调控的风向,又变了

6月,有着“旧改王”之称的佳兆业发布了一笔利率为11.25%的2亿美元优先票据。

11.25%,懂地产投融资的人看到这个数据的第一反应或许是:疯了吧!连11.25%这么贵的钱都要,到底是有多缺钱!

一般来说,房企能拿到的最便宜的钱就是银行的开发贷,利率成本相当于基准利率,一些头部房企和央企甚至可以拿到基准利率9折的贷款,所以大房企、央企都更敢拍地王,毕竟财务成本低。

调控的风向,又变了

房企最不愿意就是信托和美元债,因为融资成本太高了。

而这已经是2019年佳兆业第四次高息发债。

调控的风向,又变了

同样在资金链上不断辗转腾挪的,还有这几年凭借高周转、疯狂扩张干到千亿房企的房企——泰禾。

5月17日晚间,泰禾转让了当初信誓旦旦要做出献礼广州佛山的好产品——佛山顺德院子和广州增城院子的部分股权,同步交隔的还有江苏东恒部分项目权益及股东借款,交易总对价39.71亿元。

这只是开始,泰禾最终将旗下7个项目股权卖给了世茂,交易额为77亿元。

6月24日,泰禾又以18.22亿元,向五矿信托转让广州增城项目标的公司29%股权。

6月28日,泰禾又向天伦地产转让润天置业转让100%股权,同时,向济南泰悦转让达盛置业70%股权,合计对价16.57亿元。

自2014年,泰禾向全国扩张,刚好踩在了这波楼市行情的前夜,凭借“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”,让泰禾成为闽系房企第一,成功进阶为千亿房企。

很明显,大牛市,就要这样敢高杠杆。

这种快进快出的高周转打法+优秀的项目开发和操盘能力,才能吃到最大的红利。

在千亿房企的扩张中,伴随泰禾的还有超乎同行的高负债率。(2014年至2018年间分别为530. %、229%、299%、475%、385%)

而随着进入静淡市,泰禾的财务护城河就岌岌可危了。

静淡市之下,再加上政策对地产融资的收紧,卖地求生的泰禾只是房企的一个缩影。

除了泰禾,同样在通过股权转让腾挪资金的还有阳光100、中国金茂、华侨城。

根据同策研究院数据,6月房企股权融资额度上升到75.68亿元,占总额资金额的12.37%,环比上涨83.17%。

虽然这两年,房企融资虽然处于收紧状态,但是像现在这样大规模出让股权,并不多见。

在当前融资管控下,流往房地产的资金越来越谨慎,房企融资集中度重新上升,资金越来越向大房企、国企央企集中。

调控的风向,又变了

这不是一次简单的房企融资危机,房地产环环相扣,房企的危机最终势必会影响市场,影响房价。

就像2017年各城市开始限价,让房企因为“高地价低备案价”站在高高的山岗上。

最后造成了二线城市全城摇号哄抢二手房,也造成了房企利润压缩之下,建标减配“惊”装修,掀起大规模的维权潮。

接下来的房企,可能面临静淡市回款难之下,大规模偿债的困境,而房企融资困境会对接下来的楼市产生什么影响?

我们一一来解读。

其实,现在开发商的融资困境,其实早已在5月就已显露痕迹,但是没有引起重视。

时至今日,只是集中爆发了出来。

5月17日晚间,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),限制商业银行和信托的地产融资。

不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;

或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;

直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

国家发改委更是明确:发债只能用于偿还一年内债务。

国家收紧房企融资的原因其实很明显,就是从2019年以来全国一二三线城市的火爆土拍,借钱容易的房企撒开了欢儿买买买,还催生了不少地王。

2019年上半年土拍,中海、华润、保利、万科等大型房企出尽风头,重金拿地;其他民营房企如融创、旭辉、金地、龙湖等也不遑多让。

他们之所以敢拿高价地,无非是雄厚的资金实力,不仅得到商业银行的开发贷款,也通过房地产信托获得辅助资金。

大家都心知肚明的是,成就上一波行情的,除了接连不断万人抢房的刺激,还有便是全国层出不穷的地王。

2019年的楼市目标一致都很坚定——稳房价稳地价稳预期,现在房价、预期都基本已调控到位,只是一直以来被诟病的就是越调越涨的尿性。

而这次,调控的风向又变了。

接下来的调控不是调控房价、调控购房者,而是调控开发商,控制土拍、控制地王。

一线城市供地少,三线城市地价低,最关键的是控制二线城市的土拍。

在房住不炒的大背景下,每一个土拍的背后都是央地博弈,而这次调控地价显然需要地方更有大局意识。

毕竟早在5月,住建部已经对佛山、苏州、大连、南宁4个城市发布预警,唯有苏州在5月撑不住之后才升级限售政策。

6月,央视更是直接点名批评西安、呼和浩特、大理、贵阳房价上涨太快,唯有西安升级限购为落户后一年可购房。

可见现在地方的大局意识还不够强,所以这次银保监会干脆从源头来调控,控制了房企的融资,就控制了土拍,控制了地王。

没有了“面粉贵过面包”的预期,房价上涨的势头就会减弱。

虽然5月之后,房企就已经不好借钱了,融资工具和规模皆有所受限,但并没有大规模地影响土拍,所以开发商融资收紧,更多是影响未来拿地的预期。

相比2019年上半年高潮不断的土拍,下半年的土拍势必会受到房企融资难的影响。

虽然不大可能会发生像2018年下半年的土地流拍情况,但土地市场一旦遇冷,肯定会带动行情回落。

调控的风向,又变了

在房企融资难的困境下,一些高周转的房企可能会为了回款推出特价房,可能会出现局部的捡漏机会。

例如昨天【大胡子说房】提到的郑州北区融创项目从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡。戳此复习→房价挤泡沫时代,正式来临!

如果遇到合适的机会,你手上又有足够的资金,确实可以观望一下近期的挖笋机会。

我更担心的是,一旦新房大肆推出特价房,二手房的承压会越来越严重。

目前武汉成都重庆的二手房挂盘量已经飚得很高。

在2016年楼市高潮进场的投资客买的房子现在迎来交付高峰期,而接下来几年楼市都没有大涨机遇,那么卖出兑现,可能有大量的二手房进入市场,二手房挂盘量一旦上升,横久必跌。

或者是二手房拖累新房回调。

总之,下半年的二手房可能会面临很大的回落压力。

调控的风向,又变了

这次,调控真的动真格了。

自上而下,实现对钱的调控,对房企融资的调控,对地方土拍的调控。

希望真的不是像以前一样象征性地预警,而是真正控制住钱,控制住房企和地方。

毕竟,房价真的涨太多了!

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