每一个北漂的人，都有过一段租房的血泪史，或蜗居，或蚁居，过着人均空间4㎡的折叠生活。

有人嘴上说，这就是生活，但咬牙没说出口的却是：这不是我要的生活。

前两天，北京给“黑心包租婆”立了一个“规矩”：禁止群租房、隔断房，而且出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。

消息一出，“隔子间”里的租客和各地的街坊们就开始了漫长的辩论式拉家常。

➤正方代表：

居委会三道杠：乱拉电线、杂物乱堆、人员混杂，安全隐患太大了。

涉世不深的租房小白：顺便也治理一下黑中介吧，说好的公寓变成了群租房。

渴望品质生活的小白领：一个房间放了十多张床，上个厕所都要去外面公厕。

不想打游击的城市流浪者：房东说，有人敲门也不要轻易开门。

➤反方代表：

恐慌族：北京又要赶人了，我晚上做梦都梦见中介来赶我们出去。

文艺愤青：不喜欢北京，可又离不开北京；以前是在北京买房有门槛，以后是北漂有门槛。

贫民窟里的奋斗青年：你努力一点加班，房东们很快就可以买宾利了。

租不起房的北京人：公司离家太远，想租房，一查租金就放弃了。

01、这座城市容得下你

在一座城市待久了，很多人会越来越没有安全感，买不起房，租得又委屈，竞争者越来越多，总觉得这座城市容不下自己了。

也有一些媒体报道会写：一座城市的承载力是有限的，所以我们需要去管制这座城市的人口。

可是，你真的知道一座城市的承载力吗？

中国发展研究院执行院长陆铭在他的《城市经济学》中提到过城市承载力，他说，“一座城市的承载力有限”本身就是一个伪命题。

一座城市最终能够容纳多少人口，其实本质上是一个经济学问题——它最终取决于一座城市在人口增加的过程中所带来的收益，和它容纳更多的人口需要花费的成本之间的比较。而且，城市的承载力是可以通过技术和管理的方式来提高的，并非管制或驱逐。

当然，留在哪一座城市，选择权在于自己，这同样也是一个经济学问题——我们要去比较生活在每一个城市的成本和收益到底有多大，如果收益大于成本，大得越多，我们就越愿意生活在那个城市，否则我们就会选择离开。

02、租金管制就一本万利了吗？

如果禁止群租房、隔断房，那租金是不是会上涨？这是不可避免的结果，所以，很多网友呼吁租金管制，就是规定房东能够向租房者所收取的租金的上限，美国的一些城市就有这样的政策。

但是，租金真的可以说管制就管制吗？这里引用复旦大学经济学院教授陈钊在《房地产经济学》中的解读：

租金管制对房客来说，可能出现一种情况——原来一起合租的几个人不愿再挤一套房子，自己单独去租一套。这样的话，原本供求均衡的租房市场就会出现供不应求的情况。

这时候，市场的均衡会以别的方式来实现，可能是需要更长的排队等候时间，可能是需要有关系才能找到房源。

另外，房东会以别的方式让你付额外的“租金”，甚至调整供给行为。例如，把原本拿来出租的房间用于自住，对出租房屋降低装修标准或减少对房屋的维护。

所以，租金管制会限制住房市场的价格调节机制，房租看起来是降低了，但你很可能有钱也租不到房子，即便租到房子，房子的质量也下降了。

03、涨价出租，还是出售？

其实，房东也会面临选择，是涨价出租，还是考虑出售，毕竟现在一个房间不可能再收到十个人居住的房租。这时候就要计算一下租售比，即房子的当前租金市场价和当前卖房市场价的比值。

资深房产投资人恰空在《买房实操课》中提到过租售比的两种表述方式：

第一种，用当前卖房市场价直接除以当前月租金。卖房市场价要按照你可以净拿到手的金额计算，月租金要考虑装修的折旧与维护、空置期、中介费、物业费等各种损耗。

例如，一套房子现在到手价可以卖600万元，净到手月租金是1万元，租售比就是600万除以1万，等于600:1。

第二种，用当前年租金除以当前卖房市场价。就是1万乘以12再除以600万，等于2%。

目前，一线城市的租售比在1.5%左右，达到2%算是不错的了，达到2.5%～3%，就是极品了。单价较高的二线城市租售比和一线城市差不多，普遍在1.5%～2%，少数几个低单价的二线城市可以做到2%～3%，稍高于一线城市。

通过租售比就可以比较准确地判断，这套房子是否值得长期持有，用于放租。

文章来源:吴晓波频道