 

但到了同年年末，温州房价随着全国银根收紧而迎来了灭顶之灾，90%以上的中小企业无法续贷，民间贷款利率涨至25%，最高的可以达到180%。

 

房地产随之也出现崩盘，一路跌到2015年1.2万/㎡，跌幅高达43%。

更为严重的是房价下跌也引发一系列的社会问题，跑路、跳楼、地下钱庄清盘等事件接连上演，破产案件也占到全国十分之一。

 

3、产业衰落

 

一个城市房价上涨要靠居民财富的增长和当地经济的发展，而一个城市的发展主要靠实体产业，尤其是支柱产业，支柱产业一旦衰落，房价是岌岌可危。

 

鄂尔多斯是一个典型的例子。

 

鄂尔多斯曾是全国第一产煤大市，占全国产量的六分之一。2009年，鄂尔多斯人均GDP13.6万，位列全国第一，一度超过香港，平均200多个人中就有一个亿万富翁。

 

2006年鄂尔多斯房价平均1200元/㎡，2007年疯涨至5000元/㎡，2009年继续大涨至7000-8000元 /㎡，到2011年上半年已经高达1.3万/㎡，部分地区甚至突破2万/㎡，接近一线城市的房价，人均商品住宅拥有量在10套以上。

 

但2012年之后，煤炭价格一路暴跌，跌幅近60%，整个煤炭产业陷入产能过剩的衰退周期。

 

鄂尔多斯的煤炭红利终结，民间借贷风险爆发，资金链断裂，鄂尔多斯房价也随之崩盘，一度跌至3000元/㎡都无人接盘，近八成新建项目停工。

 

（全文完）