2019年转眼过半，与2018年上半年成都楼市的“风起云涌”相比，2019年上半年可谓“波澜不惊”。但在表面的平静下，实则也有暗流涌动，值得去总结与回味。为此，本报特别策划了2019年上半年成都楼市年中盘点系列稿件，以《市场篇》《区域篇》《房企篇》《楼盘篇》呈现。

一个人对市场的敏锐性往往决定其判断是否准确。对购房者而言，多关注楼市、洞察其变化是必要的。相比风云变幻的2018年，2019年上半年的成都楼市又有怎样的变化？本报以五大关键词量度2019年上半年的成都楼市。

关键词一

市场分化明显

刚刚过去的6月，华润置地悦玺、仁恒滨河湾等关注度高的主城楼盘相继入市，一时间显得成都楼市炙手可热。公开资料显示，仁恒滨河湾报名人数12340人，华润置地悦玺报名人数11061人，的确是万人摇号。但如果忽略数字背后的意义去谈楼市，实际并无意义。这两个楼盘皆属于“老盘加推”，由于开发时间较早，受到成都主城的严格限价，在当下市场环境下表现出较高的剪刀差，由此吸引大量购房者报名。而这样的案例在成都相对少见，难以代表成都市场的现状。

事实上，平稳顺销才是成都大多数楼盘的当下状态，尤其是作为主力供应区域的远近郊楼盘。公开数据显示，最近一周内（7.1—7.7）成都开盘的10个项目2342套房源，整体认购率仅42%左右，上半年的平均认购率也不过50%左右（数据源于锐理）。

这样一组平均值的背后，既囊括了报名人数超千人的楼盘，也包含了报名人数只有“个位数”的楼盘。由此可见，成都楼市已进入买方市场，好的楼盘更多人选择，而对于中等偏下的楼盘，购房者会有更多的顾虑，市场两极分化明显。

关键词二

量价平稳

在市场分化明显的现状下，住宅产品的成交数据又会有何变化？据锐理备案口径的数据统计，2019年上半年大成都新房市场住宅成交量约1084万方，低于近五年来1300万方的平均线，再现“数据小年”。

上一个数据小年出现在2018年上半年，因受到当年“5·15新政”调控的影响，市场活跃度较低，成交相对萎靡。而今年上半年政策环境相对平稳，成交量较低的主要原因或来源于价格与供应结构的变化。

成交价方面，锐理数据显示，2019年上半年大成都新房住宅成交均价约11315元/㎡，尽管整体来看与去年相比还算平稳，但仍有一定涨幅，在一定程度上会影响购房者的买房抉择。同时，相比于新房，二手房市场显得更稳。尽管在春节后出现过二手房交易量明显上涨，但成交价已经连续9个月保持平稳，不少购房者也将目光转至二手房市场。

另一方面，当下成都主城土地供应与楼盘库存持续减少，近郊区域逐渐成为主力供应区域，而不少购房者有“主城情结”，对郊区暂时难以认同，这就解释了主城的整体认购率远高于郊区、整体成交量不尽如人意的原因。

关键词三

改善当道

在供应结构整体外溢的趋势下，还有一些值得关注的现象，如住宅产品面积段的变化。据四川中原地产研究院统计，2019年上半年90—150平方米的改善产品住宅成为成都主城区销售主力，占比69%，其中130—150平方米产品占比较去年明显提升。

从近两年新开品质楼盘来看，住宅产品面积段确有做大面积改善的趋势，如金牛区融信公馆产品建筑面积113—217平方米、武侯区金茂府产品建筑面积163—358平方米、成华区德商迎晖天禧产品建筑面积190—235平方米、青羊区绿城凤起朝鸣产品建筑面积165—655平方米……以此趋势来看，主城区基本呈现改善当道、刚需外溢。

从近郊区域来看，90—130平方米住宅产品仍是销售主力，改善类的产品占比较去年小幅度提升，极刚产品占比下降。其背后代表着两种客户类型的演变，一种是地缘客户的改善需求，一种是主城刚需的外溢。预计未来，近郊区域也将逐渐呈现改善为主流的趋势。

关键词四

TOD元年

今年的土地拍卖有一大特色——大规模出让TOD用地。今年2月14日，成都市召开发展和改革工作会议，明确提到成都将启动13个轨道交通场站综合开发TOD示范项目。

在规划中，陆肖站（高新区）、梓潼宫站（郫都区）、行政学院站（龙泉驿区）、万盛站（温江区）、昌公堰站（天府新区）5个示范项目在今年上半年开工建设。陆肖站作为成都公开出让的第一宗TOD用地，于今年1月23日成功拍出，3月1日正式开工建设，速度之快令人咂舌。其余4个示范项目也在上半年陆续进行土地出让并开工建设。

下半年，成都计划开工四川师大站（锦江区）、龙潭寺东站（成华区）、韦家碾站（金牛区）、双凤桥站（武侯区）、马厂坝站（青羊区）、廖家湾站（新都区）、牧华路站（双流区）、新津站（新津县）共8个TOD示范项目，建设周期大约三年。这些TOD示范项目的建设，将为城市的发展提档加速，对成都楼市起着积极促进作用。

关键词五

一城一策

若要谈到对楼市最直接的影响因素，必然是政策，这也是购房者始终关注的点。2019年上半年，全国多城楼市政策都有微调，趋严的如苏州重点区域二手房满三年方可转让、西安购房需落户满一年或连续12个月社保；趋松的如石家庄全面放开落户限制实现“零门槛”入户、南京部分远郊区域限购放松等。这些政策都在透露一个信号：一城一策正在实施。

成都方面，目前主要是对住房公积金个人住房贷款细则进行了修订，对住房套数、贷款额度、贷款期限、月还款额和贷款利率等方面进行了详细规定。其中对二套房的认定值得关注，即认房又认贷。除此之外，截至目前成都楼市暂无重大调控政策。

值得关注的是，去年12月召开的中央经济工作会议提到要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。至此，“因城施策、一城一策”成为全国楼市调控关键词，成都被纳入“一城一策”第二批试点城市。据成都市住建局官方口径，成都市住建局目前正按照国务院要求，研究“一城一策”具体方案。

从2019年上半年楼市现状来看，成都楼市调控成色明显。而关于成都的“一城一策”方案制定得如何、何时会出台，我们不妨拭目以待。记者 戴安娜