编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第14期：正荣物业。

曾经的“附属品”物业开始变身，从苦脏累的标签到绿色、科技、智慧的概念，物业终于迎来了自己的时代。

仅2018年，5家房企系物业成功登陆港交所。中物研协总经理杨熙预计在2019年将会有超过10家的物业服务企业会冲击A股或港股市场。

“我干了10年的物业，现在可以说是物业最好的时机”。正荣物业董事长兼总经理黄亮希望为了物业的快速发展，看到越来越多的物业公司上市。“只有形成气候，对行业才是最有利的。”

6月27日下午，在正荣集团中心7号楼1层，凤凰网房产见到了正荣物业掌舵人黄亮，听黄亮讲述正荣物业的布局、规划和愿景，以及背后的商业逻辑。

平衡之术

正荣物业成立于2000年2月，是正荣集团旗下的物业平台。据黄亮介绍，正荣如今在全国布局了40多个城市，管理项目200多个，合约面积达3000多万方，2018年的营收在7-8个亿。

在黄亮看来，3000万方的规模是个门槛。“管理面积在3000万方以下是小型公司，3000万方到1亿方的属于中型物业公司，一亿方以上是大型的物业公司。”黄亮将正荣物业归为刚刚跨入中型公司的发展中公司。

不过，黄亮有自己的小目标。“根据企业管理面积年增长率以及人员的配置，我们比较自信能在3到5年内达到一亿平方米左右。另一个长远目标就是进入TOP15行列。”

“其实，我们现在增长很快。”黄亮称，今年定的外拓指标是450万方，明年肯定就500万方以上，地产公司再给500万方。“今年新增1000万方问题不大”。

对于定下的指标，黄亮有自己的逻辑。“作为一个房企系物业公司，地产公司能够持续的提供优质项目的货源要比纯第三方去竞标轻松很多，不过也存在风险。我更讲究内外兼修，从各个方面做到均衡发展。”

在黄亮的带领下，正荣物业做到了一种动态平衡。“我们现在正荣系项目与外拓项目已经达到了1:1平衡；住宅类项目与非住宅类项目的面积是1:1，营收比则是6:4。”

“正荣集团主要给我们一些住宅类项目，那我们外拓的时候就主要关注非住宅类项目。”黄亮表示，公司现在每年获得的第三方项目都比前一年的数据几乎要翻番，但若想快速的打开局面，收并购也是一种思路。“在非住宅领域，公司已经收购了两家企业。17年，我们收购了南京爱涛物业；今年收购了江苏的苏铁物业。”

据黄亮介绍，收购的两家物业公司都属于一级资质，目的是对正荣物业现有业务形成互补。“爱涛物业以做公建类项目为主，收购的时候带来了40多个公建类项目；苏铁物业则是带来了20多个非住宅类项目，包括大学。”

“每年谈合作的人很多，但我希望能够找到补充公司业务，同时能够在某些方面帮助公司形成一些突破的标的公司”。在收并购上，他坚持“只买对的，不买贵的。”

项目之余，吸引黄亮的还有企业自带的增值服务。他以苏铁物业为例，指出该公司自带停车场服务，也包含与学校相关的服务。“收购的项目必须能在某一个方面补充我们的短处，内外两条腿走路才能平稳。”

“新”万亿市场

实际上，黄亮提到的增值服务已经成为物业行业的新风口，仅仅依靠保洁安保的基础服务时代早已成为过去式。

黄亮回忆，物业公司早前就是单纯的基础服务。“2008年的时候，80%的物业公司亏损，整个市场非常悲观。即使是类似于万科物业这样的标杆公司，可能都需要地产公司‘输血’”。

“但现在如果还用老眼光去看物业，那你就out了。物业公司完全可以做成生活服务公司，也可以做成资产管理公司，端看你的水平而已。”黄亮指出，现在物业是两个万亿市场，第一个是基础服务1万亿，第二个万亿则是新兴的增值服务。

在物业行业，有一种默契：基础服务是“基本盘”，有效的增值服务才是物业盈利的“快速通道”。“不同的公司对增值服务的界定不一样，有些公司把所有的物业费和停车费以外的服务，全部都算增值收入。但我们是把拎包入住、社区OTO团购、个性化定制等物业附加值带来的收入算入增值服务。”

黄亮称，正荣物业目前增值服务占据公司总营收的10%，毛利润大概在40%-50%之间。“虽然我们还没统计今年上半年的数据，但预计增值服务能够贡献20%-30%的利润。”

与此同时，黄亮强调并不是所有的增值服务都赚钱。“类似提供水蜜桃、大闸蟹的社区团购活动，基本上不赚钱。但一些好的物业公司或者大型的物业公司还愿意坚持做这些服务，就是给业主提供一些方便，增强黏性。”

“其实，优秀的物业公司都会关注客户满意度。我们每年的分数都高于行业平均值，基本在80分以上。”黄亮指出，这也是第三方物业与房企系物业的区别之一，“第三方物业公司是利益诉求，房企系物业强调满意度。因为房企可以从中得到品牌价值的提升，更多的是通盘考虑。”

“这也是企业拉开距离的地方。”黄亮直言，有些小微公司能力受限，没有这样的技术、平台，也没有强资金链，只能做基础服务。反之，如果根据业主的需求做一些增值服务，就会有越来越多的业务注入进来。“这种增量扩张的增值服务，才是打破瓶颈的突破口。”

“做自己”

在激烈竞争的快车道上，“不进则退”是每个公司面临的现实。

“现在物业呈现出金字塔的形状，还是处在分散杂乱的阶段。”黄亮表示，现在市场上有11万家物业公司，管理面积过亿的物业公司在10家左右，在3000万平方米至1亿区间内的约为50家，更多的是3000万以下的小型公司。

“这个行业还需要整合、升级。”黄亮称，当下头部、中部的公司竞争最为激烈。“大家差异不大，属于能上能下、能快能慢的情况。要想占据一席之地，就必须要有好的策略以及执行力。”

就正荣物业而言，黄亮认为有自己的优势。“与相同规模的公司相比，我们既有地产公司的助力，也有外拓项目的平衡，是为数不多的围绕着五大核心城市圈布局的物业公司。另外，我们的团队大都是80后高材生，2017年的时候1/3员工都是硕士。”

同时，黄亮强调“自己的目标还远远没有达到”，对于上市也持有审慎的态度。“我们作为经营者压力蛮大，希望企业能够好好发展，更希望低调的做好自己。我们希望把握好一个度，在合适的时机做合适的事。”

尽管对于正荣上市非常谨慎，但对于物业行业的前景，黄亮非常乐观。“现在说物业是2万亿级的市场，但是如果你真正做到了、做好了，物业服务边际也可以延伸很宽，甚至可能做到三五万亿。”

即便如此，物业在资本市场也没形成板块。“现在才十三四家物业公司上市，根本没形成气候。真正的投资者或者机构是没有办法在这小板块里面腾挪的。机构一进入，股价就飙涨，进出不自由，那机构就会放弃这个板块。”

黄亮希望看到越来越多的物业公司去上市，而不是固步自封。“如果有一二百家物业公司上市，就会像地产一样形成板块，进出自由，对行业更有力。资本市场上，机构投资者会认为稳定的增长更有价值。”

“我干了10年的物业，现在可以说是物业最好的时机”。对于未来，黄亮充满信心。“不敢说我们的征途是星辰大海，但用三年时间再上一个档次是完全有可能的。”