一座城市，高度浓缩一个时代的精华。

改革开放对于深圳来说，如同施展了法术。在40年的时间里，从一个默默无闻的小渔村，成为拥有2000万人口的现代化国际都市。

如今，关乎整个中国城镇发展有两件大事：粤港澳大湾区纲要规划落地和发改委提出培育发展现代化都市圈。两件事情都将粤港澳大湾区推向了举国瞩目之地。

与深圳接壤，毗邻广州，香港的惠州，作为珠三角连接粤东及闽赣的门户，正在悄悄逆袭，或将成为第二个深圳。

从国家层面上来看，惠州正面临着前所唯有的机遇。

今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，为大湾区描绘了一幅宏伟蓝图。作为继美国纽约湾区、美国旧金山湾区和日本东京湾区之后的世界第四大湾区，粤港澳大湾区已经上升至国家战略。

惠州作为粤港澳大湾区9+2城市群中的核心成员之一，在这一战略布局中的重要地位。

1

   为何是惠州？

从惠州的城市价值来看，惠州拥有两个很好的自然天赋。

第一：拥有优良的港口。拥有长达223公里的海岸线，港阔水深，湾区多，具有建设年吞吐量一亿吨以上国际大港的条件。

港口可以衍生出很多的关联产业，大亚湾地区因此汇聚了千亿级的大工业，包括中海油、中海壳牌、普利司通、科莱恩、普莱克斯和韩国LG化学等全球石化巨头都已进驻，大大充实了惠州的财政和GDP。

精细石化的科技含量很高，也向来是纳税大户，珠三角地区只有惠州的港口海湾条件才适合发展这个产业。众所周知，国际金融中心新加坡和美国第四大城市休斯顿都是全球著名的石化产业重镇。

拥有港口，可以发展海洋运输业也是当初深圳能从一个小渔村崛起的重要条件。

第二，地多。惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一，其开发程度仅9%，而深圳东莞均已超过45%，佛山、中山、珠海超过30%，广州超过20%。

在基础设施均衡化的时代，企业的流动越来越容易，特别是在寸土寸金的粤港澳大湾区，有地就是手握王牌。在此意义上，惠州未来的产业和人口容纳量远远超过东莞和中山，其经济发展的后劲在环深城市圈中最高。

作为“大湾区”最大的人口、资金增长中心，深圳由于面积狭小，资源必须外溢。但是随着东莞土地开发逐渐饱和，运营成本和居住成本的增加，深圳外溢的第一站必将从东莞转移到惠州，这对于惠州来说是一个千载难逢的机遇。数据显示，2017年，惠州58.6%的房子被深圳人买走。

不仅仅是深圳，同样是地域小但是发展需求大的香港，对于惠州的偏向性也非常明显。香港是惠州最大的外资来源地，也是最大的出口地。

之前，香港提出过可能要在大湾区一小时生活圈内租借30公里土地，给香港兴建新区，而惠州的大亚湾就是首选。

去年，香港特首林郑月娥来惠州，提出希望进一步抓好落实，推动香港医疗、教育等优势产业落户惠州，促进两地共同发展。

惠州与香港的经贸合作在2018年又创下历史新高：惠州平均每天签约5宗港资项目、平均每天新增2家港资企业、平均每天实际利用港商投资1200万元……

另外，惠州先与190多个国家和地区建立了经贸关系。包括思科在内的33家世界500强企业在惠投资设立了60家企业，全市外企总数1万多家，合同外资429.1亿美元。

这些都是惠州经济增长的强有力的保证。

2

区域价值凸显

深圳的发展是与是国家给了深港直接相通的特殊地位。而目前，惠州不仅与香港直接相通，还占据着临深的巨大优势。

深圳东进战略，计划总投资1.6万亿，打造以龙岗-坪山为中心的东部地区，与之接壤的惠州是直接受益者。惠州机场就被定位为深圳第二机场，意味着深圳东部地区开始对惠州产生依赖度了。

深汕合作区，惠州是必经之地。从深圳到汕尾，夹在中间的惠州成为向东进军的风口之处，优势不言而喻。从深汕高铁规划就是利好之一。

交通一直是制约惠州区域优势发挥的一个重要因素。随着深圳东进战略和粤港澳大湾区推进，截止至2022年，惠州将完成“3线9站”高铁布局。

未来有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。惠州与深、广、港的距离将由“1小时生活圈”缩短至”半小时生活圈”。

另外，深圳14号线惠州段将设立4个站点，有效串联起深惠两地的市民往来和出行。虽然惠州延长段基于地铁申报条件中城区常居人口基数300万以上未达标而暂缓，但并未取消。

即使是排除延长线的概念，仅参照正在建设的坪山段地铁，离惠州最近的站点沙田站。地铁通车以后，定会衍生更多的公交线路往返。

惠州大亚湾距离沙田站几公里范围之内所覆盖的楼盘，乘坐公交或打车十几分钟即到地铁站。

那么也就意味着，大亚湾去到深圳市最中心的福田区域，加上地铁全程运行的40分钟，1个小时就能到达。

惠州的交通枢纽地位直线提升，将真正发挥大湾区连接粤东乃至闽赣的枢纽门户作用。

3

价值高地、价格洼地

有政策扶持、产业支撑、交通加持，惠州的未来，其实已经无需担心。

而房价，将是经济增长下的财富积淀。

在未来可期的快速经济发展速度之下，目前惠州的房价可以说是被低估了的。

目前，围绕深圳而展开的房阶梯队,在一线房价约6-13万,二线价格4-7万,三线价格3-5万,四线价格2万-3万,距离深圳仅几公里的大亚湾和惠阳均价1-1.4万之间。

即使是同为临深板块，惠阳和大亚湾的价格也仅为东莞的1/2。

很明显，惠州的楼市目前正处于明显的价格洼地。

以一套90m²的房子算，差不多30万（首付三成）就可以在惠州“上车”了。这个价格不仅在粤港澳湾区，即使放眼全国一二线核心城市都已经没有了上车机会。

将来，惠州的房价势必会快速向深圳和广州靠近。在这个过程当中，投资惠州的房子会拥有比投资深圳、广州房产更大的获利空间。

更为重要的是，在全国限售的背景下，惠州还有买进的机会。

在购房资格方面，惠州是粤港澳大湾区唯一一个限价不限购的城市。只要在惠州名下无房，都可以在惠州拥有两个购房资格。并且信贷政策还非常宽松，首付可分期，部分楼盘还有首付1.5成的政策。

目前来看，粤港澳湾区利好释放下，惠州正迎来了最佳的投资窗口期。